まずは順位の確認をお願いします。
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物件の調査をするときに大事なスタンスとして、
「批評家ではなく、投資家として考える」
というのがあります。
机上評価がオーケになった物件について現地調査していると、
いろんな問題があることが判明してきます。
・需要が特定されていた物件だった（学生、工場など）
・生活保護法を受けた方など、低所得者向けの物件だった。
・外見がぼろかった。（外壁や屋上防水、共用部、室内）
・水害などの危険がある物件だった。
概ねこんな感じでしょうか。
実際、近隣の仲介業者などに
その物件を購入対象にしていることを伝えると、
いろんなことを教えてくれます。
で、ここで大事になるのが、
批評家になってはダメだと言う事ですね。
・学生や、工場向けの物件だから厳しい。
・低所得者向けの物件で、とにかく手間がかかる。
・購入から外壁塗装も防水工事もなんにもやってなく、
とにかくボロボロで、入居付けできない。
・水害、土砂災害の対象エリアで、災害のリスクが高い。
とにかく、こういう事を材料に、
ちょっと厳しい物件なんで、注意してくださいね、
という感じのことを教えてくれます。
でも、投資家として考え方というのは、
その障害をクリアするために、どれくらいのコストがかかるか、
そのコストを勘案した場合、どれくらいの利回りになるのか。
ここを計算した上で、
その物件が投資対象になるかどうかを判断することなんですね。
その物件がどんなダメな物件かどうかなんて、
投資家にはまったく関係なくて、
関係あるのは、その障害がクリアできるのか、
クリアするにはどれくらいのコストがかかるのか、
そのコストを勘案した結果、どれくらいの利回りになるか、
その利回りで購入した場合の融資条件ではどれくらいのキャッシュフローになるのか、
そのキャッシュフローが自分の基準に合うのか。
ここなんですね。
実際問題、ヒアリングされる方の立場になってみればわかりますが、
この物件を購入対象にしている方に対して、
「この物件、絶対にいけますよ。」
「すぐに満室になりますよ。」
「ちょっと問題ありますけど、何のことないです。」
「絶対買った方がいいですよ。」
なんてことは言わないですし、
自分が責任を負わないでいい様に、
悪い事しか言わないです。
こういう背景を理解した上で、
回答を引き出すのが投資家の仕事なんです。
・家賃がこれぐらいだったら満室にできるのか。
・広告費をこれだけ出したらどうなのか。
・こういう条件にしたどうなのか。
・自然災害は保険で対処可能なのか。
・その場合、どれくらいのコストがかかるのか。
・低所得者向けで荒れている物件でも管理会社が対応できるのか。
・外壁塗装にどれくらいコストがかかるのか。
こういうことを考えるのが、仕事なんですね。
結局、私たちが狙う様な利回りのいい物件なんて、
何かしら問題がある物件ばかりなんです。
客付け業者がすすめる物件なんて、
利回り７％、８％の物件だけですし、
そんなキャッシュフローが出ない物件を
買うリスクに比べれば、
キャッシュフローが潤沢にでる物件を購入して、
試行錯誤しながら空室対策していくリスクなんて
たかがしれますからね。
空室や修繕はいらないけど、
利回りが低すぎて返済比率が高い、
その結果、空室が２部屋でたら
キャッシュフローがマイナスです。
っていうのと、
空室が出るし、入退去の回転ははやい、
見た目はボロボロ、
でも、返済比率は３０％なんで、
半分空室が出ても返済はまったく問題ないし、
現状はほぼ、満室経営できてます。
どちらがいいんですかってことですよね。
もちろん、その方が置かれている状況によっては、
すでに複数棟所有しているから、
キャッシュフローよりも、安定性を重視したい人もいる訳ですが、
最初の段階でどちらを重視すればいいかなんてのは、
言わなくてもわかるはずです。
自分が不動産投資でリターンを得たいと思った時に、
その考え方が、ただ単純に現状を非難している「批評家」なのか、
現状を受け入れて、それを解決する方法を模索する「投資家」なのか。
ここはしっかりと認識しておくといいと思います。
どうしても「批評家」の方が楽だし、
わかったつもりになりやすいですからね。
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