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新年からバタバタしていてブログを書けずにいました。ひと息ついて今年もスタートです。よろしくお願い致します。
カンボジア🇰🇭も今年の２月が一つの区切りがつきます。
何故？
それは弊社がプノンペンに不動産仲介業のライセンスを取得して、初めて販売させて頂いた新築コンドミニアムの引渡しが完了予定だからです。
ほぼ足場も外れて全体がわかるようになって来ました。竣工パーティーが楽しみです。弊社のお客様はかなりご購入させて頂いてます。今は家具の手配やら残金の案内やらで引渡しに向けて動いてます。
進出してライセンスを取得するまでは、一切の販売をうちはしませんでした。日系の不動産会社や不動産業じゃない会社まで色々と販売されてましたが、日本で宅建業でやってますので、その辺は我慢して、スタッフにはバイクでプノンペン中を走り回ってもらって、賃貸相場や販売相場の調査をずっとさせてました。
懐かしいです^_^
谷社長とはうちの付き合っていた会社がおかしなことをしたので当初はボタンのかけ違いがありましたが、お会いして色々と話をしさせてもらい、この会社の作るものは間違いないなと感じ、売らせてもらうことになりました。
何よりも販売価格を聞いてビックリしたのを思い出します。土地の価格や建築単価を調査していて相場観をつかんでましたが、なぜかプノンペンのコンドミニアムはそこからはかなり高い設定の販売価格の物件ばかりで、投資としてどうかと悩む物件が多かったのを思い出します。
実際に販売をお願いされた物件もありましたがテナントつける自信がなく販売を躊躇してましたから、J-TOWERの企画関係を聞いて間違い無いと販売契約をさせて頂き実際にかなりの戸数を販売させて頂き予定通りに引渡しになりました。
ここまで予定通りに進んだ現場はないんじゃないですかね？実際に。
楽しみですね^_^引渡しに向けての取り決めなどは他所でやってない事をキチンと決めて財産保全を考えながらPMやBMをやっていく新しい形のコンドミニアムになると思いますので楽しみですね。
カンボジアではいくら日本で沢山の管理をしている会社が来てやっても、日本見たく完璧にはいかないと思ってます。あまりに想像できないような事がよく起こりますからね^_^でも日系の管理会社がドンドン来て欲しいです^_^トラブルを蓄積してあっという間に処理できるようなると思いますので。
ここ二、三年では一番のポイントは、ドンドン物件が完成して来ますので、供給過多になり一度賃貸の調整局面が訪れるのは間違いないです。そこで問題になるのが賃料のバラツキによって起こる、コンドミニアムの価値の低下です。実際に私はいい物件だと思っていますがそのような事が起こった物件もありますからね。
やはりデベロッパーとしてマスターリーシングの考え方を取り入れしてないと私はダメだと思ってます。
例えば３年間は賃貸保証を入れて、デベロッパー側で賃料のコントロールをして、相場が安定した状態で投資家に引き渡す方式ですね。これは何件かしてるデベロッパーはあります。
しかし気をつけないといけないのは販売不振で付けているデベロッパーもいますのでその辺はよく考えて下さいね^_^
そしてマスターリーシングを実際はしませんが、購入者へ平米なんドル以下で貸さないような協定を結んで賃料を安定させていく方法ですね。これは日本で新築の一棟ものをやる時の考え方と一緒です。
賃料のバラツキが出ると有料入居者は入らなくなります。これは投資物件の価値を下げることに繋がるので避けたいですよね。どうしても安くてもいいので直ぐにテナントをつけたい方が出た時は関係者はコッソリ迅速に対応して表には一切でないように動く^_^これ大事です。
この様な事なども物件選びには大事な要素になります。これは日本での宅建業の経験等がないと難しいですよね。
最近お客様から言われる事で？があるのが、日系のデベロッパーの物件でも日本の職人ではなくカンボジアの建設会社が建てるのだから、ローカルデベロッパーの安い方が良いのでは？と質問される事があります。
考え方はわかるのですが、建設は現場管理が大事なのですよね。この考え方は全く間違ってます。同じ職人を使っても、現場管理をきちんとしてる会社とそうでないとこの物件には、物件の仕上がりや、物件そのものの耐久性にも差が出ますよね。
