平成27年の
宅建士本試験について
例年通りではなかった
出題がありました。
借地借家法は
毎年
借家＝1問題
借地＝1問題が
出題されてきました。
が
平成27年度は
｢借家｣関連が
2問題
要は
｢借地｣は
出題されませんでした。
配点とすれば
｢借家｣か｢借地｣の
得意な方
｢どちらか得点｣できれば
よいのです。
私はどちかといえば
｢借地｣に力を入れて
勉強しました。
借家のほうが
生活に密着しており
なじみ深いので
理解していきやすい
かもしれません。
実務されている方は
あえて難しい
借地権を選びますね。
借地問題のほうが
不動産の魔法のようで
興味深い。
借地では
ここだけは
必ずおさえる
重要ポイント
⬇ ⬇ ⬇
借地権者が賃借権の目的である
土地の上の建物を
第三者に譲渡しようとする
場合において、
その第三者が賃借権を取得し、
又はは転貸しても
借地権設定者に不利となる
恐れがないにもかかわらず、
借地権設定者が
その賃借権の譲渡又は
転貸を承諾しないときは、
裁判所は
｢借地権者の申立て｣により、
借地権設定者の
｢承諾に代わる許可｣を
与えることができる。
(申立人は
第三者ではなく、
借地権者です)
⬜例題
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、
裁判所は、その第三者の申立てにより、
借地権設定者の承諾に代わる許可を
与えることができる。
⬇ ⬇ ⬇
答え ×
※文章の末尾までは
借地権における
裁判所の承諾に代わる許可の
正しい記載ですが
申立てるのは
第三者ではなく
借地権者です。
裁判所の
承諾に代わる許可の
｢申立人｣を
しっかり覚えおきましょう。
※また
｢借家権｣には
裁判所の
｢承諾に代わる許可｣はありません。
この2点
よく出題されています
ここだけは覚え☝おく。
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平成27年宅建士本試験の
借家関連は
問11.問12
2問題とも難しかった。
｢造作物買取｣は
今年もしっかり
勉強しておきます。
平成27年
宅地建物取引士 本試験問題
問11
【借地借家法】
正解率53%
ＡがＢとの間でＡ所有の甲建物に
ついて期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば正しいものはどれか。
1ＡがＢに対し、賃貸借契約の期間満了の６ｹ月前迄に更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢは期間３年賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
2賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。
3Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。
4ＡＢ間の賃貸借契約がＢの賃料不払いを理由として解除された場合、ＢはＡに対して、Ａの同意を得てＢが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
答1×2×3×4○
１×
借地借家法26条1。
建物の賃貸借について
期間の定めがある場合において、
当事者が期間満了1年前から6月前迄に
相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかった場合、
従前契約と同一条件で契約を更新したものとみなす。
但し、｢期間は定めがない｣ものとなる。
(期間３年ではない)
２×
借地借家法27条1
建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをする場合、建物賃貸借は、解約申入れ日から｢６ｹ月｣経過することによって終了。
(申入れの日から３か月後ではない)
３×
二重賃貸借
先に対抗要件を備えた方が
賃借権を取得する。
賃貸借契約の締結時期の先後は関係ない。
建物賃貸借対抗要件とは、
賃借権の登記
建物の引渡し
Ｃより先に対抗要件(建物引渡)を備えたＢが賃借権を取得。
４○
借地借家法33条1
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳,建具その他の造作がある場合は、
建物賃借人は、建物賃貸借が期間の満了又は解約申入れによって終了する場合、
建物賃貸人に対し、
造作を時価で買取るべきことを
請求できる。
判例
賃借人債務不履行による解除の場合
造作買取を請求することはできない。
平成27年
宅地建物取引士 本試験問題
問12
【定期借家契約と普通借家契約】
正解率61%
賃貸人と賃借人との間で建物につき、
期間５年として借地借家法第38条に定める定期借家契約を締結する場合と、
期間５年として定期借家契約ではない
借家契約を締結する場合に
