哲学堂公園③（宅建過去問：平成26年【問33】）
《保坂つとむの宅建ブログ…今日の目次》
哲学堂公園③
本日の過去問
哲学堂公園③
こんばんは！ 今日は、哲学堂公園というより“哲学堂公園の隣の建物”のお話しです。
哲学堂公園の隣には、川が流れています。妙正寺川といいます。文字通り、妙正寺のある場所からスタートしているため、このように呼ばれているのですが、普段はとってもおだやかな川なんです。
上の写真は、妙正寺川の堤防から哲学堂公園を写した１枚です。・・・で、この写真を撮った場所で、くるっと方向転換して反対側を写したのが、次の１枚となります。
一見すると、何の変哲もない集合住宅に見えますが、よ～くみると、１階のピロティ部分が、フェンスで覆われて、人が入れないようになっています。それに手前の公園も、どことなく殺風景ですよね。
じつは、この建物の１階部分から公園にかけて、大雨が降ると、突然、水浸し・・・というか、大きな池になってしまうんです。要するに、豪雨の際の“調整池”になっているんですね。
そうです。妙正寺川って、とっても氾濫しやすい川なんです！
とくに、平成１７年９月の集中豪雨では、中野区や杉並区などを中心に３，０００戸をこえる浸水被害が出ました。当時、マスコミでたくさん報道されていたので、覚えてる方も多いと思います。
この川、ほかにも特徴があるので、そのうちまた、取り上げたいと思います。
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本日の過去問
直近５年間の過去問を攻略せよ！（宅建業法編）
□□□ 宅建過去問（平成26年【問33】）□□□
重要度☆☆☆☆☆
宅地建物取引業者Ａが，自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において，宅地建物取引業法第41条第１項に規定する手付金等の保全措置（以下この問において｢保全措置｣という。）に関する次の記述のうち，同法に違反するものはどれか。
（１）Ａは，宅地建物取引業者であるＢと契約を締結し，保全措置を講じずに，Ｂから手付金として1,000万円を受領した。
（２）Ａは，宅地建物取引業者でないＣと契約を締結し，保全措置を講じた上でＣから1,000万円の手付金を受領した。
（３）Ａは，宅地建物取引業者でないＤと契約を締結し，保全措置を講じることなくＤから手付金100万円を受領した後，500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。
（４）Ａは，宅地建物取引業者でないＥと契約を締結し，Ｅから手付金100万円と中間金500万円を受領したが，既に当該建物についてＡからＥへの所有権移転の登記を完了していたため，保全措置を講じなかった。
（解説はこちら ^o^）
↓
↓
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↓
●●●（かる～く確認したい人は…）あっさり解説 ●●●
（１）違反しない
“業者間取引”なので…⇒そもそも保全措置を講じる必要はないね！
（２）違反しない
手付額は20％ピッタシだし，保全措置も講じてる…⇒な～んら問題ナシ！
（３）違反する
500万円じゃ足りないでしょ！⇒“トータル600万円分”講じるベシ！
（４）違反しない
買主への登記が済んでいるから…⇒保全措置を講じなくてもＯＫだね！
正解（３）
●●●（ふか～く確認したい人は…）しっかり解説 ●●●
《本問の総評》
保全措置の問題は，模試なんかをみてても，正解率が低いんだよねぇ～。
↓
でも，このレベルの問題なら，正解が出せなきゃダメでしょ！
↓
本問の正解肢である（３）も，講じるべき保全措置の額を問う基本的な内容だし…
↓
やっぱ，重要度は“☆５つ”かな ｆ(*^▽^*；)
（１）違反しない
本肢は，売主Ａ・買主Ｂがともに宅建業者（業者間取引）なので，８種制限は適用されないケースとなる。
↓
したがって，Ａが“保全措置を講じず”に，Ｂから｢手付金｣を受領しても，何ら問題はない。
↓
よって，本肢は違反とならない。
《50日でうかる宅建士：下巻72，84ページ参照》
（２）違反しない
本肢は，“売主Ａが宅建業者＋買主Ｃが素人”である建物の売買契約なので，８種制限が適用されるケースとなる。
↓
この場合，Ａは，代金額の20％をこえる手付金を，Ｃから受領することができないが，本肢の｢手付金｣の額は“20％ちょうど”であるため，とくに問題はない。
↓
また，建築工事“完了前”の物件なので，手付金等の額が５％（250万円）をこえると，保全措置が必要となるが，本肢では“保全措置を講じた上”で，Ｃから｢1,000万円の手付金を受領｣しているため，この点もクリアしている。
