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ランキング一桁のブログを読んだ。まだこんな事を書く人がいるのかと驚いた。しかも自信満々に書いている。私は気が弱いので直接揶揄する事が出来ない。そこで本日は、宛て付けで限界税率のお話をしたい。

レバを掛ける場合は所得税の上昇分を考慮して掛けるべきと書いたが、このブログでは実効税率でヤンワリと書いて来た。だが、実際には本業の給与所得がある人が多いと思う。因みに課税所得1,000万の方の実効税率は17％位だ。

ＲＣで1億クラスのフルローンを組める人は、給与での課税所得は1,000万位だろう。ではこの人が750万の不動産所得を得た場合に、この750万に対して何％の税金が掛かるだろうか？

答えは所得税だけで33％だ。ＮＯＩ 7.5％の場合、利息と減価償却が無ければ、税引後ＮＯＩは5.02％になる。20年ローンで元金部分は5％だから、銀行返済＋税引後手残りは0.02％だ。（その他に住民税10％と事業税5％もあるよ～、まあ青色控除もあるけどね～）

Ｃａｓｈ on cash の計算処ではない、住民税と事業税を払えばレバが逆回転している。最初の10年位は減価償却と利息があるので凌げても、残りの10年は綱渡りだと思う。

税金は、今の所得より増えた金額に対して、控除額に関係なくその所得に掛かる税率が適用される。つまり、高所得者になれば成るほど不動産投資は不向きな投資手法と言える。

そろそろ、限界税率を考える手前まで来ている。この不幸な税率を避ける方法は２つ。

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