現金のみで拡大する、不動産投資は限定的｡｡｡
とすると､､､
融資や借入金と、どのように付き合っていくかが
不動産投資にとって、非常に重要になってきます
多額の借入金がある場合
不動産投資のおける「安全性」を高めるため
定期的に「自己資本比率」を確認すること
非常に有効な手段だと、思っております!!!
純資産 ＝ 総資産 − 負債総額
自己資本比率＝（純資産 ÷ 総資産）× 100
まずは、しっかりと
純資産、総資産、負債総額を把握する必要がありますね
問題は､､､所有不動産の「評価額」です
総資産を把握する上で
現金、預金、株式（時価）の評価、これは簡単ですよね
でも、所有不動産の評価額が難しい
◇残存簿価は、妥当じゃない
割高&割安で購入した場合、それらを反映しない点
土地は購入簿価のまま､､､地価変動を反映しない点
以上より、購入価格の「残存簿価額」は
自己資本比率における
不動産評価額として、相応しく無いと考えます
◇積算価格も、妥当じゃない
これは説明するまでも無いかも､､､
積算割れする否かは
物件所在地（地方or都市部）の要素が大きいです
以上より、「積算価格」も
自己資本比率における
不動産評価額として、相応しく無いと考えます
収益不動産は、「収益力で評価」すべき!!!
キャップレート「12%」で、収益不動産を評価
これを、彦兵衛ルールにしたいと思います
不動産投資の「安全性」を確認するためなら
ちょっと位、厳しい基準が妥当と考えました!!!
つまり
＜不動産評価額＝当月賃料収入×12ヶ月÷12%＞
で、不動産の評価額を試算するということです
首都圏 × 築浅、キャップレード12%なら
保守的な試算「＝必ず、売れる価格」ですよね
当然ですが、築年数の経過とともに
キャップレートも上げないと、ダメですね
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〜完全リタイアまで、残「3257日」〜
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