まずは物件探し

家に関しては、知識ゼロで全くの素人です。何をどうすればいいのかさっぱりわかってませんが、ひとまずいつも賃貸マンションを探すときにお世話になっていた、いくつかのCMでやってるような有名サイト（スーモ(suumo)、ネットでCHINTAI、ホームズ、アットホーム）でざっくり見てみました。

まずはよくわかってないので、職場からの許容距離と許容予算だけを頭に入れてざっくりサーチ（検索）してみました。

新築と中古（築歴が浅いもの）で見てみると、まあ色んな家がたくさん出てきます。多くが同じような内装になっており、あまり違いはわかりませんが、あれはいい、これは駄目、といった取捨選択をしながら絞り込んでいきます。

一番最初に良さそうと思った物件

その中で光る物件が２つ見つかりました。

1つ目（吹き抜けの家）
吹き抜けとは、1階から天井まで上層と下層の階層がなく繋がっている物件の事です。何より解放感があり、吹き抜けにより採光を取り入れて家全体が明るくなります。また家もオシャレで風通しもよく、どこにいても家族の気配を感じられたりとメリットは多くあります。

しかし、ふと考えるとその分デメリットもあります。天井まで吹き抜けになるということは、その分、２階のスペースが削られて狭くなります。

またそれだけ広くなると、リビングでエアコンをつけたら、吹き抜け全体に浸透させるには、相当電気代がかかります。調べたところ、1.5倍から2倍くらいになるんだとか（設計次第でしょうが…）。

そして天井が高いので、掃除も大変で専門業者を呼ばないとできない掃除などメンテナンスコストもかかります。料理などの臭いも吹き抜けだと、全てに充満するという点もあり、住んでみないとわからないデメリットも多々あるようですね。

2つ目（庭の大きな家）
我が家には可愛い愛犬（小型犬）がいます。妻の実家に遊びに行くときは、庭が大好きではしゃぎまわってる姿を見てると、庭付きで犬と子供を遊ばせながらバーベキューなど、憧れるものはあります。

都会だと庭付きなんてとても無理なのですが、偶然200平米（家100平米）の大きな庭付き物件が１つ見つかったので、その物件に興味が沸いています。

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物件の方向性

吹き抜けはとても魅力的ですが、いくつかのデメリットを考えると、今のところは2つ目（庭の大きな家）が良いかなと思っています。

初めての不動産屋へ連絡でわかったこと

ひとまず、スーモ(suumo)経由で資料請求を出してみました。私の勤める会社でも、しょっちゅう迷惑業者のように不動産関連から電話が来る人を見てたので、私は申し込みの段階で「電話は出られないからメールベースでお願いします。」と自由欄に記入しておきました。

にもかかわらず、毎日電話と留守電が入っており、肝心の資料に関してはメールで１週間待っても届いていません。

どうもこの手について調べてみたところ、そもそも顧客の意見を無視する行為は、信用にもかかわってくる部分であり、そのような不動産屋に関しては、どこで嘘をつかれるかわからないから見直した方が良いとの情報を見て、なるほどなと思った次第です。

神的な物件との出会い

上記物件とは別なのですが、前々からいいなと思っていた駅が実は会社からほど遠くないことがわかったので、その駅近辺の物件も探してみました。

すると、先ほどの物件と同等の広さで値段相場も同じと、かなり良質な新築物件を発見できたので、早速資料請求をしてみました。※その地区で同じ予算だと、100平米が多いなか、1件だけ200平米。

建物が建つのが２か月後とのことなので、ちょっと先の物件ではありますが、駅から近く、３階建てでデザインも良く、200平米ならかなり穴場じゃないでしょうか。

しかも、外壁や床などのデザインも買主側で決めれるとのこと。残り２ヵ月で建つのに外壁や床などのデザインをどうやって変更するんだろう？と疑問もありますが、ひとまず資料請求です。

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2件目の資料請求で初めて知ったこと

申し込む際の備考に「電話じゃなくてメールベースで！」と書いたところ、今度の不動産屋さんはちゃんとメールで連絡くれたので、ちょっと安心しました。

メールの内容を見て驚いたのは、2ヵ月後に建築が終わると書いてあった物件は、実はまだ建築をしておらず、現在は更地なんだとか。
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「建築条件付土地」の件で知らないことだらけだったので、流石にこれではまずいと色々調べたところ、他にも知っとかないといけない用語がたくさん出てきました。

一定の過重及び一定の高さから自由落下による打撃を与え、規定の試験機がどれだけの深度を貫入したかによって地盤の硬さを調べるものです。（引用元）

一定の加重を掛けた試験機(スクリューポイント)を回転させ、25㎝貫入するために何回転するかを計測して地盤の固さを調べるものです。（引用元）

まだ建売住宅の知識がないうちは、いきなりモデルハウスやオープンハウスに行かない方が無難です。

住宅営業に主導権を取られないように、ざっくりとでもいいので予算を決めて、最低限の知識を得てから見に行きましょう。

その方が、営業マンの言うことがよくわかり、的を得た質問も出来ます。カモにされないようにしましょう。

通常は、地盤調査を行ったうえで、地盤調査結果に基づき地盤改良工事を行ったうえで家を建築します。しかし、地盤改良工事は、ものによっては数百万円もかかる場合もあるようで、コストカットの為に、地盤改良工事を行わずに建築するケースもあるんだそうです。

