★融資【信用金庫について】 - 【キャッシュフロー１８０万円達成塾　～自由への旅路～】　実在の金持ち父さんから学び、約６年で年間CF１,８００万円、純資産１億超え、週休６日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

こんにちは、不動産投資家の坂井高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき、誠にありがとうございます★

貯金わずか４０万円、低所得でのスタートから５年間必死にがんばり、２８歳で会社をセミリタイア、その後１年でキャッシュフローが月額１５０万円以上、年間１,８００万円以上、純資産１億円以上になりました。

魑魅魍魎の不動産業界で、なんとかここまで生き抜くことができました笑

今は毎日のんびり過ごしているのですが、少しでも後に続く方のために役に立てたらという気持ちでブログを書き始めました(^^)★

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今日はネットでいい物件を見つけたので、買付を入れました！自宅から近く、土地値よりもかなり安く、さらに平成10年築の１棟アパートです。

情報を見つけてざっくりと判断するのに３～５分、不動産会社に連絡して物件担当をつかまえて買付申し込みを到着させるまでの時間が１５分、わずか２０分で一番手を取るための行動が完了しました。

このスピードをどう感じるかは人それぞれなのですが、僕はいつもこのようなスピードで動いています。でないと１番手が取れないからです。電話で物件紹介をされた時などはさらに早くなり、その場で９５％までは買う・買わないの判断をして営業マンにはっきりと気持ちを伝えています★

いい物件を買うために、僕が普段から意識しているのは次の２点です。

①買うための準備が整っている(自己資金、心の準備、今後の計画、戦略など)

②買いたい物件の基準が自分の中にある(エリア、利回り、価格、物件種別など)

大きく分けてこの２点がそろっていれば、周囲から見ると異常なほど速く動けます。そして買える場合は、大抵はこれぐらいのスピード感がある時です。

今日の物件の結論としては価格の交渉ができなかったため見送りました。悔しかったですが、自分の準備が整っていることが自分自身でわかる行動力・スピード感でしたので、その点はまだ自分が現役だとわかって安心しました笑

本当にいい物件を買える時(１番手をとれる時)は反応レベルで決断を求められてしまいますので、常日頃から準備を怠らないようにしようと感じた今日の午前中でした。

普段の動き方の参考になれば幸いです★

◆融資ノウハウ・信用金庫

今日は、融資について触れていきたいと思います。僕自身の体験で実際にあった内容なので、そのままノウハウとして使ったり、新しいアイデアとして吸収して頂ければ幸いです(^^♪

まず融資についてですが、僕はこれまで５個所から資金調達をして不動産投資に活かしています。まずはメインバンクの信用金庫とノンバンク。この２つをメインの資金確保先として利用しています。

今は完済してしまったので借りていないのですが、初期の段階で「日本政策金融公庫」からも物件購入資金を借りていました。

残りの２つは、主にリフォーム代や諸経費などサブ的な役割で借りています。それは、家族と地元の信用金庫です。

家族に関してはしっかりと金利を払うことでお互いにメリットがでますので、僕は活用しています。

この５つの資金調達先の中で、今日は特に信用金庫についてご紹介させていただきたいと思います★

◆メインバンク

僕は自宅の近くの信用金庫２行から融資を引いています。その内の１行がメインバンクです。

メインバンクとなっている信用金庫は支店の数がそこまで多くない関係で、実は僕の住所は今お世話になっている支店の営業エリア外でした。ですが人からの紹介があったため、ムリヤリその支店の顧客として登録をしてくれました。その分、最初の出資金は多めに払いましたが笑

このメインバンクの威力は絶大で、僕の大半の物件に破格の条件で積極的に融資をしてくれています。具体的には、期間20～25年、金利１％半ばです。

はっきり言って、僕の事業はこの金融機関の頑張りによって支えられているといっても過言ではありません。それぐらい様々な案件に積極的に取り組んでいただけています。

今は融資がガバガバの時勢ですので、この数字だけならば少し属性がいい方なら引き出せると思います。

ですがこのメインバンクのすごいところは、法定耐用年数を超えていても、物件の構造が木造でも目をつぶってくれるということです。

今でこそいい条件ですが、もちろん最初からいい条件だったわけではありません。最初は期間１０年、金利３，５％という辛い条件でした。ちなみにこの条件は、僕が最初に買った物件「Ｄ」の時に提示されたものです。

その当時は教員を辞めた後のアルバイト状態で、しかも持ち込んだのは法定耐用年数を超えた物件だったため条件はよくありませんでした。しかし初回の取引でもあったため、借りれただけでもハッピーでした(^-^;

それからわずか１～２年後に、あるきっかけがあって破格の条件を提示してくださるようになりました。

・・・といっても、銀行自体がそれを率先してやっているわけではありません。融資担当の方が一生懸命、本部に交渉していい条件を引き出してくれているのです。

融資のコツは色々とあるのですが、一つは【銀行】という枠組みではなく、【●●銀行の担当●●さん】という視点で見ることです。この２つは似ているようで、まったく別物です！！

