しばらく前から、売却や相続絡みの資産活用系の仕事が多くなっています。
管理系業務に関しては、重たいのだけ関わっているので腕が鈍る事は無いのですが、思いっきり鈍っている分野があります。
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賃貸経営での重要な項目は
「空室対策」＋「テナントリテンション」
テナントリテンションは、入居者保持と言う意味で、簡単に言うと入居者さんに長く住んで頂く為の対策です。
隣に変な人が住んでいる、物件が汚い、管理会社の対応が悪い等々本来なら引越す理由が無い方の引越しを防がないと、大家さんにも管理する側にも悪い影響となるのです。
問題入居者への対応は管理会社として当然の責務であるので、日々緊張感を持って対応しているつもりですが、本当はそれだけでは無いと思っています。
テナントリテンションに関しては、積極的に入居者さんの不満点を洗い出す事が一番優れた活動です。
しかしながら、業務の大半が受け身の対応になっている事が反省点であり、これからの課題なのでしょう・・・
で、もう一つ大切なのは「空室対策」です。
自分の活動エリアは埼玉県の北東部で、市の人口は５年前との比較で１．２５％（１９５４人）の減少です。
圏央道のインターが出来た隣の市に工業団地が建設されている事が良い感じだと思っているのですが、それでも人口が減って行くエリアなのでしょう。
そう言う地方のエリアでは、駅近くの物件と遠いい物件での二極化が進んでいます。
決まらない物件が更に決まらない状態・・・
そんな悪循環が広がっている事に恐ろしさを感じています。
「だったら売っちゃいますか」
と、言うのも選択肢の一つで、正直言ってここ数年自分はそう言う系の方向で活動していました。
ですが、売った後のオーナーが満室に出来るのだから、既存のオーナーさんにも手が打てたはずです。
うちの勤務先は、仕事を分業していて自分自身は「管理」＋「売買」を担当していて「空室対策」系の分野について、あまり関わっていませんでした。
問題がある所に活躍場所がある・・・
その分野で新たな活動が出来るなら素晴らしい事です。
昨日、自分の仲間で「超空室対策株式会社」と言う何をしているかわかりやすい名前の会社を立ち上げた服島氏と電話で話してアドバイスしてもらい、いろいろヒントをもらいました。
その分野鍛えさせて頂きます。
そんな中、売買系の業務の方は好調で、お世話になっているお医者さん系大家さんが弟さんを紹介してくれて、ご実家を売却する打ち合わせをしてきました。
お医者さんの身内はお医者さん・・・
一族皆さんがお医者さん系の仕事をしているって不思議ですが、お父様の時代から並々ならぬ努力をされてきた結果なのでしょう。
ちょうど最後の診療が終わった時間に訪問したのですが、ご兄弟で雰囲気が良く似ていて初対面とは思えない感じでした。
売却の話は進みそうなのですが、問題は既存建物の杭です。
築４５年、鉄骨３階建８４坪の診療所兼居宅で、恐らくそれなりの杭が入っていると思います。
その設計図があれば、正確に解体の見積もりが出せるのですが、無いと想像も費用も膨らむ感じです。
現段階で、杭を除いた解体代が５５０万円、杭の状況次第では解体費用が倍以上になるかも知れません。
弟様 「私が高校生の時に杭を入れているの見た記憶があるよ」
クマ 「どんな杭でしたかね？」
弟様 「何か羽みたいな出っ張りがある金属杭でしたよ」
クマ 「長さはどのくらいでしたかね？」
弟様 「３階に届くくらいだったかなぁ」
クマ 「設計図残って無いですかね？」
弟様 「う〜ん 今度実家の金庫開けて探してみるけど無さそうだな」
と、言うことで、設計図書を探してもらい無かったら、解体屋さんに想像で金額だしてもらう予定です。
売却価格の大半を解体費用で持って行かれちゃうってのは、痛いところですが、立派な建物を作ると壊す時に大金が掛かると言う事です。
木造の小さな家でも、解体費用が出せないと言うことで空家として放置される原因になっている時代です。
地価の安い地方では激安の現況渡し物件が増えて行くのでしょうね。
ではまた明日
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「空室対策」＋「テナントリテンション」
テナントリテンションは、入居者保持と言う意味で、簡単に言うと入居者さんに長く住んで頂く為の対策です。
