抵当権のところの３日目。

１時間ぐらい、わたくしに話をさせてもらえれば、正直、１時間で全部終わるような気もするのですけどね。

こうやって、文章でということになると、３日で該当箇所を書くのも厳しいこともあります。

見て行くところにもよるのですが、抵当権は、３日で全部を書くというのは無理があったかなとも思います。

文章も、延々と書いて良いのならば問題ないのですけどね。

わたくしが書いていることは、すでに長いわけですよ。

それがさらに長くなってしまうのが今日です。

３日で、３回に分けて書き終えるというのがつらい分野もあるということですね。

３日あれば何とかなるだろうと思っていたのですが厳しかったです。

すみません。

まぁ、でも、今年度は、３日で１章をとしていますから、今日で抵当権を終えます。

某参考書に書いてあることで、わたくしが取り上げていないものもありますから、そこは、各自でお願いします。

また、某参考書以外の参考書を使っている方で読まれている方もいるかもしれません。

どの参考書でも、取り上げていることはほとんど同じなので問題はないと思いますが、いろいろと臨機応変に見て行ってください。

わたくしの書いていることというのは、どの参考書でも、その参考書を読む前の段階のことみたいなものですからね。

「参考書を読む前に読むテキトーなもの！」

という位置付けが、我が宅建テキプラ塾で良いと思います。

自分が使ってる参考書と、我が宅建テキプラ塾をミックスしてもらえればと思ったりしています。

では、抵当権の残りを見て行きましょう。

抵当権に遅れる賃借人という人がいるみたいです。

賃借人というのは、お金を払って借りている人です。

つまり、家を借りているという例が一番良いのでそれで見て行きますと、家を貸す人が、抵当権を設定したものを、誰かに貸すということがあるということです。

抵当権がついていようが、自由に使えるというのは見て来たのでわかりますよね。

自由に使えるなら、自由に貸せるということでもあるのです。

だから、抵当権設定者は、家を貸してあげたと。

でも、抵当権がついているので、抵当権設定者が弁済をしないと、競売になってしまうのです。

競売になって、誰か他の人が買ってしまうと、その買ってしまった人と、借りてる人の関係がどうなるのかという話です。

どうなるのでしょうか？

抵当権設定後の賃借権は、基本は、賃借人は、抵当権者にも、抵当権設定者から買った人にも対抗できません。

抵当権設定後というのは、抵当権というものがすでにありますよという状況でということです。

賃借権ということだったら、抵当権というものがあるのに借りるということです。

その場合、自分に賃借権があって住んでると対抗できないということです。

つまり、抵当権の方が先だから、その後の賃借権は負けてしまうということです。

ですが例外があります。

で、この例外が大事。

１つは、抵当権設定後の賃借権が登記されると、対抗できます。

ただし、登記するのは大変。

登記は強いというのは、すでに勉強をしたので知ってると思います。

わざわざ、賃借権を登記してくれるということはないと思います。

まぁ、でも、一応、そういう制度を民法は残してるのです。

２つ目は、競売されて、新しい持ち主が現れた場合は、６ヶ月間、明け渡すのを猶予してもらえるということです。

すぐに出て行けということにならないだけマシというものです。

問題を見て、

登記された賃借とあれば　⇒　対抗可能！

競売とあれば　⇒　６ヶ月の明け渡し猶予

ということで大丈夫です。

ここは、こんな感じで良いと思います。

あとは、各々の参考書を読み込んでみてください。

次、法定地上権です。

法定地上権というものがあるみたいです。

これは何だということですが、土地と建物があれば、両方、別々に、抵当権がつけられます。

土地に抵当権、建物に抵当権ということです。

一軒家を想像してもらえると良いというか、だいたい、どの参考書にも図が書いてありますからそれで確認してください。

土地と建物があって、その両方が１人のもので、そのどちらか、または、両方に抵当権がついたと。

で、仮に、建物だけ競売されてしまったら、競売で手に入れた人は、人の土地に、自分の家があるということになるわけです。

それはおかしいということで、法定地上権というものが成立するということにして、競売で手に入れた人を保護しているということです。

逆に、土地の競売が行われたとしたら、土地を手に入れた人は、その土地の上に建っている建物が邪魔になるわけですが、この建物も、法定地上権によって成立するということになります。

