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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
一昨日、楽待で面白そうなセミナーを見つけたので
急遽、行ってみることにしました。
まだ物件を所有していない初心者向けのセミナーが多い中で
「オーナー様向け」の、やや高度な内容のセミナーでした。
その中で、斬新というか
私が無知なだけか分かりませんが
資金繰り分析の講義について、
「ヤバい」と、思ってしまいました。
物件が生むキャッシュフローについて
あなたは長期的な目線でシュミレーションしていますか？
と、いうのは
家賃は年数と共に下がっていくのが自然です。
一方
減価償却費は、減っていきます。
減価償却期間が終わったり
建物を設備と躯体に分けている場合は
躯体はまだ減価償却費が計上出来ても
設備の方は、早く減価償却費が計上できなくなる。また
融資の返済の方は
元利均等返済なら
最初は、利息の割合が多く、元本部分の返済は少ないですが
年数経過と共に
利息の割合が減ってくる。
なので
年数経過によって
家賃が減っていくのにも関わらず
減価償却費が減ったり
利息の支払いが減ったりすることで
税金の額が増えるため
キャッシュフローが出なくなってくるということになります。
この状況は、
今しか見ていない大家さんには認識出来ません。
なので
シュミレーションして
５年後、１０年後、どうなっているかに注目して
それに対応するべく準備しましょう。
と、いう内容でした。
対応の具体例は
・資金的支出をして減価償却費を作る
・繰り上げ返済して、月々の返済額を減額する
・より長期への借り換え
などですが
そのシュミレーションの内容次第で、対応が変わります。
この対応に関しては
資金が必要なことも多いので
その対策のためには、
その時期までに計画的に目標額を貯める必要が出て来ることもあります。
実は
私の場合も長期シュミレーションをやっていません。
なので
かなり耳の痛い内容でした。
私の場合は
一番大きな融資は元利均等返済ですので
急激に利息が増えることはありません。
また、
法定耐用年数以内で借りていて
建物を
設備と躯体で分けていません。
なので
当分の間
減価償却費が減ることはありません。
しかし
家賃は実際に減ってきていますし
利息も徐々に減ってきています。
そうなると
家賃の減りに比べ
税金がそれほど減らない、むしろ増える可能性があります。
なので
他の大家さんほど必要性が低いかも知れませんが
やはり
長期シュミレーションする必要があります。
早速
やってみました。
やり方は、そう難しいものではなく
エクセルでサクッと出来ました。
縦に、上から家賃
そこから減額されていって
最終手残りを一番下に、
横に時間軸です。
あなたが長期でキャッシュフローを取り続けることが出来るか？
何年先に、どんな問題があり
どんな対策が出来るのか？
一目瞭然に分かるので
是非、やってみてください。
◆編集後記◆
新千歳発羽田行きのスカイマークの旅客機が、
乗客の持ち込んだ携帯電話の充電バッテリーから煙が出たため
新千歳空港に緊急着陸したようです。
「えっそんな物で？」
と、驚くと同時に、ニュースで映し出された機内の映像を見て
通路狭っ！って思ってしまいました。
実は、私も福岡への経費旅行の往きにジェットスター、復りに、ピーチに一度乗ったことがあります。
その時は
通路が狭い印象より、前後のピッチが異常に狭い印象があります。
私が体が大きいこともあり
膝が常に前の席の背もたれに当たっていたくらいでした。
この状態で、リクライニングすれば、張り倒されそうな狭さです。
それぞれ１時間ですので、耐えれましたが
２時間になると、ちょっとイヤですね。
まあ、それでも格段に安いので
小柄な方や女性の方なら充分な広さかも知れませんし
話のタネの為なら乗ってみても面白いかも知れません。
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