↓
よって，本肢は違反とならない。
《50日でうかる宅建士：下巻81，84ページ参照》
（３）違反する
本肢は，“売主Ａが宅建業者＋買主Ｄが素人”である建物の売買契約なので，８種制限が適用されるケースとなる。
↓
建築工事“完了前”の物件の場合，手付金等の額が５％（250万円）をこえると，保全措置が必要となるが，本肢の｢手付金｣は100万円なので，手付金を受領する時点では，保全措置は不要である。
↓
しかし，｢中間金｣は500万円なので，５％をこえてしまう。
↓
そこで，Ａは，Ｄから｢中間金｣を受領する前に，“600万円分（手付金100万円＋中間金500万円）”の保全措置を講じる必要がある。
（すでに受領した手付金100万円分の保全措置を講じるのを忘れてはならない！）
↓
よって，本肢は違反となる。
《50日でうかる宅建士：下巻84ページ参照》
（４）違反しない
本肢は，“売主Ａが宅建業者＋買主Ｅが素人”である建物の売買契約なので，８種制限が適用されるケースとなる。
↓
しかし，本肢では，Ｅへの“所有権移転の登記が完了”しているため，Ａが，保全措置を講じなかったとしても，問題はない。
↓
よって，本肢は違反とならない。
《50日でうかる宅建士：下巻84ページ参照》
正解（３）
【制作・著作】
たっけんコム（http://www.takken.com/）代表 保坂つとむ
※ 記事の内容に関する質問は，受け付けておりません。
※ 記事を許可なく転載・複製することを禁じます。
《保坂つとむ制作 ｢50日でうかる宅建士｣のご案内》
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｢50日でうかる宅建士｣の“50日でうかる”とは，50日間での超短期学習を推奨する…という意味ではなく，“最短50日で全体がマスターできる”という意味で名付けました。
これは，分厚い参考書を１～２回転こなすよりも，同じ期間で，薄くても重要事項がキチンと網羅された参考書を４～５回転こなしたほうが，絶対に受かりやすい…という学習理論をわかりやすく表現したものです。
現に，40点以上の得点で受かった…といった読者からの感謝の声が，毎年のように届いています。早くはじめれば，より回転数が多くなるため，合格する可能性がグンと高くなります。アプリ版と書籍版から選べます。
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《アプリ版》
保坂つとむ制作の宅建学習用アプリです（無料の体験版もあります）。
【iPhone版・iPad版・android版のいずれも上巻・下巻各1,700円（税込）】
アプリ内で“テキスト・過去問・音声講義”のすべてが提供されるため，スマホやタブレットがあれば，通勤時などのスキマ時間を利用して，いつでもどこでも学習を進めることができます。
また，当アプリは“永久使用”アプリであるため，いま購入しても，順次“平成29年版”に無料でバージョンアップされます。
（“永久使用”の意味については，下記のブログ記事をご参照ください。）
http://ameblo.jp/hosaka-tsutomu-no-blog/entry-12146219212.html
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《書籍版》
保坂つとむ制作の宅建参考書（テキスト＆過去問）です。
【上巻・下巻各2,700円＋税】
“平成29年版の書籍版”は，発売を見送ることになりましたので，書籍版での学習をご希望の方は，この平成28年版を，ご利用ください。
（“次年度フォローサービス”により，平成29年度の宅建受験においても，問題なくご利用いただけます。）
なお，平成28年版は，在庫がなくなり次第，販売終了となります。
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哲学堂公園③ 本日の過去問 哲学堂公園③こんばんは！ 今日は、哲学堂公園というより“哲学堂公園の隣の建物”のお話しです。
哲学堂公園の隣には、川が流れています。妙正寺川といいます。文字通り、妙正寺のある場所からスタートしているため、このように呼ばれているのですが、普段はとってもおだやかな川なんです。
上の写真は、妙正寺川の堤防から哲学堂公園を写した１枚です。・・・で、この写真を撮った場所で、くるっと方向転換して反対側を写したのが、次の１枚となります。
一見すると、何の変哲もない集合住宅に見えますが、よ～くみると、１階のピロティ部分が、フェンスで覆われて、人が入れないようになっています。それに手前の公園も、どことなく殺風景ですよね。