抵当権設定時に、土地があり、その土地の上に建物があるケースで、その土地と建物の所有者が同一の場合に、土地、建物のどちらか、または、両方に抵当権がつけられると、将来、競売などによって、土地と建物の所有者が別の人というケースが生じることがあるということです。

そうなると、

「誰の土地に、建物があるんだ！」

と揉めることになるから、法定地上権を用意して、そういう場合でも建物があっても良いのですということにしたということです。

過去問を図を書いて丁寧に見てみてください。

何度か丁寧に見るとわかると思います。

流れを追ってください。

抵当権があって、競売された！

「人の土地に、自分の家があることになってる！」

とか、

「自分の土地に、人の家がある！」

ということになるのを、問題から読み取ってください。

読み取れれば概要は理解していることになると思います。

ポイントは、

１　抵当権設定当時に、土地の上に建物がある

２　抵当権設定当時に、土地と建物の所有者が同じ

３　土地、建物のどちらか、または、両方に抵当権

４　競売されて、土地と建物の持ち主が別々

その結果、法定地上権が登場！

ということです。

一括競売というのもあります。

これは、各自で確認してください。

テキトーに書くと、

一括競売　

　　⇒　更地に抵当権があり、

　　　　　その後、家が建ったりしたら、まとめて競売オッケー

　　　　ただし、弁済を受けられるのは、土地の代金のみ

更地というのがポイントなのでしょうね。

更地に抵当権。

そして、その後、家が建つ。

で、更地についていた抵当権を実行してやったと。

でも、更地、つまり、土地についてのみの抵当権なので、代金は、土地のみになると。

かなり長くなってますが、最後、根抵当権です。

商売などで、頻繁に取引があったりすると、取引の度に、抵当権を設定するのが面倒ということになるようです。

そうなると、何か良い方法は無いかなと考えるのが人間と。

そして、根抵当権というものを考え出したと。

抵当権は、１度です。

貸した　→　全部返した　→　終わり

根抵当権は、決めた額の範囲で何度もということです。

１０００万円と設定したら、１０００万円までだったら何度でもということです。

１０００万円貸した　→　全部返した　→　また、１０００万円貸した

でも良いわけです。

または、１０００万までだったら何度でもということなので、

２００万円貸した　→　その後、３００万円貸した　→　１００万円返した

という流れでも良いのです。

要は、この建物に、１０００万円ぐらいの価値があるから、１０００万円の保証として、１０００万円までは、何度も貸し借りして良いということにしようということです。

抵当権だと１度ですが、根抵当権にすると、根抵当権がある限り何度もということです。

わたくし、正しいことを書いているかどうかはわかりません。

受かっただけのシロートが書いていることなので正しいかどうかわかりませんが、このような理解で何とかなります。

根抵当権　⇒　決められた額内で何度も！

抵当権だったら、１度、１０００万円を借りて、それを返したら終わり。

根抵当権だったら、１０００万円と決めた額内であれば何度でもオッケー。

でも、根抵当権にするなら、根抵当権のルールがあるということです。

まず、額内ということで、額が決められています。

これを極度額と言います。

そして、何度もということですが、一定の範囲というのを決めています。

この範囲の取引だったら、極度額内ならば何度でも。

抵当権の流れを見ると、

Ａ　「１０００万円貸して！」

Ｂ　「良いよ！　抵当権ね！」

としたとしたら、

Ａ　「１０００万円返すね！」

Ｂ　「オッケー、終了ね！」

で終わりになるので、

Ａ　「また、１０００万円貸して！」

ということになった場合、

Ｂ　「また、抵当権の設定だね！」

となるわけです。

根抵当権だと、

Ａ　「根抵当権で１０００万円貸して！」

Ｂ　「オッケー！」

Ａ　「１０００万円返すね！」

Ｂ　「オッケー！」

Ａ　「また、１０００万円貸して！」

Ｂ　「根抵当権があるからオッケー！」

ということになるということです。

抵当権だと、１回１回、抵当権の設定をするのです。

根抵当権だと、１回、根抵当権を設定すると、設定が続く限りそのままです。

同じようなことを２度書いたと思うので、これで何とか理解してもらえればと思います。

最終的には、ヨユーがある方は、

「一定の範囲内の不特定の債権を極度額まで」

