宅建士合格塾（宅建業法その14…35条と37条の基本ルール）
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本日のブログ記事は、ここからです(＾◇＾)。
みなさん、こんにちは(^o^)。
今週の宅建士合格塾では、
４回にわたって宅建業法の“最重要項目”である
「35条と37条」を取り上げます。
35条と37条は、みなさんご存知のとおり、
“説明＆記載事項”を覚えるのが大変なのですが、
その前に“説明＆交付義務”に関する基本ルールを
キチンと把握することがとても大切です。
（これらのルールも、結構出題されるからです！）
というわけで今回は…
この基本ルールを確認することにしましょう(*^▽^*)。
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●●● 業務上の規制（35条と37条の基本ルール）●●●
｢35条｣は，“重要事項の説明”について…
｢37条｣は，売買・交換・貸借に関する“契約書面の交付”
について…の条文番号である（覚えるべし！）。
↓
これらに関する次のａ）～ｃ）の仕事は，『宅建士の事務』
として，宅建士の“独占業務”となっている。
ａ） 重要事項の『説明』
ｂ） 重要事項説明書（35条書面）への『記名・押印』
ｃ） 契約書面（37条書面）への『記名・押印』
―――――――――――――――――――――――――――
【35条（重要事項の説明） “Ｑ＆Ａ”】
Ｑ１）“だれが”説明をするのか？
↓
Ａ１）宅建業者が，『宅建士』に説明させる。
（この宅建士は… 専任でなくても『ＯＫ』！）
│
│
↓
だから…
実際に説明を行うのは，『宅建士』だが，
“説明そのもの”を怠れば，業者自身の責任問題となる。
↓
ちょっと古いが…
昭和61年の宅建試験（【問46】肢２）で，
次のような問題が出された（注：用語は現在のものに修正）。
｢宅地建物取引士Ｂは，宅地建物取引業者Ａの命令を拒んで，
重要事項の説明を行わなかった。
この場合，Ｂは，都道府県知事から，宅地建物取引士として
すべき事務の禁止処分を受ける。｣
↓
この問題…
答えは“誤り”だ。
宅建士Ｂが，処分を受けることはない。
説明を怠った場合に，処分を受ける可能性があるのは，
業者Ａの方である（業務停止処分 or 免許取消処分）。
↓
でも…
業者Ａにしても，“別の宅建士”に命令して，
代わりに説明をさせれば，とくに“おとがめナシ”だ。
（だから… 命令に背いたＢと，雇い主Ａとの雇用関係に
“しこり”が残るだけ…といった結末となる ^^;）。
Ｑ２）説明する“相手”は，だれか？
↓
Ａ２）説明は，｢取得し，または借りようとしている物件｣
に関して行うものであるため…
● “売買”であれば ⇒ 物件の取得者である『買主』に
● “貸借”であれば ⇒ 物件を借りる人である『借主』に
…それぞれ説明する（売主や貸主への説明は必要ナシ！）。
│
│
↓
ちなみに…
“交換”の場合は…
● “宅建業者が当事者”であれば ⇒ 『相手方』に
● “代理・媒介”をする場合であれば ⇒ 『両当事者』に
…それぞれ説明する必要がある。
↓
なお…
“業者間取引”であっても，説明は省略『できない』。
Ｑ３）“いつまで”に，説明を行うのか？
↓
Ａ３）必ず，『契約前』に説明しなければならない。
Ｑ４）どのような“方法”で，説明を行うのか？
↓
Ａ４）『重要事項説明書（｢35条書面｣とも呼ばれる…）』を
交付して，説明しなければならない。
│
│
↓
ちなみに…
説明を“行う場所”に，制限は『ない』。
注）宅建士は，重要事項の説明の際，
『宅建士証』を，必ず“提示”しなければならない。
↓
宅建士は，説明の際に｢宅建士証の提示｣を怠ると，
『10万円』以下の“過料”に処せられる。
―――――――――――――――――――――――――――
【37条（契約書面の交付） “Ｑ＆Ａ”】
Ｑ１）“だれが”交付するのか？
↓
Ａ１）契約書面（｢37条書面｣とも呼ばれる…）の“交付”は，
『宅建業者』が行えばよい。
│
│
↓
したがって…
宅建士“以外”の者が行っても，『ＯＫ』である。
Ｑ２）交付の“相手”は，だれか？
↓
Ａ２）“重要事項の説明”とは違い，買主や借主だけでなく，
『売主』や『貸主』に対しても，交付する。
│
│
↓
なお…
“業者間取引”であっても，交付は省略『できない』。
Ｑ３）“いつまで”に，交付するのか？
↓
Ａ３）契約の『成立後』に，交付すればよい。
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│
↓
ちなみに…
できるだけ“早く交付”させるために，
契約成立後，『遅滞なく』せよ…と義務付けている。
Ｑ４）“記名・押印”するのは，だれか？
↓
Ａ４）契約書面への記名・押印は，『宅建士の事務』の１つ
であるため，『宅建士』だけに認められている。
（この宅建士は… 専任でなくても『ＯＫ』！）
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│
↓
ちなみに…
37条書面に記名押印する宅建士は，
35条書面に記名押印した宅建士と
必ずしも同じ者である必要は『ない』。
注）契約書面の交付を“行う場所”に，制限は『ない』。
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで！
●●● 今回の穴埋め（『 』に入るのは？）●●●
１）重要事項の説明は，宅地又は建物の売買，交換又は貸借
の『 』が成立するまでの間に行わなければならない。
２）宅地建物取引士は，
重要事項の説明をするときは，説明の相手方に対し，
『 』を提示しなければならない。
３）宅地建物取引業法第37条に規定する書面（以下｢37条書
面｣という。）の交付は，宅地又は建物の売買，交換又は貸借
の契約が成立した後，『 』行わなければならない。
４）宅地建物取引業者は，
37条書面を作成したときは，宅地建物取引士をして，
当該書面に『 』させなければならない。
（正解はこちら ^o^）
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１）重要事項の説明は，宅地又は建物の売買，交換又は貸借
の『契約』が成立するまでの間に行わなければならない。
２）宅地建物取引士は，
重要事項の説明をするときは，説明の相手方に対し，
『宅地建物取引士証』を提示しなければならない。
３）宅地建物取引業法第37条に規定する書面（以下｢37条書
面｣という。）の交付は，宅地又は建物の売買，交換又は貸借
の契約が成立した後，『遅滞なく』行わなければならない。
４）宅地建物取引業者は，
37条書面を作成したときは，宅地建物取引士をして，
当該書面に『記名押印』させなければならない。
（今回の穴埋め…オワリ！）
【制作・著作】
たっけんコム（http://www.takken.com/）代表 保坂つとむ
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