なので、地盤調査報告書はしっかりチェックし「表層改良などの地盤改良が必要」と書いてあるにもかかわらず、地盤改良工事を行わないようであれば、納得できるまで売主に対して説明を求めた方がいいんだそうです。

一般的に民法では、売主の瑕疵担保責任期間を「買主が瑕疵を見つけた時から1年間」と定めているのですが、これだとじゃあ永遠に補償を求められるリスクを売主が背負う羽目になります。

なので売主側のリスクを回避すべく、宅建業法で瑕疵担保責任期間を「物件引き渡しの時から2年以上」（※売主が宅建業者の場合）という特約がつけれるようになってるんだそうです。

ただこの保険は、何でも補償対象なわけではなく、あくまで基本的構造部分のみとなるので、以下のようなトラブルになってしまう場合もあるので、やっぱり最初はホームインスペクション（住宅診断）を挟んだ方が無難ですね。

このケースはその後、どうなったのかはわかりませんが、エアコンをかけるからと買主責任にして逃げられちゃうという可能性もありそうな予感が…

URL
https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/1482426969

質問

築していただき12月に引き渡し、入居後約２ヵ月目です。

入居後1ヵ月頃より全てのクロスの縁が剥がれ始めました。

工務店の方に相談するとボンドホワイト？でコーキングしてくださいましたが、再びまた剥がれ、建具とクロスの間には5～8ミリの隙間ができております。

また、クロスとクロスの間にも割れ？が沢山出てきて、コーナー部分はクロスが浮いて波うった状態になっております。

新築時のクロス業者さんによると、エアコンをかけるからだといわれてしまいましたが…

そこで今日、別の業者さんに見てもらった結果、職人の腕が悪いのと下処理がされてないからだそうでした。

その時に瑕疵担保保険に入ってるかを聞かれました。

新築する際にこの保険について加入したいと伝えましたが、入る必要ないからと何度も言われて結局加入出来ませんでした。

その為、現在も無加入です。

今回のクロス補修の方向性、瑕疵担保は今からでも加入できるか(できれば金額も)、工務店に話した方が良いこと等をご教授戴けると幸いです。

無知すぎて本当に申し訳ございませんが、どうかよろしくお願いいたしますm(__)m

回答

クロスの不具合は 瑕疵担保責任保険の範囲外です。

パテなしはクロスの施工ミス(手抜き)ですので、再施工させる必要があります。

施工したばかりでエアコンなどで強制乾燥してしまうと目隙が起きるの事実です。

ちなみに上記について住宅診断士へ問い合わせたところ、以下のような回答を貰いました。「基本構造部分」のみだとちょっと不安が残りますよね。

■住宅瑕疵担保責任保険と住宅あんしん工程検査の違いについて

知恵袋に記載されておりました通り、住宅瑕疵担保責任保険の対象は基本構造部分となります。よって、保険の要件を満たすかどうかの検査となり、構造部分の検査が主で細部の施工の不具合の検査は含まれておりません。

 

弊社の検査では構造部分だけはなく、保険と無関係の細部の施工の不具合も確認するため、検査回数や検査時間も住宅瑕疵担保責任保険の検査とは異なります。

４．建物以外の部分について
別途費用がどこまでなのかはわかりませんが、この部分に関しては、最悪許容できる範囲かと考えています。


まだいくつか気になる部分もありますが、大方イメージはつかめたので、あとは実際に物件を見に行った時にその場で質問しようかと思います。

質問する内容としては、以下になります。
地盤調査について
１．地盤調査をまだ行ってない理由は、建物の設置位置を事前に買主と決める必要があるとか？
２．地盤調査は契約前なのか、契約後なのか？どの段階？
３．地盤調査のコストは売主側の負担？
３．地盤調査をするポイントは5側点？（建物の四隅と中央部一カ所）
６．地盤調査の際、地下水位がどの程度か調べてもらえるか？※地震の液状化が心配
７．この土地は自然地盤なのか、どこからか持ってきた土なのか（盛土（もりど）、切土（きりど））
４．「地盤調査報告書」は見せてもらえるのか
５．地盤調査で問題があった場合、地盤改良工事の費用は誰が負担するのか？
６．地盤改良工事費用が御社負担の場合、金額が例えば数百万だったとしても、進めるのか？
７．「地盤調査報告書」に記載された全ての問題点を改善対応するのか？もしくは御社が改善対応の必要がないとの判断でも、買主側が問題点の改善を要求した場合どうするのか？どこまで問題点に対して改善を要求できるのかの境界線を確認。
８．もし地盤改良工事費用がかかった場合、工事過程で建材を変更されても気づけないため、最初の段階で予定してる設計図書（建物仕様書）を見せてもらうことは出来るのか？
９．地盤改良工事の期間が長期化するなどの場合、建築条件付土地のように契約停止条件の有無はあるのか？もしくは盛り込むことは可能なのか？
１０．モデルルームがあるということは、建築仕様書はもう既にあるとの認識でOK？※Yesならそれを地盤調査の前にみたい。（地盤調査のコスト次第で、建材変更などのコストカットをされるリスクがないかの懸念）
１１．フラット35Sの技術基準を満たせる建物か否か

