2016 大阪城 (まだまだ2分咲き)
～品種によっては満開
撮影 by-marshal
27.1月下旬 大阪城
｢道知辺/みちしるべ｣
という名の梅が印象的でした
27.2.2アメブロ
『323アクセス』いただきました
沢山の
ご訪問ありがとうございました。
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⬛本試験問題/解答について
本試験用紙型
過去問題/答
(平成27 平成26 平成25)
下記サイトにて入手できます。
http://www.retio.or.jp/past/past_ques_ans.html
⬛本試験解説について
様々なサイトにて
無料公開されています。
自分に合った
資格学校/先生を見つけ
手元に置いておきます。
全問題を
解くのは無理な事です。
あまりにも
難度の高い問題は避けておきます。
今の時期は
比較的解きやすい
問題から
取りかかって下さい。
教材もキチンと問題
難度の仕分け(難易ランク)が
明記されてあるものを
選んで下さい。
リベンジの方は
上記ﾀﾞｳﾝﾛｰﾄﾞ問題は本試験
そのままなので
自分で仕分けし
正解率90～70%を選別し
復習(再確認)しておきます。
①正解率90％～70％
②正解率60％～50%
③正解率40%～
市販の業界専門誌
｢不動産法律セミナー｣や
｢不動産受験新報｣を
手に入れておきましょう。
平成27年
宅地建物取引士資格試験の
解説特集号を
隅々まで読んでおきます。
分野ごとの
総評など
事細かく分析されています。
27年度試験の反省や
28年度試験へ向けての対策
アドバイスを
しっかり受け止めて
2月から
やる気MAXにしておきます。
誰よりも早く取りかかる事です。
もう｢戦い｣は始まっています。
ライバル(敵.受験者)は全国24万人
家族や同僚 ブログで
28年度絶対合格宣言し
突き進む事です。
⬛宅地建物取引業法
(難1～普6～10易)
目標15/20点
問26用語の定義 易7☆
問27免許基準 難4★
問28媒介(代理) 難5★
問29重要事項説明 易8☆
問30媒介 易8☆
問31重要事項説明 難3★
問32重要事項説明 易9☆
問33報酬額 普6☆
問34クーリングオフ 普6☆
問35宅建士定義 普6☆
問36損害賠償予定額等制限 易9☆
問37広告開始時期制限 易8☆
問38書面の交付 難3★
問39損害賠償予定額等制限 普6☆
問40手付金制限手付金等保全難2★
問41業務に関する禁止事項 易7☆
問42営業保証金 易7☆
問43監督処分 普6☆
問44標識の掲示 普6☆
問45資力保全措置 普6☆
【正解率の仕分け】
正解率が(90%～80%)
高いからといって
決して簡単ではありません。
問32 重要事項説明92%
問36 損害賠償予定額等制限86%
問37 広告開始時期制限81%
問29 重要事項説明83%
問39 媒介契約83%
問26 用語の定義72%
実際に問題を読み返し
解いてみる。
簡略解説記付であるが
もっと詳細を知りたくなる
筈であるから
ネットや市販解説本で
さらに理解を深める。
自前の教本に
一から戻り確かめる作業を
一問一肢
地道に繰り返します。
平成27年度
宅地建物取引士資格試験
本試験問題
⬇ ⬇ ⬇
まずは3問題
⬛問32 【重要事項説明】
正解率90%～
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１建物の売買の媒介に関し受領しようと
する預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、
その措置の概要を説明する必要はない。
２宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとする時は、
その旨を説明しなければならない。
３建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の
保守点検に関する事項を説明しなければならない。
４建物の貸借の媒介を行う場合、契約の
期間については説明する必要があるが、
契約の更新については、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面への記載事項であり説明する必要はない。
答＝２
1×2○3×4×
1売買代金の100分の10以下であっても
重要事項説明しなければならない。
支払金又は預り金
代金、交換差金、借賃、権利金、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、宅建業者の相手方から宅建業者がその取引対象となる宅地建物に関して受領する金銭。
○50万未満のもの
○保全措置が講じられている手付金等
○登記以後に受領するもの
(売主又は交換の当事者である宅建業者)
○報酬
これらを除いて
保全措置を講じるかどうか
保全措置を講じる場合に
おけるその措置の概要を
説明しなければなりません。
2宅地の賃借
借地借家法22条規定による｢定期借地権｣を設定しようとする場合その旨を説明しなければなりません。
3消費生活用製品安全法令の説明義務は
ありますが
宅地建物取引業法の貸借における
重要事項説明内容ではありません。
(消費生活用品安全法により特定保守製品ガス瞬間湯沸器等が設置された住宅分譲の場合、宅建業者はこの法律に基づき特定保守製品を取引する業者として買主に説明、製品添付の所有者標の記載の説明がいる。)
4建物の貸借
契約期間及び契約更新に関する事項は重要事項説明しなければなりません。
⬛問36【業務上の規制8種制限)】
正解率80%～
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主とて、
宅地建物取引業者でないＢとの間で
建物(代金2,400万円)の売買契約を締結する場合における
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア. ＡはＢとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。
この場合、当該特約は全体として無効