僕はこの視点を持てたおかげで、これまであまり融資付けに困ったことはありません。事業の具体的なプランを構築することには多くの悩みもありましたが、勝てる事業プランができてからはそれに合う銀行を見つけていけばいいと心に余裕ができました。

自分の中に「このプランは勝てる」という事業パターンがあると、本当に融資は受けやすいです★

イメージとしては、銀行の基準にこちらが合わせていくと同時に、自分の事業内容に融資内容を合わせていただくという２方向からの動きをつくっていくことをしています(^-^;

◆融資担当を味方につける

銀行の支店には、それぞれの支店長がいます。支店長によってクラスが分けれていて、決済権の幅が異なる場合があります。

例えばＡ支店の支店長は大変優秀と評価されていて、支店長だけの決済権で５,０００万円まで融資が可能だとします。ですが同じ銀行のＢ支店の支店長はまだ経験が浅く、１,０００万円までしか決済権がないとします。

決済権内の融資額でしたら、比較的カンタンに融資は出てしまいます。ですが、物件を買い増して拡大をしていく人にとっては、とてもじゃないですがその枠では足りません。

結果として支店内で決済できる融資額を超えた金額を打診していくわけですが、打診を受けた支店長は本社に稟議を上げないといけません。そして、そのための資料をつくるのが融資担当者であることが多いです。

稟議をあげるのは非常に骨が折れる作業になりますので、はっきりって見込みがない案件に時間をかけるわけにはいきません。適当な理由をつけて断られてしまうでしょう。

ですが、「この案件は！！」というものがあれば、逆にどんどん融資をしたいと考えてくれます。そしてその稟議を通すための資料作り、根拠づくりにチャレンジしてくださるのが、たいていの場合融資担当の方なのです。

つまり融資のコツは、この融資担当者といい関係を築き、いかに積極的に動いてもらうことができるかということです。

融資担当者が「この人には絶対に融資したい」と思ってくれるような材料をたくさん用意して、融資担当者がスムーズに業務をこなせるように自分が動く必要があります。

よく巷の情報で「融資に事業計画など必要ない」というものがあります。たしかに、ノンバンクを始めとして事業計画の提出を求めない金融機関もあります。逆にどんな事業を計画しているのかをかなり細かく聞いてくる融資担当もいます。

「事業計画書を提出する必要があるか」という質問に対する答えは、イエスでもありノーでもあります。ですが、本質はそこではありません。

「自分が行おうとしている事業の詳細」を、融資担当が理解しているかどうかが重要なのです。

例えば、地方の物件を得意としていて、特殊な入居者付けの技術を持っている不動産投資家がいるとします。

特殊なマーケットと高度な客付け技術をもっていているため他のライバルに勝てて、結果としては事業として成り立つことを様々なエビデンスを通して融資担当に理解してもらうことができたとします。

過去の実績などと照らし合わせ、本当にその事業が現実的なものであり、かつそれを実行するに足る能力・人格をその顧客が持ち合わせていると判断すれば、融資担当はもちろん融資したくなります。

融資をすることが仕事ですので、「この案件はいける！！」と確信をもてるものには融資をしたいですし、そのための努力は惜しみません。

ですがもし事業の内容を細かく知ってもらう努力をしていないと、どういうことが起こるでしょうか。

恐らくは、「あ～よくある地方物件ね。」とだけ考えて、あとは杓子定規に行内の規定に沿って物件を評価し、サラリーマンの信用(年収、勤続年数、職種など)の範囲内で融資ができるかどうかを検討するレベルで終わってしまうと思います。

同じ物件を持ち込んだとしても、自分の心構えと行動次第で融資担当の動き方が変わってしまうのです。

「この人がやるこの事業内容だから、行内の規定から外れるけども本部に打診してみよう」とか「この人には絶対に融資してあげたい。通すための根拠になる資料を１ページでも多くつくってあげよう」という積極的な行動が、破格の融資条件につながります。

これは、最初から資産家ではない人でもできます。むしろ、資産背景や年収が見劣りする僕のような低所得からスタートする場合には、ここしかカバリングできる要素がありません笑

僕が実際に行った行動としては

①事業家としての雰囲気をしっかり出す(正装、雰囲気、言葉遣いを意識する)

②情熱を資料を通して伝える(事業計画書、プロフィールシート、詳細な収支計算表)

③自分がいかに他の大家と異なるか、どんな能力を持っているかをアピールする

④将来どうなりたいか、どんな事業家を目指しているかを説明する

⑤質問されたことに真摯に端的に答える

⑥要望を明確に伝える(融資額、金利、期間など)

⑦雑談をする(融資担当の方の人生に興味をもって純粋に質問し、仲良くなる)