ということを覚えてもらえればと思います。

細々としたことについては、各々の参考書で確認してください。

元本の確定というのは、根抵当権は、不特定の債権ということなので、どの債権なのかが決められていないのです。

その不確定な債権を決めようというのが元本の確定です。

借りて返して、借りて返してが続くわけですが、ある時、債権を決めようというのが元本の確定です。

極度額を１０００万円として、ある日に２００万円借りたことにし、別の日に３００万円を借りたと。

極度額の範囲なので成立するわけです。

極度額の範囲なのですが、どの債権を担保するのかは決められていません。

不特定の債権をと定めてあるのが根抵当権なので、この債権を担保するとは決められていないのです。

１０００万円という極度額を決めているから、その範囲内だから良いかという甘い考えで成り立っているのです。

その不確定なものを決める時もあり、それを決めようという話が元本の確定ということなだけです。

一度、ここらで根抵当権を終わらせようというのが元本の確定だということです。

元本が確定されたら、以後は、債権は担保されないので、貸さないということでしょうね。

上の例では、５００万円で終えようという話になるのだと思います。

別に、３００万円を確定し、２００万円は、担保なしにということでも良いのだと思います。

このへんの細かいことは、某参考書には書いていないので気にしないでください。

根抵当権が本試験で出題された場合、どの参考書にも載っている簡単な問題以外は、みんな、解けないのでスルーです。

まぁ、わたくしのテキトーな理解だとこのような感じです。

このような感じのテキトーな理解と、参考書の読み込み、過去問で大丈夫だと思います。

かなり長くなってしまいました。

これで終わりにしようと思いますので、詳細については各々の参考書で確認してみてください。

☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆

抵当権に遅れる賃借人

問題を見て、

登記された賃借とあれば　⇒　対抗可能！

競売とあれば　⇒　６ヶ月の明け渡し猶予

法定地上権

ポイントは、

１　抵当権設定当時に、土地の上に建物がある

２　抵当権設定当時に、土地と建物の所有者が同じ

３　土地、建物のどちらか、または、両方に抵当権

４　競売されて、土地と建物の持ち主が別々

その結果、法定地上権が登場！

一括競売　

　　⇒　更地に抵当権があり、

　　　　　その後、家が建ったりしたら、まとめて競売オッケー

　　　　ただし、弁済を受けられるのは、土地の代金のみ

更地というのがポイントなのでしょうね。

更地に抵当権。

根抵当権

根抵当権　⇒　決められた額内で何度も！

決められた額　⇒　極度額

「一定の範囲内の不特定の債権を極度額まで」

元本の確定　⇒　不特定の債権＝不確定な債権を確定させる。

☆以上です！☆

長くなってしまいました。

すみません。

でも、頑張って、一生懸命読んでもらえれば、たぶん、何となく頭に入ると思います。

イメージが出来るように書いているつもりです。

書いているつもりですが、わかりにくかったらすみません。

その時は、わたくしの力不足です。

宅建に受かっただけのシロートのわたくしが書いていることですのでお許しを。

ただね、

「受かれば何でも良い！」

と言う人ならば、これで、受かるかもしれませんよ。

わたくしの書くものが長いとはいえ、参考書を読むよりはラクだと思いますしねぇ。

「ちょっと、これをしてみるか、読んでみるか。」

を続けてもらって、暗記などをしてもらえれば、問題が解けることもあります。

また、自分の使っている参考書を読んでみたけど良くわからなかったという人は、我が宅建テキプラ塾を読んでみて、このぐらいで良いのかと思って貰えればと思います。

このぐらいというのも大変かもしれませんが、まずは、ここを目指しましょう。

そして、暗記事項を覚えてみましょう。

念仏のように唱えたり、何度も眺めたり、やるだけやって行くしかないのですよ。

ザ・テキトー

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

読むのが大変だったよという方、クリックをお願いします。

応援のクリックもよろしくお願いします。

↓↓↓↓↓↓↓

人気ブログランキングへ

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★