海外不動産のデメリット３つ目「為替リスク」について説明します。
まず、為替リスクとは、為替変動リスクと為替手数料のことです。
為替変動リスクとは、外貨建て資産または負債の保持者が，為替相場の下落（または上昇）によって損失をこうむる不確実性のことであり、
為替手数料とは、日本円を外貨に両替して海外投資し、資産を売却後外貨を日本円に戻す、往復の銀行手数料のことで、為替相場の変動がない場合でも金額は未定だが確実に発生する費用のことです。
どのような目的であれ、海外不動産に一度投資すれば数年は保有することになりますので、為替が１０％以上変動するケースもあります。
2011年秋にタイでコンドミニアムを購入し、6年間保有して、2017年秋に売却した場合、インカムゲインと、キャピタルゲインの他に、為替差益として40%もの利益を得ることができます。
投資家は国ごとの経済成長率やインフレ率、国際収支などの動向を見て、経済成長が期待できると予測される国に投資をします。
そのため、タイのように、多くの人が経済発展する考えて投資すると、タイバーツがたくさん買われることになり、通貨は強く（高く）なります。
逆に、2011年秋にアメリカで一戸建てを購入、6年間保有して、2017年秋に売却していたら、インカムゲインと、キャピタルゲインがあったとしても、為替差損として50%以上の損失を被ることになります。
このように、アメリカ不動産投資およびタイ不動産投資という日本人に馴染みのある海外不動産投資でも、
為替変動によって収益が大きく変わることは、身近に起きうることなのです。
もう一つのリスクは為替手数料です。海外不動産投資をしていると、日本円を外貨に両替する、外貨を日本円に両替する、あるいは外貨をさらに別の外貨に両替してから、日本円に両替するような機会が増えます。毎回は1％未満～1.5%程度の手数料しかかかりませんが、投資金額が（住宅ローンを組めばさらに）大きく、取引回数も増えれば、看過できない費用負担となり、投資効率に影響を及ぼします。
では、こうした為替変動リスクや為替手数料負担の対策はあるのでしょうか。
汎用性の高い対策としてよく取られるのが、現地に進出している外資系銀行や、HSBC香港でマルチカレンシー口座を開設することです。
こうした銀行では、為替による損益を安定させるために、先物取引、オプション取引、スワップ取引のサービスを提供しているだけでなく、
日本と比べってリーズナブルな為替手数料や海外送金手数料で取引を行うことができるからです。
汎用性は高くありませんが、同一地域での投資拡大や現地への移住を考えている場合は、現地銀行で口座開設し、日本円ではなく、現地通貨を自分だけの基準通貨に据えて、不動産を売却後、現地通貨を両替や海外送金することなく、現地通貨のまま再投資することで、為替リスクを完全に打ち消すことができます。
以上です。
為替リスクとは為替変動リスクと為替手数料のことで、海外不動産投資のメリットを大きく左右する、軽視すべきでないリスクと負担です。このデメリットをコントロールするには、海外マルチカレンシー口座を活用した先物取引や通貨オプション取引や、地産地消で現地に再投資することが有効です、というお話でした。
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