不動産鑑定評価基準です。

前回と今回で、不動産の価格に関することです。

で、前回は、土地です。

土地のみです。

土地のおおまかな価格。

土地の基準の価格でした。

今回は、土地と建物です。

どういうことかと言いますとね。

土地の上にどんな建物が建つのかなんてわからないのですよ。

土地を手に入れた人が、法令上の制限内や、予算、目的など様々なことを考えて建物を建てたりするわけです。

だから、全国の建物までの価値なんてわからないわけです。

でも、土地ぐらいならば、ある程度の地域ごとで鑑定をすることができるし、土地の価格の目安ぐらいあった方が良いということで、地価公示法ってのがあるわけです。

間違ってるかもしれないけれど、イメージとしてはこれで良いと思います。

建物の価値はそれぞれで判断が難しいけど、土地については、目安が付けられた。

ところが、その土地すら、詳細を見て行くと様々なわけです。

そこで、不動産鑑定評価基準というのがあるわけです。

「地価公示法で定められたものより、もうちょっと、詳細に見て行こうかな。」

っていうイメージ。

「地価公示法は土地の話だったから、建物も見て行こうかな。」

っていうイメージ。

それが不動産鑑定評価基準。

これで良いです。

詳細に見て行くのです。

そういうイメージで行ってください。

何でしょうね。

２つの土地が隣り合ってるのを想像してください。

ほぼ同じ場所なのだから、同じ価格で良いと思いますよね。

ところが、隣り合ってるだけで大きさが違ったり、土地の形が使いにくかったりしたら、目安の価格があったとしても、その価格が変わると思いませんかね？

そういうことです。

地価公示法で地域ごとに目安が出ましたが、それは目安なのですよ。

公示価格は、基準、目安。

地域ごとに決められるのだから、その地域の土地はみんな同じ価格だというわけではないのですよ。

１つ１つの土地は、さらに違うと。

実際に取引するとなると、いろいろと事情があるわけです。

そこを考えたり、理論的に価格を出したりするのが不動産鑑定評価基準です。

土地も人間と同じなのです。

日本人にもいろいろな人がいるように、土地も、いろいろな土地があると。

大きな枠組みから詳細を見て行くということです。

建物も同じ。

どんな建物が建つかはわかりません。

新しい建物もあれば、古い建物もあるわけです。

土地よりも、建物の方は想像しやすいですね。

で、まぁ、不動産鑑定評価基準というものがあるわけです。

一度、各々の参考書を読んでみてもさっぱりわからないという方は、上記のテキトーなことでイメージをしてみてください。

イメージというか、価格を詳細に決めるのだなと思えれば良いです。

そして、決め方がいろいろあるのだなということで良いです。

どんな決め方があるのかなというと、ここは、もう、各々の参考書を読むしかないです。

読みたくない人は、ここはきれいさっぱり切り捨ててください。

某参考書では、ここは少しページ数も多いし、説明の要素が大きく、読むのも大変です。

慣れてしまえば何とかなるのですが、慣れるまでも大変です。

ヨユーがある人以外は、回避ですね。

個人的には、ここを時間を使って読み込むぐらいならば、法令上の制限のところを読みます。

都市計画法、建築基準法などを読み込んだ方が良いです。

勉強が順調過ぎて他に勉強をすることがないという方は、不動産鑑定評価基準も読みこんでしまってください。

ということで、きれいさっぱり切り捨てる人が多いと思います。

それで良いです。

大丈夫です。

ただ、きれいさっぱり切り捨てるのが気持ち悪い方は、最低限のパワー暗記だけでもするのが良いと思います。

☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆

３つの鑑定方式

　原価法　取引事例比較法　収益還元法

原価法　⇒　再調達原価を求める

　　　　　⇒　積算価格

取引事例比較法　⇒　取引事例を収集して比較

　　　　　　　　　　　⇒　比準価格

収益還元法　⇒　不動産から得られる収益から考える

　　　　　　　　⇒　収益価格

☆以上です！☆

３つの方式があり、３つの価格も出ましたが、この他に４つの価格があります。

正常価格　限定価格　特定価格　特殊価格

これは、方式により算出された価格とは違い、状態です。