じつは、この建物の１階部分から公園にかけて、大雨が降ると、突然、水浸し・・・というか、大きな池になってしまうんです。要するに、豪雨の際の“調整池”になっているんですね。
そうです。妙正寺川って、とっても氾濫しやすい川なんです！
とくに、平成１７年９月の集中豪雨では、中野区や杉並区などを中心に３，０００戸をこえる浸水被害が出ました。当時、マスコミでたくさん報道されていたので、覚えてる方も多いと思います。
この川、ほかにも特徴があるので、そのうちまた、取り上げたいと思います。
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本日の過去問直近５年間の過去問を攻略せよ！（宅建業法編）
□□□ 宅建過去問（平成26年【問33】）□□□
重要度☆☆☆☆☆
宅地建物取引業者Ａが，自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において，宅地建物取引業法第41条第１項に規定する手付金等の保全措置（以下この問において｢保全措置｣という。）に関する次の記述のうち，同法に違反するものはどれか。
（１）Ａは，宅地建物取引業者であるＢと契約を締結し，保全措置を講じずに，Ｂから手付金として1,000万円を受領した。
（２）Ａは，宅地建物取引業者でないＣと契約を締結し，保全措置を講じた上でＣから1,000万円の手付金を受領した。
（３）Ａは，宅地建物取引業者でないＤと契約を締結し，保全措置を講じることなくＤから手付金100万円を受領した後，500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。
（４）Ａは，宅地建物取引業者でないＥと契約を締結し，Ｅから手付金100万円と中間金500万円を受領したが，既に当該建物についてＡからＥへの所有権移転の登記を完了していたため，保全措置を講じなかった。
（解説はこちら ^o^）
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●●●（かる～く確認したい人は…）あっさり解説 ●●●
（１）違反しない
“業者間取引”なので…⇒そもそも保全措置を講じる必要はないね！
（２）違反しない
手付額は20％ピッタシだし，保全措置も講じてる…⇒な～んら問題ナシ！
（３）違反する
500万円じゃ足りないでしょ！⇒“トータル600万円分”講じるベシ！
（４）違反しない
買主への登記が済んでいるから…⇒保全措置を講じなくてもＯＫだね！
正解（３）
●●●（ふか～く確認したい人は…）しっかり解説 ●●●
《本問の総評》
保全措置の問題は，模試なんかをみてても，正解率が低いんだよねぇ～。
↓
でも，このレベルの問題なら，正解が出せなきゃダメでしょ！
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本問の正解肢である（３）も，講じるべき保全措置の額を問う基本的な内容だし…
↓
やっぱ，重要度は“☆５つ”かな ｆ(*^▽^*；)
（１）違反しない
本肢は，売主Ａ・買主Ｂがともに宅建業者（業者間取引）なので，８種制限は適用されないケースとなる。
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したがって，Ａが“保全措置を講じず”に，Ｂから｢手付金｣を受領しても，何ら問題はない。
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よって，本肢は違反とならない。
《50日でうかる宅建士：下巻72，84ページ参照》
（２）違反しない
本肢は，“売主Ａが宅建業者＋買主Ｃが素人”である建物の売買契約なので，８種制限が適用されるケースとなる。
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この場合，Ａは，代金額の20％をこえる手付金を，Ｃから受領することができないが，本肢の｢手付金｣の額は“20％ちょうど”であるため，とくに問題はない。
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また，建築工事“完了前”の物件なので，手付金等の額が５％（250万円）をこえると，保全措置が必要となるが，本肢では“保全措置を講じた上”で，Ｃから｢1,000万円の手付金を受領｣しているため，この点もクリアしている。
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よって，本肢は違反とならない。
