某参考書レッスン１４、自ら売主制限②の２日目です。
正直、もう、書くこともないような気もします。
自ら売主制限が苦手という人もいるかもしれませんが、ここは、実は、そんなに難しくはありません。
どちらかと言うと、簡単です。
いろいろと書いてあるけど、簡単なのです。
だから、得点源にしないといけません。
で、どうすれば、得点源になるのかというと、自ら売主制限は、８つあるということなのですから、その８つをしっかりと覚えるのです。
８つって何ですか？
と聞かれて、
「これこれ、こういうもの！」
と、内容を説明するよりも、
① クーリング・オフ
② 手付の額・性質の制限
③ 手付金等の保全措置
④ 損害賠償額の予定等の制限
⑤ 自己の所有に属しない物件の契約締結の制限
⑥ 瑕疵担保責任についての特約の制限
⑦ 割賦販売契約の解除等の制限
⑧ 所有権留保等の禁止
と、ズバッと言える方が良いです。
その上で、これらの中身について、
「こういうものだった！」
と言える方が良いということです。
「覚えるものは覚えて、あとは、テキトーに！」
というのが良いような気がします。
しっかりと、題とか、テーマが覚えられている人の方が合格しているような気がしますしね。
だいたい、惜しかった、もう少しだったという人って、
「これこれって何ですか？」
と聞くと、
「え～っと！」
ってなりますしね。
自ら売主制限でいうならば、
「自ら売主制限の８つって何ですか？」
って聞かれて、
「え～っと！」
ってなるってことです。
それでは、中身だって、ビミョーなのですよ。
覚えるものは覚えて、中身がビミョーの方が良いと思いますし、順番として、先に覚えるものを覚えてから中身を見て行けば、中身もビミョーから少しずつ変化して行くということだと、わたくしは、勝手に思いますけどね。
まぁ、どういう風に、勉強をするかは人それぞれですけどね。
で、自ら売主制限を簡略化すると、
① クーリング・オフ
② 手付
③ 保全措置
④ 損害賠償額
⑤ 自己の所有に属しない物件
⑥ 瑕疵担保責任
⑦ 割賦販売
⑧ 所有権留保
と、わたくしだったらするわけで、まず、この用語を覚えるということです。
そして、自ら売主制限の大前提が、
「売主が宅建業者で、買主が一般人。」
ということです。
必ず、売主が宅建業者で、買主が一般人です。
売主が一般人で、買主が宅建業者とか、売主が宅建業者で、買主も宅建業者ということはありません。
何度も書きますが、
絶対に、売主が宅建業者で、買主が一般人です。
過去問で間違わせようとする選択肢は、だいたい、この定義を外してきます。
売主が宅建業者で、買主も宅建業者とかです。
売主が宅建業者の場合に、自ら売主制限と間違って覚えてしまうとアウトということですよね。
「売主が宅建業者で、買主が別の宅建業者の紹介された素人！」
とか問題で出てきたらどうします？
問題を良く読まないと間違えてしまうということもありますので、気をつけましょう。
特に、解いていて、答えの選択肢がないというような時は、だいたい、問題文、選択肢の読み間違いですしね。
わたくしも、何度も読み間違えたものです。
ハイ、グダグダと書きましたが、ここは、このぐらいにします。
そんなに書くこともないのですが、本日分に入ります。
某参考書レッスン１４、自ら売主制限②。
自己の所有に属しない物件。
瑕疵担保責任。
損害賠償額の予定等。
となっている中の、
「自己の所有に属しない物件。」
について、テキトーに書きます。
昨日の復習みたいなものですけどね。
まず、レッスン１４の全体を読むと、２０分ぐらいでしょうか。
今日も、読むわけです。
１度は、読んでみるのです。
そして、その全体の中で、
「今日は、自己の所有に属しない物件。」
というわけですから、そこだけを、また、読むと。
全体で２０分ですから、その中の１つを読むとなると、２０分以下になるのは、まぁ、普通のことですよね。
部分的なところを１０分で読めるのならば、そこも２回読んでみましょう。
そうすると、最初全体で２０分、その後、部分的に１０分のところを２回読んで２０分の計４０分です。
残り２０分で、部分的なところの過去問を解くだけで、１時間でもかなりの勉強が出来るような気がします。
読むだけならば、このぐらいで行けると思います。
自己の所有に属さない物件
自己の所有に属さないとか書いてあるから良くわからなくなるのです。
