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おはようございます。ぺんたです。
いろんな場面で、
「日本は人口減少時代に入って、大家業はこれからますます苦境に陥る・・・」
的な論調が目立ちますが、私はぜんぜん気にしていません。
マクロ的な経営環境が悪化しても、我々大家業の経営規模はものスゴく小さいのでそんなに大きな影響を受けないと思っています。
===
私はずっと以前、全国シェア35%前後のビジネスを担当していたことがありました。
全国でそれぐらいのシェアを維持しているビジネスだと、人口減少や市況変化の影響をもろに受けてしまいます。
ところが我々大家のシェアはもっともっと小さいので、少しやり方を工夫するだけで何とかなっちゃうものです。
例えば私が事業を展開する街であれば、人口が約17万人。賃貸住宅の戸数が約3万3千戸とされています。
それに対して私が所有する物件は現在たかだか106戸ですので、市場シェアは0.3%しかありません。
空室率が仮に20%であるならば、空室は6600戸。入居戸数は2万7千戸弱となります。
自分の106戸を2万7千戸の中に入れれば良いわけです。
===
市場はブドウの房のような構造をしています。
新築しか興味のない顧客層もいれば割安な中古しか興味のない顧客層だっています。
もっとミクロに見ると、ペット可の物件、しかも猫が飼える物件を探しておられる顧客層もいます。
大都会では楽器の演奏可の物件とか、ディズニー好きのための物件などがあると聞きます。
仕事の都合で宅配ボックス付きの物件にしか興味を示さないお客さんもいます。
特定の狭いエリアの物件を探しておられるお客さんもいます。
そういうたくさんの小さなセグメントがブドウの実のようにたくさん集まってひとつの市場を形成しているわけで、市場全体が大きなスイカのような均質な構造をしているわけではありません。
だから最近供給過剰気味の「単身者向け新築物件」は空室が多いかもしれませんが、例えば、
「中古のファミリー物件でインターネット無料サービス付きのもの」
などはほとんど供給されておらず、あっという間に埋まってしまうかもしれません。
「猫が飼える物件」
もすぐに埋まるでしょう・・・。
そのように、市場は決して均一なものではありません。
===
更に言うと、空室というものは不熱心で業者丸投げの大家さん(地主系とか高齢者大家であることが多いような気がしています)のところに偏在しています。
いっぽう、ちゃんと経営努力をされている大家さんのところにはあまり空室が存在しません。
空室も均一に存在するわけではなく、偏在しているのです。
ですから私は、「人口減少のため大家業界には未来がない」的な大雑把な議論にはほとんど耳を貸しません。
そのかわりに自分の物件を供給の少ない
「単身物件で追い焚き機能付き・ネット無料サービス付き」
にしたり、
「ファミリー物件で駐車場2台付き・ネット無料サービス付き」
に仕立てあげたりして、ミクロで小さなセグメントの中で丸投げ系の不熱心な大家さんに勝てるように頑張っています。
また、丸投げ大家さんがやらない営業活動も熱心にやって、自分の物件を紹介してもらえるように努力しています。
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ところが我々大家のシェアはもっともっと小さいので、少しやり方を工夫するだけで何とかなっちゃうものです。
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それに対して私が所有する物件は現在たかだか106戸ですので、市場シェアは0.3%しかありません。
空室率が仮に20%であるならば、空室は6600戸。入居戸数は2万7千戸弱となります。
自分の106戸を2万7千戸の中に入れれば良いわけです。
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市場はブドウの房のような構造をしています。
新築しか興味のない顧客層もいれば割安な中古しか興味のない顧客層だっています。
もっとミクロに見ると、ペット可の物件、しかも猫が飼える物件を探しておられる顧客層もいます。
大都会では楽器の演奏可の物件とか、ディズニー好きのための物件などがあると聞きます。
仕事の都合で宅配ボックス付きの物件にしか興味を示さないお客さんもいます。
特定の狭いエリアの物件を探しておられるお客さんもいます。
そういうたくさんの小さなセグメントがブドウの実のようにたくさん集まってひとつの市場を形成しているわけで、市場全体が大きなスイカのような均質な構造をしているわけではありません。
だから最近供給過剰気味の「単身者向け新築物件」は空室が多いかもしれませんが、例えば、
「中古のファミリー物件でインターネット無料サービス付きのもの」
などはほとんど供給されておらず、あっという間に埋まってしまうかもしれません。
「猫が飼える物件」
もすぐに埋まるでしょう・・・。
そのように、市場は決して均一なものではありません。
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更に言うと、空室というものは不熱心で業者丸投げの大家さん(地主系とか高齢者大家であることが多いような気がしています)のところに偏在しています。
いっぽう、ちゃんと経営努力をされている大家さんのところにはあまり空室が存在しません。
空室も均一に存在するわけではなく、偏在しているのです。
ですから私は、「人口減少のため大家業界には未来がない」的な大雑把な議論にはほとんど耳を貸しません。
そのかわりに自分の物件を供給の少ない
「単身物件で追い焚き機能付き・ネット無料サービス付き」
にしたり、
「ファミリー物件で駐車場2台付き・ネット無料サービス付き」
に仕立てあげたりして、ミクロで小さなセグメントの中で丸投げ系の不熱心な大家さんに勝てるように頑張っています。
また、丸投げ大家さんがやらない営業活動も熱心にやって、自分の物件を紹介してもらえるように努力しています。
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