関する次の記述のうち民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
1賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
2賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
3期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
4賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
答1○2×3×4×
１○
借地借家法31条1
建物賃貸借は、登記がなくとも、
建物の引渡しがあった場合は
その効力を得る。
借地借家法37条
借地借家法31条に反する特約で
建物の賃借人に不利なものは無効。
定期借家契約普通借家契約共に適用。
特約は、賃借人にとって不利なので無効。
２×
普通借家契約
賃料増額しない旨の特約は有効
賃料減額しない旨の特約は無効
定期借家契約
借賃の改定に係る特約があれば、
賃料増額しない旨特約及び
賃料減額しない旨特約も有効
３×
造作買取請求をできない旨の特約
定期借家契約及び普通借家契約とも
有効。
４×
普通借家契約
中途解約できる旨の特約がなければ、
原則中途解約できない。
定期借家契約
原則中途解約できない。
但し
建物（床面積２００㎡未満）に係る
定期建物賃貸借契約については、
転勤,療養,介護,やむを得ない事情にて、
建物賃借人が建物を自己生活本拠として
使用する事が困難となった場合、
賃借人は、
建物賃貸借の解約申入ができる。
これに反する特約で
賃借人に不利なものは無効。
本問題は中途解約ができる。
⬛宅地建物取引士資格試験
過去3年
平成27/平成26/平成25
⬜受験者の推移
194,926人 /192,029人 /186,304人
⬜合格者数の推移
30,028人 / 33,670 人/ 28,470人
⬜合格者率
平成27年 15.4%
平成26年 17.5%
平成25年 15.3%
⬜合格点
平成27年 31点
平成26年 32点
平成25年 33点
2016/ベランダの
檸檬の花が咲きました
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※熊本地域地震被災に関しまして
心よりお見舞い申し上げます。
九州被災地域の一日も
早い復旧と復興を
お祈り申し上げます…
宅建士本試験について
例年通りではなかった
出題がありました。
借地借家法は
毎年
借家＝1問題
借地＝1問題が
出題されてきました。
が
平成27年度は
｢借家｣関連が
2問題
要は
｢借地｣は
出題されませんでした。
配点とすれば
｢借家｣か｢借地｣の
得意な方
｢どちらか得点｣できれば
よいのです。
私はどちかといえば
｢借地｣に力を入れて
勉強しました。
借家のほうが
生活に密着しており
なじみ深いので
理解していきやすい
かもしれません。
実務されている方は
あえて難しい
借地権を選びますね。
借地問題のほうが
不動産の魔法のようで
興味深い。
借地では
ここだけは
必ずおさえる
重要ポイント
⬇ ⬇ ⬇
借地権者が賃借権の目的である
土地の上の建物を
第三者に譲渡しようとする
場合において、
その第三者が賃借権を取得し、
又はは転貸しても
借地権設定者に不利となる
恐れがないにもかかわらず、
借地権設定者が
その賃借権の譲渡又は
転貸を承諾しないときは、
裁判所は
｢借地権者の申立て｣により、
借地権設定者の
｢承諾に代わる許可｣を
与えることができる。
(申立人は
第三者ではなく、
借地権者です)
⬜例題
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、
裁判所は、その第三者の申立てにより、
借地権設定者の承諾に代わる許可を
与えることができる。
⬇ ⬇ ⬇
答え ×
※文章の末尾までは
借地権における
裁判所の承諾に代わる許可の
正しい記載ですが
申立てるのは
第三者ではなく
借地権者です。
裁判所の
承諾に代わる許可の
｢申立人｣を
しっかり覚えおきましょう。
※また
｢借家権｣には
裁判所の
｢承諾に代わる許可｣はありません。
この2点
よく出題されています
ここだけは覚え☝おく。
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平成27年宅建士本試験の
借家関連は
問11.問12
2問題とも難しかった。
｢造作物買取｣は
今年もしっかり
勉強しておきます。
平成27年
宅地建物取引士 本試験問題
問11
【借地借家法】
正解率53%
ＡがＢとの間でＡ所有の甲建物に
ついて期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば正しいものはどれか。
