岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5イオン岡山オープン。３回目の退去と重なり売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

☆視察（原尾島アパート）
　　４月１５日（日）１６時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１しっしーさん
　　２ryokoさん（女性）
　　３T本さん※安全靴
　　４まっきーさん
　　５HTさん
　　６SB田さん
　　７norikoさん
　　８BLXさん
　　９yasuさん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

☆よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
　　４月１７日（火）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１OCさん
　　２mtanaさん
　　３こももさん（女性）
　　４わたくし
　　
☆HTさん４号戸建ビフォー見学
　　４月１７日（火）１４時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１のりさん（初登場）
　　２こももさん（女性）
　　３わたくし

☆勉強会１日目（メルパルク）
　　４月２０日（金）１９時１５分〜
　　参加予定（定員２０名）
　　１J子さん（女性）
　　２ひろさん
　　３yasuさん
　　４O幡さん
　　５ryokoさん（女性）
　　６ゆうさん
　　７なつさん（女性）
　　８namiさん（女性）
　　９たろぽんさん
　　10とっこさん（女性）
　　11わたくし

☆飲み会（イオン岡山）
　　４月２０日（金）２１時〜
　　参加予定（定員１２名）
　　１J子さん（女性）
　　２ひろさん
　　３ryokoさん（女性）
　　４O幡さん
　　５namiさん（女性）
　　６わたくし

☆勉強会２日目（シティホテル厚生町）
　　４月２１日（土）１１時１５分〜
　　参加予定（定員２０名）
　　１Kすけさん
　　２まっきーさん
　　３あつおさん
　　４いなせさん
　　５わたくし

☆ランチバイキング
　　４月２１日（金）１３時〜
　　参加予定（定員１２名）
　　１まっきーさん
　　２あつおさん
　　３わたくし


＜イベント一覧＞
４月
　７日（土）中止　　　お花見（後楽園河川敷）
　９日（月）１２時〜　視察（水島）＆ランチ
１３日（金）１２時〜　西古松新築マンション見学＆ランチ
１４日（土）１２時〜　西古松新築マンション見学２日目
　　　　　　　　　　　＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ
１５日（日）１６時半〜視察（原尾島アパート）
１６日（月）13〜18時　北区相談日
１７日（火）１２時半〜よーすけさん５号完成見学２日目＆ランチ
　　　　　　１４時半〜HTさん４号門田文化町戸建ビフォー見学
２０日（金）19時15分　勉強会（メルパルク）
　　　　　　21時　　　飲み会（イオン岡山）
２１日（土）11時15分　勉強会（シティホテル厚生町）
　　　　　　13時　　　ランチバイキング
　　　　　　１５時〜　あつおさん５号磨屋町戸建ビフォー見学
　　　　　　１６時〜　HTさん４号門田文化町戸建ビフォー見学２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、西古松新築マンション見学２日目

＆よーすけさん５号完成見学＆ランチ



まずは西古松の新築へ。

よーすけさん
ryokoさん（女性）
いなせさん（初登場）
児島大家さん
なつさん（女性）
じょーさん
かこちゃん（女性）
摂津屋さん
じいじさん
Y山さん
わたくし




おー、立派なのができましたね〜



関連記事
2018年03月02日　不動産な一日
2018年04月13日　狙いが明確




まずは最初の見せ場。





各入居者に渡すリモコンで開くゲート。





関係者以外は敷地にすら入れない。


高級車持ってたりする富裕層には


こういうの大きいんじゃないかと。



オートロックで建物内に入れないのは


山ほどありますけど


賃貸でこういうのはなかなかないんで


差別化のひとつになるんじゃないかと思います。



まぁ悪いことする人は


何やっても侵入するんでしょうけど(^^;




敷地に入るとこんな雰囲気。





階下が専用ガレージに。





屋根付きはありがたい。


最近は黄砂ですぐ汚くなるしね〜(;´Д｀)


この辺だと平面なら８千円ぐらいかなー


屋根付きだと優に１万円は超える価値が。


これも付加価値ですね。




重厚感のある玄関。





ドアを開けると広い土間。




奥には大型収納と螺旋階段





この土間なら、高級自転車やゴルフバッグとか


いろいろ置けるね(^。^)y-.。o○


建築中はこんな感じでしたねー






螺旋階段を上がって２階はリビング。








３階まで上がってくるとまずトイレ





螺旋階段って慣れてないから





なんだか使いにくいけど


小さなスペースで昇り降りするのに有効なんでね(^^;


間取りのキーポイントは階段にあり




３階は寝室や風呂とか。













勝手口を作ったり、室内物干し付けたり




ベランダにもお金かかってます(^^;





あとはスマホで家電をコントロールできたり(^^)






全戸角部屋で


女性の方は近所のコザックススポーツの


月会費が無料の特典付き(^^)v




そんなこんなで


全体としては６４.０８平米の１LDK。


狭い土地に８戸取りたかったんで


螺旋階段など苦肉の策で(^^;


階段部分があるんで実質はちょっと狭い感じしますけど


こういうの好きな人もきっといるんでね〜(^^;




大量生産品の賃貸物件を建てても面白くないんで


どうせ新築するなら


こんな尖った感じでチャレンジしたいねー



また新築建てたくなってきた(^^;



おしまい




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