《50日でうかる宅建士：下巻81，84ページ参照》
（３）違反する
本肢は，“売主Ａが宅建業者＋買主Ｄが素人”である建物の売買契約なので，８種制限が適用されるケースとなる。
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建築工事“完了前”の物件の場合，手付金等の額が５％（250万円）をこえると，保全措置が必要となるが，本肢の｢手付金｣は100万円なので，手付金を受領する時点では，保全措置は不要である。
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しかし，｢中間金｣は500万円なので，５％をこえてしまう。
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そこで，Ａは，Ｄから｢中間金｣を受領する前に，“600万円分（手付金100万円＋中間金500万円）”の保全措置を講じる必要がある。
（すでに受領した手付金100万円分の保全措置を講じるのを忘れてはならない！）
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よって，本肢は違反となる。
《50日でうかる宅建士：下巻84ページ参照》
（４）違反しない
本肢は，“売主Ａが宅建業者＋買主Ｅが素人”である建物の売買契約なので，８種制限が適用されるケースとなる。
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しかし，本肢では，Ｅへの“所有権移転の登記が完了”しているため，Ａが，保全措置を講じなかったとしても，問題はない。
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よって，本肢は違反とならない。
《50日でうかる宅建士：下巻84ページ参照》
正解（３）
【制作・著作】
たっけんコム（http://www.takken.com/）代表 保坂つとむ
※ 記事の内容に関する質問は，受け付けておりません。
※ 記事を許可なく転載・複製することを禁じます。
《保坂つとむ制作 ｢50日でうかる宅建士｣のご案内》
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｢50日でうかる宅建士｣の“50日でうかる”とは，50日間での超短期学習を推奨する…という意味ではなく，“最短50日で全体がマスターできる”という意味で名付けました。
これは，分厚い参考書を１～２回転こなすよりも，同じ期間で，薄くても重要事項がキチンと網羅された参考書を４～５回転こなしたほうが，絶対に受かりやすい…という学習理論をわかりやすく表現したものです。
現に，40点以上の得点で受かった…といった読者からの感謝の声が，毎年のように届いています。早くはじめれば，より回転数が多くなるため，合格する可能性がグンと高くなります。アプリ版と書籍版から選べます。
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《アプリ版》
保坂つとむ制作の宅建学習用アプリです（無料の体験版もあります）。
【iPhone版・iPad版・android版のいずれも上巻・下巻各1,700円（税込）】
アプリ内で“テキスト・過去問・音声講義”のすべてが提供されるため，スマホやタブレットがあれば，通勤時などのスキマ時間を利用して，いつでもどこでも学習を進めることができます。
また，当アプリは“永久使用”アプリであるため，いま購入しても，順次“平成29年版”に無料でバージョンアップされます。
（“永久使用”の意味については，下記のブログ記事をご参照ください。）
http://ameblo.jp/hosaka-tsutomu-no-blog/entry-12146219212.html
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《書籍版》
保坂つとむ制作の宅建参考書（テキスト＆過去問）です。
【上巻・下巻各2,700円＋税】
“平成29年版の書籍版”は，発売を見送ることになりましたので，書籍版での学習をご希望の方は，この平成28年版を，ご利用ください。
（“次年度フォローサービス”により，平成29年度の宅建受験においても，問題なくご利用いただけます。）
なお，平成28年版は，在庫がなくなり次第，販売終了となります。
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