「宅建業者のものではない物件！」
ということです。
物件は、土地、建物です。
だからね、
「宅建業者が土地、建物を自分の物にしてから売る！」
ということです。
だから、当然、まだ、宅建業者の物ではない場合は、自ら売主としては、売ることが出来ないということです。
自ら売主ではないとしたら、どう売ると良いのでしょうか？
「代理とか、媒介になるのでしょうね。」
代理、媒介の契約に持って行くのだったら、何も問題はありません。
代理、媒介ではなくて、自らの物だよということで売るから問題ということです。
自ら売主制限
自分のものになっていないものを自分のものとして売る
未完成のものを売る
つまり、
他人のもの
未完成のもの
問題を読んでいて、自ら売主制限だなというのは、ある程度勉強をしていると見えてくるものです。
そうしたら、他人のものでの自ら売主制限なのか、未完成のものでの自ら売主制限なのかということを見て行くということです。
でねぇ、めんどくせぇから、宅建業者の物になっていないものは、全部ダメということにしておけば良いのに、
「いずれ、ちゃんと宅建業者のものになるのなら売っても良いよ！」
とかなってるのです。
だから、そうなると、問題文、選択肢を読みながら、契約がどういう風に進んで行くのかを見て行かないといけません。
「今は、他人のものだけど２０日後には、宅建業者のもになるから！」
とかなっているのでしょうかねぇ。
まぁ、いろいろと問題は作れます。
いろいろと問題を作ることが出来るので、頻出だと思いましょう。
予約がポイントです。
あと、停止条件付の契約。
ここは、民法を勉強した時に戻ってみると理解が深まります。
今は、そういう契約があるのだなということでも良いと思います。
または、今、民法で該当する場所を見てしまうというのも良いでしょう。
過去問だけ解けるようになっておけば良いと思いますけどね。
「停止条件、何それ？」
で、過去問を解いてみたりして、
「ふ～ん、そういうもの！」
で良いです。
まぁ、過去問などからのものを簡単に書いてしまうと、
「いつかは、宅建業者のものになりそうなもの！」
ということでしょうね。
予約みたいだけど、不安定。
不安定予約なので、それを売ってはマズイということでしょうか。
いつか、宅建業者のものになるかもしれないし、ならないかもしれない。
そういう危険が潜むのが停止条件付きの契約です。
で、ここは、問題文を読んでいたら何となくわかります。
全く勉強をしていなくても、
「それを売ったらマズイだろう！」
とか、ピンとくる人がいますしね。
それと違い、すぐに宅建業者が手に入れることが出来る予約は、自分のものして売っても大丈夫ということです。
こんな感じの理解でも何とかなります。
そして、未完は、手付がポイントと。
「手付って何だよ！」
で良いです。
今は、それで良いです。
手付も予約みたいなものです。
「先に少し払っておくね！」
「だから、自分に売ってね！」
って感じ。
そんなにマジメに考えなくても、宅建に受かります。
「適正に手付を保全すれば、未完成物件を売っても良いのですってよ！」
と、頭に残れば、もう合格です。
以上ですね。
「あぁ、めんどくせぇ！」
って思いません？
「一律に禁止にしておけ！」
って感じ。
さて、わたくし、ダラダラと書きましたが、ここは、各々の参考書の該当箇所を読んでもらえれば問題ないと思いますし、過去問を解くことで知識の肉付けをして行きましょう。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
民法 ⇒ 他人物売買オッケー
宅建業法 ⇒ 宅建業者が自ら売主の場合制限あり
自ら売主制限
自分のものになっていないものを自分のものとして売る
未完成のものを売る
つまり、
他人のもの
未完成のもの
他人のものの場合 ⇒ 予約、停止条件がポイント
未完成のものの場合 ⇒ 手付がポイント
未完成物件 ⇒ 手付の保全等が売買契約が可能
☆以上です！☆
昨日も書いたものがありますけどね。
このぐらいしか書くこともないので、繰り返し覚えてしまいましょう。
自ら売主制限を、今日、書いたということは、明日は・・・
ですよね。
ザ・テキトー
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