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こんばんは。
特区民泊×仕組化の専門家ショウジです！
今回は一つの目安として、
「シミュレーションを疑え」
というテーマでお伝えいたします。
昨日は少し時間がありまして・・・
用事があった帰りにたまたま通りがかった、
大阪の福島周辺の新築マンションの
内覧会場を訪れてみました。
別に新築は探してませんが、
暇があったのと・・・
実際にどんな営業をしているのか、
気になって入ってみました！
そこではモデルルームの見学はもちろん、
綺麗なパンフレットから、
住宅ローンを組んだ時のシミュレーション、
そしてイメージシアターで１０分も
手の込んだものを作って提供していました。
そして気になる価格帯は・・・
一番狭い60平米ほどの最下層で4000万程、
最上階の100平米超える部屋は1.2億でした。
それでも最上階は完売、
その次のフロアも１部屋だけ空いていて、
あとは埋まっているという盛況ぶりですが、
完成は約２年後だそうです。
いや、すごいな〜と思った次第です。笑
でも実際に購入されている人は、
やはり住宅ローンの方が多く・・・
総額いくらでみているのではなく、
月々の返済額と今の家賃を比較して、
これぐらいの値段ならと決める方が多いようです。
そのためにわざわざ
シミュレーション表を用意して・・・
返済額と金利を入れると、
月々の返済額が分かるように、
丁寧にシートが用意されていました。
数千万以上の買い物だと、
なかなか想像しづらいですが・・・
返済シミュレーションを作ることで、
現実感を出しているんでしょうね。
そして最近、民泊で相談いただく案件でも、
不動産業者が月々のシミュレーションをして、
物件の案件と一緒に紹介する、
というパターンを目にします。
値段は馬鹿高いけど、
丁寧にシミュレーションを書いて、
「これだけ利益が見込めますよ」と
アピールすることで購入を促しています。
でもハッキリ言うと・・・
こういった業者がシミュレーション表を
作っている物件はまず疑うべきです！
なぜなら今のご時世でしたら・・・
「民泊物件で高い収益率が見込める物件」は、
取り合いでわざわざ手間暇かけて、
シミュレーションを作らなくても
分かる人はすぐに契約してしまいます！
なので、不動産仲介業者の立場からすると、
そんなすぐに契約が決まるような物件なら、
シミュレーションなんて面倒なものを作らなくても、
すぐに売れるのでシミュレーションは作りません。
実際、私も今年９月に購入した
大阪市内で３６０万で買ったアパートは、
シミュレーションどころか・・・
物件資料もまともになく、
間取り図は手書きという酷い有様でした。笑
でもだからこそ・・・
分かる人にとっては、
すぐ購入した方が良いと判断できるので、
即売れていくんですね。
逆になかなか売れない、
高い物件や癖がある物件は・・・
時間をかけて綺麗な資料や
シミュレーション表を作って、
なんとか綺麗な体裁を整えて
アプローチしてきます。
もちろん、本当にいい物件でも
丁寧にシミュレーションを作ってくれる
業者さんもいますが・・・
そんな業者さんは稀ですし、
配信された時点で取り合いになります。
シミュレーションは、
作ってもらうものではなく・・・
自分で作るものです！
ただ最初は分からないという方も、
多いと思いますが・・・
最初は誰もが分からないのは仕方ないので、
できるだけ小さい規模から、
やっていくことをお勧めします。
物件を購入するのではなく、
賃貸で借りてやる。
いきなり何室もやるのではなく、
まずは１室を丁寧に運営する。
小さく始めて、
上手くいったら徐々に規模や
やる範囲を広げていくというのは、
ビジネスの基本ですので・・・
いくら資金があったとしても、
小さく始めて拡大していくことを、
特に民泊ではお勧めします。
民泊は規模を拡大しようとすると、
物件購入してやったりなど、
大きく拡げていけますが・・・
いきなり大きくやって失敗している人は、
かなりの数を見てきています。。。
特に民泊は不動産投資と同じく、
物件選定で７〜８割決まるので、
いかに良い物件を掴めるかが鍵です！
契約してしまってからでは遅いので、
物件を選定していて計画していたり、
契約しようとしている方は・・・
今ならタイムチケットで、
１時間５０００円にて相談に乗っています。
◎合法民泊の専門家がすべての疑問にお答えします。
https://www.timeticket.jp/items/38235
はっきり言って、
私の時給には合いませんが・・・
多くの方の相談を乗っていると、
「もっと早く相談してくれたら、
◯百万ムダにならなかったのに」
ということが多いので、
少しでも役に立てればと思い、
時間の合間をみて受け付けています。
特に民泊は賃貸でやるにしても、
１００〜３００万ぐらいかかりますし・・・
購入であれば数千万〜数億のお金が動きます。
ちょっと相談に乗るだけで、
数万〜数億の価値提供になる
アドバイスもできますので・・・
民泊で悩んでいる方はご活用下さいませ！
PS.
先日はわざわざ東京から来て頂いた
友人を観光案内しつつ、
大阪グルメを堪能していきました。
更にちょうど大阪に来ていた、
１２月のセミナー講師をしてもらう
近江さんも誘ったところ・・・
急遽合流していただいて、
絶品の串揚げをいただいてきました！
◎串揚げ ばらんざっく
https://tabelog.com/osaka/A2701/A270202/27088162/
うらなんばでは珍しく、
落ち着いたお店で絶品料理が、
ゆっくりと落ち着いて頂けるので、
接待にはもってこいのお店です。笑
食べログ評価はほとんどありませんが、
隠れた名店でお勧めです！！
PS2.
タイを拠点に、
日本各地で民泊を展開して活躍されている、
近江さんにも登壇いただく
１２月の大阪セミナーは次から申込できます！
◎定例セミナー詳細
セミナーごの懇親会では、
忘年会も兼ねているのでぜひお気軽に
ご参加下さいませ！
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