1ＡがＢに対し、賃貸借契約の期間満了の６ｹ月前迄に更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢは期間３年賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
2賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。
3Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。
4ＡＢ間の賃貸借契約がＢの賃料不払いを理由として解除された場合、ＢはＡに対して、Ａの同意を得てＢが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
答1×2×3×4○
１×
借地借家法26条1。
建物の賃貸借について
期間の定めがある場合において、
当事者が期間満了1年前から6月前迄に
相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかった場合、
従前契約と同一条件で契約を更新したものとみなす。
但し、｢期間は定めがない｣ものとなる。
(期間３年ではない)
２×
借地借家法27条1
建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをする場合、建物賃貸借は、解約申入れ日から｢６ｹ月｣経過することによって終了。
(申入れの日から３か月後ではない)
３×
二重賃貸借
先に対抗要件を備えた方が
賃借権を取得する。
賃貸借契約の締結時期の先後は関係ない。
建物賃貸借対抗要件とは、
賃借権の登記
建物の引渡し
Ｃより先に対抗要件(建物引渡)を備えたＢが賃借権を取得。
４○
借地借家法33条1
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳,建具その他の造作がある場合は、
建物賃借人は、建物賃貸借が期間の満了又は解約申入れによって終了する場合、
建物賃貸人に対し、
造作を時価で買取るべきことを
請求できる。
判例
賃借人債務不履行による解除の場合
造作買取を請求することはできない。
平成27年
宅地建物取引士 本試験問題
問12
【定期借家契約と普通借家契約】
正解率61%
賃貸人と賃借人との間で建物につき、
期間５年として借地借家法第38条に定める定期借家契約を締結する場合と、
期間５年として定期借家契約ではない
借家契約を締結する場合に
関する次の記述のうち民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
1賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
2賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
3期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
4賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
答1○2×3×4×
１○
借地借家法31条1
建物賃貸借は、登記がなくとも、
建物の引渡しがあった場合は
その効力を得る。
借地借家法37条
借地借家法31条に反する特約で
建物の賃借人に不利なものは無効。
定期借家契約普通借家契約共に適用。
特約は、賃借人にとって不利なので無効。
２×
普通借家契約
賃料増額しない旨の特約は有効
賃料減額しない旨の特約は無効
定期借家契約
借賃の改定に係る特約があれば、
賃料増額しない旨特約及び
賃料減額しない旨特約も有効
３×
造作買取請求をできない旨の特約
定期借家契約及び普通借家契約とも
有効。
４×
普通借家契約
中途解約できる旨の特約がなければ、
原則中途解約できない。
定期借家契約
原則中途解約できない。
但し
建物（床面積２００㎡未満）に係る
定期建物賃貸借契約については、
転勤,療養,介護,やむを得ない事情にて、
建物賃借人が建物を自己生活本拠として
使用する事が困難となった場合、
賃借人は、
建物賃貸借の解約申入ができる。
これに反する特約で
賃借人に不利なものは無効。
本問題は中途解約ができる。
⬛宅地建物取引士資格試験
過去3年
平成27/平成26/平成25
⬜受験者の推移
194,926人 /192,029人 /186,304人
⬜合格者数の推移
30,028人 / 33,670 人/ 28,470人
⬜合格者率
平成27年 15.4%
平成26年 17.5%
平成25年 15.3%
⬜合格点
平成27年 31点
平成26年 32点
平成25年 33点
2016/ベランダの
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※熊本地域地震被災に関しまして
心よりお見舞い申し上げます。
九州被災地域の一日も
早い復旧と復興を
お祈り申し上げます…