⑧どうして自分に融資をしても御行が大丈夫なのかをありとあらゆる手段をもって知ってもらう

・・・書いてみて改めて気付いたのですが、物件・事業計画だけでなく自分という人間を営業してきたことがわかりますね★

事業計画自体もそうですが、「坂井という人間がやるこの事業計画だから大丈夫です！！」という人間性を押し出したアピールの仕方をしてきました。

残念ながらどんなにアピールしても、僕の場合は例えばメガバンクですと全く相手にしてもらえませんし、どれだけ事業計画が優れていても門前払いされます。

ですが信用金庫はそうとは限らないのです。それは、信用金庫が地元の中小起業に対して融資をすることに積極的だからです。

信用金庫のような小規模の金融機関の特徴として、柔軟性が高い点が挙げられます。もちろん担当者にもよりますが、どんなタイプの担当者でも味方につけてやる！！という思いで取り組めば、自然とその情熱が相手に伝わります。

今年も１棟物件を買ったのですが、ノンバンクが期間30年2.9％、90％という条件で承諾がおりたのに対し、メインバンクは期間20年、1.5％、フルローンという好条件でした。

さらに交渉して、最終的には期間を25年まで伸ばすことに成功しました。木造なので、冷静に考えたら木造の法定耐用年数を完全に無視していることになります笑

それでも、融資担当の方は頑張ってくれるのです。普段から融資担当の方が求めていること(カードなどのノルマ、定期預金の増額から始まり、満室経営、自己資金の増加など融資の稟議を上げやすくする行動)が実を結んでいるのです。

ちなみに、僕が参考にしているのは、皆さんがご存知のある有名な不動産投資家の方の方針です。その方は【行内の規定を自分が変えるぐらいの気持ちで取り組む】というニュアンスのアドバイスを書いてくださっていました。

僕も今では、まったく同じように思います。信用金庫ではこれが通用しますので、将来的にメインバンクになってほしい、なってもらえる可能性がある信用金庫は全て周り、口座開設からでもいいので取引実績をつくっていくことをお勧めします。

※新しい銀行を開拓する時、僕は口座開設・定期預金から始めました。いきなり融資案件をもっていくと門残払いされる信用金庫も多いので、まずは預金をしたり、もし物件を所有していればリフォーム代など少額の制度融資などを使って関係を築いていくといいと思います。

最後に補足になるのですが、信用金庫は長い目で付き合っていくといいと思います。いくら紹介があったとしても、初回の取引からいきなり「築古物件に２５年、金利１％台」のような好条件が出るのは一部の方だけの特権になります。

僕のように資産が０からスタートする方は、日本政策金融公庫やノンバンクで条件が合う物件の中で事業として成り立つ物件を購入すると早いです。

そして実績を積んでいく中で、途中から信用金庫や地銀に借換えの提案をこちらから仕掛けていくといい結果が得られると思います。

大切なのは、まずは自分を売り込むことです。それは自分の第一印象や喋り方、目の輝き、情熱から始まり、頭の中にある青写真(事業計画)、自分が将来なりたい事業家の姿、どれだけ事業に真剣に取り組む覚悟があるのかなどから始まります。

その土台の上に「融資に値する物件」を持ち込めば、融資担当はきっとあなたのために動いてくれますし、それが好条件の融資承諾という素晴らしい結果として戻ってきます。

「物件の種別に関わらず、期間２５年、金利１％台」というレベルまでもってこれれば、買える物件の幅が一気に広がります。儲かる物件が毎年買えるようになります！！

ぜひこのレベルまで達成していただきたいと思いましたので書かせていただきました★

※この信用金庫の行内規定では、法定耐用年数を超えた物件の家賃は評価対象になりません。つまり利回りがどんなに高くても関係ありません。そのため、本来は何億円も融資をしていただくのは不可能です。ですが、自分を事業家として売り込んでプロパーローンとして打診し、融資の根拠を家賃ではなく土地の評価や事業としての卓越性にもっていっていただけるようにこちらから融資担当に働きかけたことで、何億円も借りることができています(^-^;

融資の勉強というと●●銀行について～といった学び方になる方も多いです。それはそれで素晴らしいと思います。

そこに加えて、いかに自分と自分の事業を売り込んでいくかという視点が加わることで、同じ銀行でも他の人と異なる結果が期待できますし、実際に実現できます(^-^;

今日はここまでですが、また別の角度から実際の融資の現場についてシェアさせていただきます。次回はノンバンクについて触れてみたいと思います★

今回は【融資の秘訣】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪

今日は以上になりますが、僕は現場で使えるアイデア・行動が好きですので、これからもノウハウを公開していきたいと思っています。

まだ書き始めたばかりなのに、毎日１００名以上の方が読んでくださっております。本当に感謝しておりますm(__)m

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不動産投資家　坂井高（たかし）

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