敷地面積について
今日は敷地面積はどれくらいなら良いのかについて書いてみます。
木造アパート向けの敷地の場合、商業地だと採算が合わないので、自然と低層住居専用地域や中高層住居専用地域、あるいは第一種（二種）住居専用などになってきます。
これらの土地の多くは建蔽率が60％です。
ところで、多くの方は最初に容積率を確認して、例えば100ｍ２で160％だと「床面積160ｍ２、部屋面積20ｍ２として8部屋取れる」と想定して収支計算を始めるようですが、これは止めてください。あとでコケることになりますｗ
先に見るべきは建蔽率です。
100ｍ２で60％だと建築面積は60ｍ２が上限。
階段と通路部分は建物の外部付けだろうと内階段だろうと建蔽率に入ると思ってください。
「階段と通路は延べ床面積に入らないのでは？」と思った方、容積率と混同しています。
木造の外部階段と外部通路は片持ち出し（キャンチレバー）はほぼ無理で脚をつく（柱を必要とする）ので、この時点で建築面積に算入されます。
なので、階段と通路分は必ず除いた面積で部屋面積は考えなければなりません。
よくわからない方はレンタブル比で調べて下さい。
で、建築面積60ｍ２でレンタブル比が90％とすると、賃貸面積は54ｍ２に減ります。
部屋面積20ｍ２以下で今人気のバストイレ別独立洗面台だと洗濯機置き場を室内にするのは非常に困難になってきます。そうなると想定の家賃6.5万は達成できないでしょう。
なのでワンフロア54ｍ２だと二部屋となってきます。
これで高さ制限をかわしてマックス容積率が取れたとしても3階で6戸となります。
容積率で単純に8戸と算出するのがいかに危険がお判りでしょう。これで買付入れちゃったらエライことですよ。
今日はここまで。
今日の話が面白くてもつまらなくてもポチお願いします！ 
不動産投資 ブログランキングへ