今日から、某参考書レッスン１９、物権変動です。
「まず、物権って何でしたっけ？」
という、宅建では、基礎中の基礎から思い出してください。
「物権は、土地と建物と思っておけば大丈夫！」
などと書いたような気がするのですが、どうでしょうか。
書いてこなかったとしたら、
ここで、
土地と建物と覚えましょう。
で、そう考えると、ここは、毎回、出題されてもおかしくないですねぇ。
宅建って、土地と建物でしょうって感じですからねぇ。
ということから、超重要なところです。
問題を作るのも人間ですからね。
宅建の試験なのだから、民法も宅建に関するものの方を出してくるのではないでしょうか。
毎年出題される民法の問題数を考え、その中に何を入れてくるかを考えると、重要度というのが出てくるのでしょうね。
誰でもわかるようなことを書いてしまいましたが、物権変動は重要ということです。
さてさて、その物権変動って何だろうということですけどね。
持ち主が変わったと思えば良いのですよ。
単純には、そういうことです。
「土地と建物の持ち主が変わったよ！」
というのを、
「物権変動！」
と、言ってるだけです。
でもね、
「持ち主が変わったのねぇ。」
「そうなんだぁ。」
とは終わらないわけです。
持ち主が変わったというのは、ある意味、事件なのです。
事件と考えると、というか、そこまで大袈裟に考えなくても良いですが、持ち主が変わったということから、売買だったら、いつ買った人のものになるのかという時期というのが１つ問題として登場してきます。
誰かのものが誰か他の人のものになるというのは、いろいろとあるということです。
基本的には、契約が成立した時点で、持ち主が変わります。
所有権というのが移ると。
ただ、民法の基本はそうなっているけど、それだと、また違う問題も生じるわけですよ。
何も決めておかないと揉めた時に面倒だから、基本として決めたけど、民法で基本を定めても、それはそれで問題になるということもあるということです。
民法の基本通りだと、嫌だなぁとかいう人もいたりするわけです。
決めないと問題が起こり、決めても問題が起こる。
「世の中、めんどくせぇな！」
と思ったりしますけどね。
法律とは、一応、こうなってますということなのでしょうね。
で、どんな問題があるのかと言えば、人によりけりです。
いろいろあるわけです。
お金を全額払っていないとか何とかってね。
お金を払ってもらっていないのに渡さないといけないのかとかなりますよね。
半分はすぐに払って、残りの半分は後でということもありますしね。
また、引き渡す方も準備がしたいとかなるでしょう。
買主だって、新築の家だったら大安の日が良いとか日程的なものを決めたりするのでしょう。
だから、契約時に各々で取り決めをしても良いということです。
契約ってのは、そういうことです。
いろいろと決めるということでもあるってことです。
一応、法律で、つまり、民法で決めているけど、各々で決めて良いということになってます。
いつ、所有権が移るかというのは、各々で決めると。
でも、民法上は、超単純なシンプルの契約が成立した時です。
「売ります！」
「買います！」
で、もう終わり。
この時点で、売主がまだ持っていたとしても、買主は、引き渡せと言えるということです。
まぁ、売主は、金払えと言えるわけですけどね。
さて、ここで何か気付きますか？
「渡せ！」
「いや、払え！」
というのは、同時履行ということです。
前に見たことです。
すでに勉強をしたことと連動させると理解が早く、そして、深まります。
とまぁ、これは、余談ですが、時期については、こんな感じで良いです。
時期について、一応、決まりがあるということです。
「時期は、売った買ったの時です！」
問題は、まだまだありまして、対抗問題というものがあります。
物権変動の対抗問題というのがあって、それがメインになるのでしょうね。
売った、買ったで終わりっていうのよりは、試験問題にするならばこっちでしょうかね。
これは何かということですけどね。
人間ってのは、売主と買主だけではないってことですよ。
同じ品物を買いたいと思う人はたくさんいるっていうことです。
あと、本人同士だって問題が起こるでしょうってことでもあるわけです。
債務不履行とかになる場合があるでしょう。
そうなると、複雑化してくるわけです。
複雑化してくると、誰が権利を得ているのかというのがわからなくなる。
つまり、争いが出てくる。
土地や建物で争いが出てきたら、登記が出てきます。