隣に変な人が住んでいる、物件が汚い、管理会社の対応が悪い等々本来なら引越す理由が無い方の引越しを防がないと、大家さんにも管理する側にも悪い影響となるのです。
問題入居者への対応は管理会社として当然の責務であるので、日々緊張感を持って対応しているつもりですが、本当はそれだけでは無いと思っています。
テナントリテンションに関しては、積極的に入居者さんの不満点を洗い出す事が一番優れた活動です。
しかしながら、業務の大半が受け身の対応になっている事が反省点であり、これからの課題なのでしょう・・・
で、もう一つ大切なのは「空室対策」です。
自分の活動エリアは埼玉県の北東部で、市の人口は５年前との比較で１．２５％（１９５４人）の減少です。
圏央道のインターが出来た隣の市に工業団地が建設されている事が良い感じだと思っているのですが、それでも人口が減って行くエリアなのでしょう。
そう言う地方のエリアでは、駅近くの物件と遠いい物件での二極化が進んでいます。
決まらない物件が更に決まらない状態・・・
そんな悪循環が広がっている事に恐ろしさを感じています。
「だったら売っちゃいますか」
と、言うのも選択肢の一つで、正直言ってここ数年自分はそう言う系の方向で活動していました。
ですが、売った後のオーナーが満室に出来るのだから、既存のオーナーさんにも手が打てたはずです。
うちの勤務先は、仕事を分業していて自分自身は「管理」＋「売買」を担当していて「空室対策」系の分野について、あまり関わっていませんでした。
問題がある所に活躍場所がある・・・
その分野で新たな活動が出来るなら素晴らしい事です。
昨日、自分の仲間で「超空室対策株式会社」と言う何をしているかわかりやすい名前の会社を立ち上げた服島氏と電話で話してアドバイスしてもらい、いろいろヒントをもらいました。
その分野鍛えさせて頂きます。
そんな中、売買系の業務の方は好調で、お世話になっているお医者さん系大家さんが弟さんを紹介してくれて、ご実家を売却する打ち合わせをしてきました。
お医者さんの身内はお医者さん・・・一族皆さんがお医者さん系の仕事をしているって不思議ですが、お父様の時代から並々ならぬ努力をされてきた結果なのでしょう。
ちょうど最後の診療が終わった時間に訪問したのですが、ご兄弟で雰囲気が良く似ていて初対面とは思えない感じでした。
売却の話は進みそうなのですが、問題は既存建物の杭です。
築４５年、鉄骨３階建８４坪の診療所兼居宅で、恐らくそれなりの杭が入っていると思います。
その設計図があれば、正確に解体の見積もりが出せるのですが、無いと想像も費用も膨らむ感じです。
現段階で、杭を除いた解体代が５５０万円、杭の状況次第では解体費用が倍以上になるかも知れません。
弟様 「私が高校生の時に杭を入れているの見た記憶があるよ」
クマ 「どんな杭でしたかね？」
弟様 「何か羽みたいな出っ張りがある金属杭でしたよ」
クマ 「長さはどのくらいでしたかね？」
弟様 「３階に届くくらいだったかなぁ」
クマ 「設計図残って無いですかね？」
弟様 「う〜ん 今度実家の金庫開けて探してみるけど無さそうだな」
と、言うことで、設計図書を探してもらい無かったら、解体屋さんに想像で金額だしてもらう予定です。
売却価格の大半を解体費用で持って行かれちゃうってのは、痛いところですが、立派な建物を作ると壊す時に大金が掛かると言う事です。
木造の小さな家でも、解体費用が出せないと言うことで空家として放置される原因になっている時代です。
地価の安い地方では激安の現況渡し物件が増えて行くのでしょうね。
ではまた明日
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お仕事でご紹介して頂くのって本当にありがたいですよね。クマさんのお仕事がお客様に認められているからですよね！。さすがです。
解体費用…壊すのにお金がかかるのは仕方ないのですが、どちらかというと作る方にお金をかけたいですよね。
設計図が見つかると良いです。ご実家の金庫…すごい立派な金庫を想像しました。
今日は肌寒いくらいの気温で、雨もかなり降りましたね。今日は長女の部活の保護者会でした。自分が中学生の頃は保護者会などあったのかも記憶にありません。でもきっと色々協力してくれてくれたのだなと感じました。
明日もお仕事頑張ってください(⑉︎• •⑉︎)。