となる。
イ. ＡはＢとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。
ただし、あらかじめＢの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として480万円を
超える手付金を受領することができる。
ウ. ＡがＢとの間で締結する売買契約の
目的物たる建物が未完成であり、
ＡからＢに所有権の移転登記がなされて
いない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Ａは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。
1一つ 2二つ 3三つ 4なし
答＝1 (1つ)ア×イ×ウ○
損害賠償額予定等の制限
損害賠償額と違約金を合算し、
代金の２割(480万)を超えて
特約した場合、
超過分のみ無効となります。
全て無効ではありません。
未完成物件の場合
代金の5％以下の場合、
かつ、1000万円以下の場合、
買主へ所有権移転登記をした場合は
保全措置を講じなくてもよい。
手付金の額が
5%120万円以下なので
保全措置を講じずに
手付金を受領できる。
⬛問37 【業務上の規制 広告】
正解率80%～
次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば
正しいものはどれか。尚
この問において「建築確認」とは
建築基準法第6条第1項の確認をいうもの
とする。
1宅地建物取引業者は、建築確認が必要と
される建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後で
なければ、当該建物の貸借の媒介を
してはならない。
2宅地建物取引業者は、建築確認が必要と
される建物の建築に関する工事の完了前において建築確認の申請中である場合は
その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることが
できる。
3宅地建物取引業者は、建築確認が必要と
される建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなけ
れば、当該建物の貸借の代理を行う旨の
広告をしてはならない。
4宅地建物取引業者は、建築確認が必要と
される建物の建築に関する工事の完了前において建築確認の申請中である場合は
建築確認を受けることを停止条件とする
特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。
答＝3
1×2×3○4×
1宅地建物の貸借の代理.媒介については
契約締結時期の制限は適用されません。
建築確認前の工事完了前の建物について
｢貸借｣の｢媒介｣はできます。
2開発許可、建築確認その他法令に基づく許可等の処分の後でなけるば広告をしてはなりません。
建築確認申請中も禁止
3建築確認を受けた後でなければ広告してはならない。
貸借の媒介/代理はOK(広告は禁止)
4建築確認を受けた後でなければなりません。建築確認を受けるという停止条件特約でもダメ。
この3問題
皆解けているのに難しく
思いませんでしたか。
そこから 勉強がはじまります。
コツを覚えて
要領よく進めていきます。
資格・スキルアップ
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資格(宅地建物取引士)
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☆宅建士試験に関する
ご質問がございましたら
お気軽にメッセージ下さいね、
少しでも
たとえ1問題でも
お役立て
できますようにますように
私なりの
合格法を記しております。
宅建は孤独です。
一人で戦うのは
精神的にも
かなり
しんどいものです。
文章表現が
短絡的なもので
上から目線とか
言われがちでも
ありますが
気ににさわる方は
どうぞスルー下さい。
(そんな
つもりはございませんよ)
伝えたい
共感共有してもらいたい
一心なのかもしれません。
クリアしている分
教授の上下関係が生じるのは
致し方ありません。
しかし
本筋、軸は
上下関係ではありません。
28年度の
問題に向かう志は
同じ目線です。
共に目標に向かい
共に問題を
1問でも多くやる。
受験者に合格してもらいたい
強い念は
家族と一緒なのです。
資格勉強はシビアなものです。
私も散々無駄な勉強の
苦労してまいりました。
多年受験合格者であり
一発ではありません。
(1点足らずボーダーも
経験しております)
あと1点
この時は
1ケ月間は、自身に
腹が立ってしょうがなく
自暴自棄の日々
全てが 真っ暗
何もかも、
やる気も全て
消え失せてしまいました。。
そこから這い上がり
再度
自身をも
奮い起たせる事は
とてつもなく
大変な事です。
効率を含め
合格してから気付いた事も
沢山あります。
本試験にプラスになる情報
読者側からメリットとなる
情報がございましたら
どうぞ
書き留めなさって下さいませ。
本試験に
的中している
部分も多々ございます。
宅建は年々難易度が
高くなってきております。
昨年の受験者は体感されていると
思いますが
独学勉強では
今まで以上に至難となります。
｢一人で戦うより二人で｣
いつでも
お味方となりたいと
考えております。
独自の攻略法を
編み出すため
過去問題と
日々向かい合っております。
様々な角度から
サポートできますよう
私自身も
自己研鑽の最中でございます。
合格者(宅建士証保有)では
ありますが
皆様と同様
受験者になったつもりで
毎年度、
本気で取り組んでおります。
本年も
どうぞ宜しくお願い致します。
心地よい 立春となりますように
マーシャルのブログ
過去記事
平成27年宅建士試験結果
⬇ ⬇ ⬇
http://s.ameblo.jp/hananonigiwai/entry-12101232038.html
参考☆今日のﾄﾚﾝﾄﾞﾆｭｰｽHPより
2016 立春とは
『今年の恵方は南南東』
http://trend-news-today.com/3218.html