原状回復って何？

賃貸借契約における法律用語として「解除」と「解約という言葉がある

「解除」は最初からなかったことにする、例えば売買のローン特約のように白紙にしちゃうものであり、「解約」は賃貸借契約のように将来に向かってなしにするといったものに使われる

賃貸借契約書では、お互いの何らかの理由（引っ越しや建て替えなど）によりやんぴにするのを解約で、契約違反により打ち切られるような場合を解除として使っておりますが、実は民法上では明確な区別がされていない

民法５４５条では以下のように規定されています

当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う

これを受け賃貸借契約を解除（解約）した時に、室内を原状（貸した時の状態）に戻せとなるわけです

それゆえにクロスの貼替や畳の表替えの費用を払ってねとなっていた（旧原状回復とでも呼びましょうか）

ところが敷金返せ訴訟により、

原状回復義務というのは、そもそも店舗などの場合のように造作したものを取り外すという意味であり、自然損耗などにより汚れたりしたクロスを新品に貼り替えるものではないという意味に解釈されるようになりました（新原状回復とでも呼びましょうか）

さらに賃貸借というものは金銭の対価に建物および設備を使用するものであるから、その使用料を賃料として支払っているため退去時に原状回復と称しリフォーム代を請求することは、

賃料（使用料）+退去時請求の二重請求になり不当利得になる

なんとなら家主業としての確定申告では、設備等を減価償却してるでしょ？と理解されています

もっとも厳密には躯体や本来の設備以外（クロスなど）は減価償却ではなく、一括で経費にしてますけど・・・・

ところがガイドラインには原状回復という意味を旧原状回復としつつも、入居者が負担する原状回復に自然損耗は含まないという新原状回復と記載され一連の判例を読むほどに見るとややこしい

これだと管理業や家主業に新しく参入した方は新原状回復に慣れ親しんでおりますので疑問の余地はおまへんが、従来から身を置いてる方には原状回復の意味の切り替えがしにくいようです

そのためいまだに契約書に記載された原状回復の意味を旧原状回復と解釈し、入居者に請求しようという方がいます

こんな場合、間に立つ管理会社は苦労しますよね・・・・

ましてや量産クロスなんざ爪が当たっただけでも剥がれるし、その程度で善管注意義務違反だとか過失だと言われてもちょっとしっくりこないな

今回の民法改正には、６２１条において原状回復という言葉は使いつつもその範囲内に自然損耗は含まないと明記され条文によって一応の解決を見た

一応というのは、人間は十人十色で通常使用と思ってる方が、世間では異常使用？と判断してもなかなか理解してもらえない

なぜならこの食い違いは突き詰めていくと

あんたは非常識な人間やと全否定することにになりますゆえに

まだまだ原状回復についてはもめそうな予感がプンプンします