通常は、地盤調査を行ったうえで、地盤調査結果に基づき地盤改良工事を行ったうえで家を建築します。しかし、地盤改良工事は、ものによっては数百万円もかかる場合もあるようで、コストカットの為に、地盤改良工事を行わずに建築するケースもあるんだそうです。

なので、地盤調査報告書はしっかりチェックし「表層改良などの地盤改良が必要」と書いてあるにもかかわらず、地盤改良工事を行わないようであれば、納得できるまで売主に対して説明を求めた方がいいんだそうです。

住宅瑕疵担保履行法（じゅうたくかしたんぽりこうほう）について
加入してるかどうかについて確認する。
※他物件とか見ると、安心の保証システム（地盤保証20年、建物瑕疵保証10年）みたいに書いてある物件もあるし、もしかしたら入ってないのかなぁ…？

ホームインスペクション（住宅診断）について
完成時の検査では、隠れてしまって見えない箇所は検査が行えないので、図面確認から基礎配筋、土台から完成まで建築中にこちらの手配する住宅診断士を何度か入れて検査したい。

オプションについて
どこからが自前でそろえる必要があるのか、詳細を確認する。


これは全然知らなかったのですが、見学に行こうと思っていた物件を別サイトで見たところ、偶然「不整形地」という記載を見つけました。
※私が見た不動産サイトやメールで送られてきた詳細情報には記載されてません。。

「不整形地」ってなんだろう？と調べたところ、以下のようです。

整形地とは長方形、あるいは正方形に整った形状の敷地です。これに対して、不整形地は、旗竿地やL字型・三角型の土地、崖地や傾斜地・高低差のある土地などがあたります。

不整形地は同エリア内で土地の価格が安いことが多く、税務上の評価も低いです。不整形地は、相続税や固定資産税・都市計画税の評価額は、想定整形地や近似整形地を設定したうえで、不整形地補正率によって最大で40％評価が下げられ、税率が抑えられます。ただし、不整形地といっても形状はさまざまですので、実情に見合ったものではない、ともされています。例えば、長方形の土地の一部が欠けた形状の場合、欠けている部分が端であっても中央部分であっても評価額は同じです。間口が狭い土地、崖地に対する補正率も定められています。

ただし、不整形地であっても、三角型の土地の先端の部分は庭にする、L字型の土地の狭い側は駐車場にするといったように、有効利用することもできます。土地形状を活かした設計プラン次第では、土地の価格が安い不整形地であっても有効に活用することも可能です。（引用元）

最初にいいと思った２件目の物件（200平米）は、まさにこれに該当します。三角形の土地で奇抜ではありますが、200平米もあるから（100平米が土地）使い方次第かと思ってましたが、土地が広くて安いにはこういう理由があるんですね。。
※土地が広いところは、家までがなぜかL字型で細い道路を通ってから入ったり、庭が坂になっていたり、三角形だったり、何かとそういうのありますよね。。

確かに売主として考えると、L字や三角形など使い勝手悪いので、土地の評価が下がるのは納得ですね。とはいっても有効活用次第だと思うので、不整形地の物件は、土地の形もしっかり見たうえで判断しないとですね。



これは私が偶然気づいたことなのですが、その不動産会社名と担当者名をネットで検索してみると、その人の年齢や勤務年数がwebサイトなどで公開されている場合があります。

ですので、自分の物件を担当する人がどの程度のレベルの人なのかは、なんとなくヒントを事前に得られる場合があります。

ちなみに当物件の担当者を検索したところ、以下スペックでした。

• 業界経験：１年
• 年齢：20代
• 出身地：今回物件を探してる駅付近の街

なんか見るからに地元で仕事探して見つけた会社が不動産屋だったみたいな地雷臭がプンプン漂います。。しかもまだ１年で年齢が20代って素人に毛が生えたようなものじゃないの。。これは買主側がしっかりとした知識を持って挑まないと、地雷踏みそう。。



持参するもの
筆記用具、メモ用紙、メジャー、図面、方位磁針、カメラ、スリッパ

値引き交渉について
紙に購入希望額を書く前に値引き交渉する。
※購入希望額を書くと、その後値引き交渉は出来ない。

契約の流れについてもメモ
１．物件見学
２．気に入った物件を申し込む
３．住宅ローン審査（複数の金融機関で審査する）
４．売買契約を締結する
５．住宅代金を支払い、引き渡しを受ける
６．引っ越して新生活スタート

新規で物件探しをする際のステップメモ




一言
一生に一度の買い物なので後悔しないよう、自分でしっかり調べて納得した上で購入しないとですね。