『株予想』　＆　スルガ銀行のシェアハウス融資から見えてくる銀行の「ホンネ」

 

 

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私はカブドットコム証券さんが大好きなので口座はそこです。

髪一重の営業する日はカブドットコム証券さんの画面を、

一部コピーして貼ります。

 

 

 

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日経平均 22437.01 [15:15] -252.73 TOPIX 1775.65 [15:00] -21.66 日経JQ 3974.59 [15:00] -15.29 米ドル/円 109.676-109.681 [18:34] -0.38

コピー終わり。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

スルガ銀行のシェアハウス融資から見えてくる銀行の「ホンネ」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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ITmedia ビジネスONLiNEさんからコピーします。

　スルガ銀行による、シェアハウス向け融資が波紋を呼んでいる。ここ数年、不動産投資が一種のブームとなっていたが、カネを借りる側と貸す側の意識には天と地ほどの違いがある。不動産投資で失敗する理由の多くは、この違いをよく認識していないことである。スルガ銀行の融資問題を通じて、銀行のホンネを探った。

●投資案件として回らないことを分かっていながら販売していた

　この問題の発端は、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズの経営が行き詰まったことである。

　同社はシェアハウスを建設して投資家に販売していたが、投資家に対しては長期の家賃支払いを保証するという、いわゆる「サブリース」と呼ばれるシステムを採用していた。投資家は一般サラリーマンが中心で、資金の多くはスルガ銀行が融資していた。

　スマートデイズは、利回りが確保できない物件も販売していた可能性が高く、販売を仲介する業者が、スルガ銀行の審査を通すために、書類の改ざんなどを行っていた疑いが持たれている。

　問題が発覚した当初、スルガ銀行はあくまで「だまされた側」、つまり被害者であるというスタンスだったが、問題が大きくなるにつれて、書類の改ざんにスルガ銀行の行員が関与していた疑いが浮上。同行では第三者委員会を設置し、本格的な調査に乗り出すことになった。

　同行の行員が不正にどの程度まで関わっていたのかについては調査結果を待つ必要があるが、なぜ銀行が失敗する可能性の高い不動産投資に積極的に融資してきたのか疑問に思った人も多いのではないだろうか。

　仮に複数の行員が不動産会社からのキックバックや接待など個人的利益で不正を働いていたとしても、銀行は融資のプロ集団である。他の行員や審査部門などが「この融資案件は危ない」と感じていたはずである。

　組織として不正を防止する仕組みができていなかった可能性が高いわけだが、それ以上に大きいのが、融資に対する根本的な認識の違いである。

●「属性」という言葉の本当の意味

　住宅ローンを含む米国の不動産ローンは物件に対して融資されるケースが多い。米国のローンの多くは、借り手がローンを返済できなかった場合、物件を銀行に明け渡すだけでよい契約となっている（ノンリコースローン）。家を手放してしまえば、借金からは開放され、たいていの場合、自己破産する必要もない（その分だけ金利は高い）。

　これに対して日本の不動産ローンは「物件」ではなく「人」に対して行われる。従って、ローンが返せなくなり、家を失ったとしても、自己破産しない限りは、借り手は、自らの稼ぎの中から延々と返済を続ける必要がある。

　アパートローンも同じで、貸し手（つまり銀行側）は借り手が考えるほど、物件の善し悪しを判断していない。特にスルガ銀行はその傾向が顕著だった可能性が高いと考えられるのだが、この場合、貸し手が重視するのは、借り手の「属性」である。

　属性というのは不動産業界の用語で、借り手の資産額や勤務先、年収のことを指している。つまり社会的立場や経済力のことである。

　公務員や上場企業の社員など、それなりの年収と雇用が保障されている人は属性が高いと認識され、融資の審査が通りやすくなる。これだけを聞くと、当たり前のことと思うかもしれないが、この属性という言葉にはもう少し嫌らしい意味がある。

　例えば2000万円の貯金を持つ年収900万円の中小企業の社員と、貯金ゼロで年収650万円の大手企業の社員では、恐らく貯金ゼロの大手企業の社員の方が属性がよいと判断される（これが米国であれば、まったく逆に判断されるだろう）。その理由は、大手企業の社員や公務員は、世間体を過剰に気にすることを銀行側がよく知っているからである。

●銀行が見ているのは貸したカネが返ってくるかだけ

　大手企業の社員や公務員は、仮に不動産投資や住宅購入で失敗しても、周囲への見栄から、それを明らかにしたくないという意識が強く働く。自己破産しても会社を解雇されることはないのだが、自慢だったマンションを引き払って安い賃貸に移ったり、クレジットカードが持てなくなったり、クルマを手放すという事態に耐えられない人が多いのだ。

　このため、不動産投資で赤字が出ていても、自分の給与から何とか返済に回し、体面を保とうとする。銀行にしてみれば、確実に金利と返済を進めてくれる上客ということになる。

　従って、銀行は、物件よりも借り主の属性を見てカネを貸すという状況に陥りやすく、こうしたスタンスが行き過ぎると、今回のように、失敗が確実な物件にも融資するというところまで突き進んでしまうのだ。かぼちゃの馬車で融資を受けた人の多くは、比較的年収の高いサラリーマンが多いとされているが、これはうなずける話だ。

　こうした安易な融資が許容されないのは当然であり、筆者は銀行をかばうつもりはまったくない。だが、カネを貸す人というのは、借りる人はまったく異なる視点を持っていることについては、よく理解しておいた方がよい。

© ITmedia ビジネスオンライン 女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」をめぐる問題で揺れるスルガ…

　不動産投資の初心者によくあることだが、銀行の融資が下りる物件は優良物件であると勘違いしてしまう。しかし、銀行は属性を見て融資の可否を判断しており、1棟目がうまくいったからといって2棟目の融資を申し込むと、年収の低さを理由に融資を断られることは日常茶飯事である。

　銀行というのは基本的に貸したカネが返ってくるかどうかしか見ておらず、融資対象となる事業や物件の収益はあまり重視していない。これは、あらゆるローンに共通の話であり、銀行と付き合う時には、必ず意識しておかなければならない重要なポイントである。

（加谷珪一）

コピー終わり。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高属性の方は色々大変でしょうね。

頑張ってますねー・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

すてきなアドバイスをある方からいただいたので、ここで私は宣言します。

 

私は簡単に億万長者になりました。

なので毎日が楽しくてしかたありません（笑）

 

 

これを、営業日のブログに毎日貼ることに決めました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

では明日会いしましょう。

 

髪一重は予約制の美容室です。御予約お待ちしております。

 

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