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最近一棟もの、とくにビルは値段が若干さがってきた気がします。それでも　値段が高すぎて物件買う気にもなりませんが不動産新規購入者は続々いるようです。

 

振り返ってみると私が最初の物件購入にあたって最後まで悩んだのは、

 

＂管理にいくらかかるのか！”ってことでした。

 

立地や、利回りとか、築年数とか建蔽率だったりっていうのは当たり前に大事ですが、これって値段に直結しますし色々なセミナーでも聞くので実際に買い付けいれる段階である程度問題はクリアしています。

（っていうかこれすら理解しないで買おうとしてたら相当です。）

 

不動産屋に管理丸投げで年間収益の５％ぐらいが相場っていうのはわかってももちろんそれでなにもかも含まれるわけではなくて、それ以外の定期清掃などの経費。購入後の管理で思わぬ出費になるかもしれないっていうのになにがかかるのかさっぱりでした。

 

そもそも相場観なんて全くないですから、ネットで調べても幅がありすぎてわかりません。だから計算もできないので実質の詳細利回りもだせず困りました。

 

そんなんで今日は、私が一棟もの物件を買うのにどんなとこを注意してみているか書くことにしました。あくまでも自分の経験での私の好みです。

 

私好きなのは戸数２０戸以内の小ぶりなマンションやビル。　（好きなだけでたいして買えませんけど）

 

この規模の物件ほんとさまざまです。地域やマンションのグレードによっても違いますし、業者によっても驚くほどちがいますから、いくらです！！とはかけません。

でも設備みてお金がかかりそうだな、とかは感じられるようになっておく必要はあると思います。そうでないとあとから思わぬ出費でどひゃーってなります。

 

まず金食い虫の設備といえば、、

やっぱりエレベーター。

ですがエレベーターってある一定規模の物件はしかたないですし、エレベーターネタはもう書いちゃったのでそっちを参照してください。

 

で、もう一つ物件選びで私がさける金くい虫、

 

＂ゴミ集積場です。”

 

私てきには物件選ぶときはなるべく自前のゴミ捨て場はない物件をお勧めします。２０戸以上の物件にはゴミ捨て場必須かと思いますがそれ以下ですとないならない方が良いです。

 

もーはっきりいってこのゴミ捨て場の管理が一番お金かかるし、なによりお金だけでなくトラブルを運んできます。

 

マンション内にゴミ集積場があった場合、この清掃管理お願いしないといけません。ゴミ捨てって週３回ぐらいですよね。週３回つまり月１２回雇わないといけません。日本のゴミの分別は厳しいですよね。居住者全員なんて絶対守ってくれません。分別しないと区の収集車は持っていってくれませんから結果、だれかに委託することになります。

 

さらに２４時間ゴミ捨て自由だったりすると最悪です。毎日集積場の清掃管理しないといけなかったりします。ちなみに区のゴミ収集は敷地内にあるゴミは持っていってくれません。

 

さらに、この集積場に、粗大ごみとか平気です捨てます。注意してもだれもひきとりにきませんから結局こちらでお金はらってだすことになります。

 

まー前述した問題は、実際の入居者さんなのでまだあきらめもしますが、もう一つの問題は

 

＂他所からくるゴミの不法投棄です。”

 

５０戸以上とか大型マンションであれば専用のゴミ捨て場が屋内にあると思いますが、２０戸以内の小中規模マンションは大体外の道路際に面しています。道路に面しているゴミ捨て場はこの問題からはのがれられません。粗大ごみは言わずもがな、お弁当とか空き缶とか　住人のゴミ出しが徹底できたとしてもゴミ収集したその日からもうどこからともなくゴミが捨てられてます。それもゴミバケツの中ならまだいいですけど、なまじ鍵とかかけるとその脇に捨てます。　そもそも中小ビルは間口が狭いですから、ゴミ集積所が玄関横だったりして、ゴミ集積所の状況が建物の印象を決めてしまいます。ほっとくと建物自体不潔にみえます。なにより不愉快なんですよね。

 

そんなんでやっぱり、ゴミ収集日でない日も毎日ゴミ集積所だけ清掃お願いしたりして、結果毎日清掃業者を雇うなんてことになったりします。最近ですと民間のゴミ収集業者に依頼するマンションも多いってききます。　５０戸以上とかの大規模であればあきらめもつきますし十分経費もだせますが、２０戸いかないマンション管理でそんなことしていたら大幅な利食いもいいとこです。　

 

しかもこのゴミ問題って住人の利便性に直結してますから、２４時間ゴミ出しOKだったのにオーナー変わった途端に回収日に自分でだせとかなったら、賃借人はもちろん黙ってなんていてくれません。契約違反だのなんだかんだと言うにきまってます。

 

ですから、不動産セミナーでもブログでもゴミ捨て場のことなんて誰も気にとめないかもしれませんが、実は結構大事なポイントだと私的には思ってます。

 

実は今新しく自主管理することになったマンションがあるのですが、上記のような問題がどんとあり、ゴミ集積場撤廃しようと頑張ってます。すごいうるさい賃借人がいるのでどうなることやら、、、って感じですが、皆様もゴミ集積場付き物件あったら現況管理の詳細をきくことをおすすめします。

 

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