まずね、土地や建物っていうのは、登記が大事ってことです。
登記ってのは、聞いたことがある人も多いと思いますが、まぁ、証明書みたいなものです。
何だか良くわからない人は、
登記 ＝ 証明書
って覚えましょう。
で、登記がある人が勝つのです。
ちゃんと取引をして、
Ａ → Ｂ
と、土地や建物が渡ったとしても、Ａが、Ｃにも売っていたりする場合があるわけです。
Ａ → Ｃ
「二股か！」
ってことです。
Ａがより高く買ってくれる人を探していたら、売ろうと思う人はＢだけではないということです。
はい、人間は、たくさんいるってことです。
そういう場合、ＢとＣのどちらが土地、建物を手に入れることができるかというと、登記がある方ということになるのです。
登記を先に手に入れている人が勝つと。
登記が水戸黄門の印籠みたいなものです。
「どけ！どけ！」
「ここは、自分の土地、建物だ！」
と言えるわけです。
ってことで、登記が重要と。
ただ、登記が無くても権利を主張しても良い人達っていうのがいるわけです。
先日、相続をやりましたよね。
相続では、被相続人の権利を全部相続するわけですから、被相続人が売りましたよってことだったら、売ったということを相続することになるわけです。
その権利を相続するのだから、仮に、Ａが死亡し、Ｄが相続人だったら、ＡとＤは同じ人という扱いなのです。
本人同士なら、登記がなくてもオッケーってことです。
相続した人と、被相続人から売ってもらった人は、本人と、売ってもらった人という扱いになるわけです。
なぜならば、それが相続ということだからです。
だから、相続人は、本人（被相続人）になってしまうわけです。
被相続人と、被相続人から売ってもらった人、買った人は、本人同士だから登記は必要ないわけです。
それが、相続人と、被相続人から売ってもらった人、買った人でも本人同士ということになるので、登記が必要ないということです。
まぁ、対抗問題で問題になるのは、だいたいが本人同士ではない人間が出て来た時で、その人がどういう人かということになります。
ここは、各々の参考書でいろいろと書いてあると思うのでチェックしてみてください。
ほとんど、登記を先に手に入れた人が勝ちます。
取消とか、解除とか、時効とかが出てくるので、ゴチャゴチャしてしまうと思いますが、ゆっくり確実に理解していけば問題ないと思います。
「めんどくせぇ！」
「でも、確実にやろう！」
って思えた人が点を取ることが出来ると思います。
参考書によっては表とかでまとめてあると思います。
１回で覚えられたら天才です。
普通は、何度も読みます、見ます、覚えます、忘れます。
民法の勉強も終わりに近づいてきました。
読んだ者勝ちです。
読みましょう。
ちなみに、某参考書レッスン１９は、３０分です。
３０分としてみました。
じっくりと読みましょう。
そして、自分の頭の中に入れて行きましょう。
なぜならば、出題頻度が高いから！
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
背信的悪意者 ⇒ クソヤロー！ 登記は必要なし！
単純悪意者 ⇒ 登記がある方が勝つ！
☆以上です！☆
背信的悪意者ってのは、ある人達が契約をしようとしているのを知っていて、その契約を妨害しようとしたり、自分が利益を得ようとして横取りしようとする人間のことです。
こいつは、保護する必要は無いので、登記がなくても大丈夫です。
登記がなくても、背信的悪意者には、これは自分のものだと主張出来るということです。
ただ、契約をしている人達がいるということを知っているだけの単純悪意者は、上述した、どちらに売ろうかな状態と同じなので、登記が必要になります。
契約というものは自由なので、いろいろなことが起こるということでもあります。
詳細については、各々の参考書でよろしくってことで端折ってしまいましたが、取消や、解除っていうのは前にやったところの復習にもなります。
ここで、前にやったところも読み直してみたりすると理解が深まると思います。
少しテキトーに書き過ぎたでしょうか。
物権変動の流れをテキトーに見るとこんな感じかなと思いますし、こんな感じのことを頭に入れながら、知識の肉付け等を行って行くと良いと思います。
問題としては、家や、土地の売買などがあり、誰のものになるのかということが出題されることが多いです。
ザ・テキトー
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