煩い人が目を光らせてれば、シャブコンなんてとてもじゃないですが入れられないし、打設一つとっても真剣にやりますからね。その積み重ねが物件ですから^_^
やはり現場を見ればそのデベロッパーのものが売って大丈夫かの判断の要素としては大きく占めます。
私も色々と物件を見て来てますが、昔、大連で色々と動いてた時にお風呂にコーナータイルが使われてなかったり、床と壁のタイルの目地があってないのを見て、何だこれ〜と思って建設会社に言ったら？？？とされたのを思い出します。
ですので建設会社が一緒だとしても、上がりは全然違うんですよね。
そんなこんなが日本でもカンボジアでもキチンと考慮に入れて販売しないといけないので、例え仲介であっても経験がかなりものを言うのですが、普通にセンチュリー21とかでやってると、海外投資信者みたいな方は出来ないので、中々難しいですよね^_^
実際に日本でも🇯🇵かなりの収益物件事業をしてますから、その辺の投資家コンサルタントよりもよく分かってるつもりですが^_^
そんな引渡しの区切りの時に、残念な話も入って来ました。
他の物件で一緒に仕事をしていた人が、その会社を辞めて、他所のデベロッパーに働き始めて、そのデベロッパーの物件を紹介して頂き販売することになりました。その人とは前の会社では全くトラブルなく仕事していたので、細かく調べないで販売を開始しましたが、色々と網を張って仕事をしているので、近隣と揉めているような話が入ってきました。
ので直ぐに販売中断をホームページで告知しました。
そもそも、不動産、建設業は顧客に喜んでもらうサービス業ですよね。それが建設スタートから近隣と揉める。日本でも揉めることはあるけどひたすらサービス業なので近隣と揉めないように努力する。
日本では間尺に合わないようなクレームを言ってこれらる事もよくありますが、ひたすら揉めないように、我慢して時間をかけて解決していきます。
何故？
だって私たちが住むのではなく、購入したお客様が住むのだし、地元に根付いた企業としては理由なく当たり前の事だからですよね。
今回は色々と調べさせて頂き、主張のぶつかり合いなら、しばらくして販売を再開かなと思ってましたが、そうではなく工事時間を夜中までしたり、喧嘩腰になったりということを聞きました。
そこにデベロッパーはなく建設会社のみの対応と聞いた事が一番ですね。あくまで事業体はデベロッパーですが、そこを逃げてしまうのは、購入者とも将来必ず揉める。その時に建設会社に言ってくれと逃げられたら販売会社としては対応のしようがないですからね。顧客大事が根本的に理解できていない業者の物件はやはり販売できませんよね。
決定打はこれです(￣▽￣)
ピカソシティーガーデンも場所は良いのでキチンとすれば良いなあと思いますね。今からでもキチンと近隣とのトラブルを起こさずにやれば良いだけだと思いますが。何故やらないのか不思議です。
耳栓はダメですよ。
マスコミ報道では「周りに住人より自分たちに利益が大事」と公然と言えるデベと分かりましたので判断が正しかったということで正式に販売を取りやめました。
違反建築してるわけではないのだから、すぐに是正すれば良いだけなので簡単だと思いますが、何故しないのか？不思議です。
一緒に仕事した人がいるので、なんとか頑張ってもらいたいのですが、多分言ってると思うのですが言ってもダメなんでしょか。残念です。
近隣のサービスアパートメントでは夜の工事がうるさくて引っ越す人も出てるようなのでオーナーは煩いだけの問題でなく金銭の損失も出るからシャレにならないなぁと。
色んな要素があるので本当に販売する物件を選ぶのは大変です。
後は難しいのは郊外物件ですよね。これもお客様によく聞かれるのは、何故おたくは郊外の安い物件を紹介してくれないのか？と前から言われます。
元々うちの販売姿勢をキチンと話させてもらってから物件をご紹介させてもらうので、最近は少なくはなってきてますが。
細かい内容は言いませんが。まぁ色々ですよね。販売ライセンスを取ってなかったりとか、現場を見てとか。
でも一番はせっかく六本木とか赤坂に少し高くても手が届く物件があるのに、わざわざ川崎に投資物件買わないですよ。
不動産投資で成功してる人の鉄則ですよね。いくら利回りが２０%回ってもお金持ちの投資家は房総の戸建ての投資物件買わないですよね^_^
単純な話です。
これプノンペンでも鉄則ですよ❣️
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