不動産がどういう状態、状況かということからの価格。

正常価格は、言葉通り、普通の取引で考えるということ。

限定価格は、個々で何か事情があるのだなという個々での限定の価格。

特定価格は、これはこの通りでやりなさいという特定の事情がある場合の価格。

限定とは違い、法令等、社会的な事情により特定で考えるということ。

特殊価格は、文化財等の市場には出て来ないものに価格を付けてみたという話。

テキトーに書くとこんな感じです。

これでイメージできない人は、しっかりと各々の参考書を読んでもらえればと思います。

結局、読み込むのが１番です。

ただ、それができないから、パワー暗記とか、テキトーなイメージとかで、何とかして点が拾えないかということを考えるという話です。

ここまで読んでみて問題ない人、各々の参考書も無理なく読めた人は、過去問の解説を読み込んでください。

わからない、イメージできないから何度も読み込んで理解度を上げて行くか、理解度を捨てて何だか良くわからないけどポイントだけを覚えて行くか、もう、きれいさっぱりここを勉強しないと決めるかしかないです。

わたくしが、初学者として、もう一度、宅建を勉強して試験を受けるという状況で、勉強の進み具合が微妙だとしたら、ここは勉強しません。

時間が無ければ無理です。

そして、時間があったとしても、各々の参考書に書かれてるあっさりの説明だけでは、正直、良くわかりませんよ。

こんなもんかってイメージできれば上出来です。

そこから先に進み、過去問まで見ることが出来たら万々歳です。

過去問で、ここがどういう風に問題として出題されるのかまでチェックできたら、同じような問題が出た時、たぶん、確実に点が拾えるでしょう。

って、ここをこのレベルまで辿りつけた人は、受かると思いますけどね。

ラクショーで。

ラクショーで受かるのも、ギリギリで受かるのも、受かるということは同じですからね。

勉強がまだまだという方は、少しでも自分が受かる可能性を高めて行きましょう。

ラクショーを目指さなくても良いと思いますよ。

ということで、ここは、不動産鑑定評価基準は以上となります。

以上だけでは物足りないという人は、各々の参考書を読み込んでください。

知識の肉付けもヨユーがある人はしてみてください。

次回からは、免除科目となります。

５問が免除の方は、ここまでです。

お疲れさまでした。

我が宅建テキプラ塾では、本番まで何か書くと思うので良かったら読みに来てください。

５問が免除でない方は、もう少しオマケが続きます。

「免除って何だ？」

って思った方は、免除ではないので、もう少し続きます。

もう少し、頑張りましょう。

いや、宅建業法、民法等の権利関係、法令上の制限がまだまだの方は、そちらを頑張りましょう。

何であれ、頑張りましょう。

ちなみにね、某参考書では、不動産鑑定評価基準は、かなりのボリュームでして、読むだけで大変です。

初学者の方だと１時間ぐらい掛かってしまうかもしれません。

１時間かけて読んでさっぱりとなると、この時期、凹みますよね。

凹むし、本試験で、税等も含めて３問しか出題がない。

となれば、

「この３問を全て運の勝負にしてしまおう！」

という考えの人がいても良いわけです。

我が宅建テキプラ塾は、どちらかと言えば、これですけどね。

初学者で勉強が間に合わない人には、この選択をしてもらいたいです。

ただ、どういう選択をするかは、各々の判断に任せますし、こうやって、一応、一通り全部を見てはいます。

「あと１点だったのに！」

「勉強しなくても良いと言われたところを勉強していたら受かったかもしれないのに！」

と言われるかもしれませんからね。

そうなると、一応、一通り全部を見るしかなくなるのですよね。

まぁ、わたくし、一応、受かった人間なので、受かった人間からすると、

「ここは、勉強しない！」

ということになるのですけどね。

労力の割に、点に結びつきません。

ヨユーがある人が過去問ぐらいまででしょうか。

みんなが解けないもの、多くの人が解けないものは、解けなくても合否には関係ないので、いろいろと見極めることも大事だと思います。

何であれ、受かるために頑張りましょう。

ザ・テキトー

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