埼玉サラリーマンの不動産投資ブログ

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http://salaryman-investment.sblo.jp/
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現在6棟57室。中古木造アパートばかり購入! 管理会社に依頼しながら、自分でできる部分はできるだけ自分でやるスタイルでサラリーマン大家をやっています。
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※最新の記事

  • 入居申込を断っちゃう!?大家に共通の迷いどころ。決断をどうする?
    子供たちが終業式を終えて家に帰ってきました。明日からは春休みだそうです。『16日しか休みが無い』なんて贅沢なことを言っていたので、大人には春休みは無いんだと伝えておきました(笑)では、今日のコラムです。 そろそろ、春の入居シーズンも終わりを…03月25日 09時28分
  • またもや失敗しちゃいました… こんなんじゃダメですね。
    もう時期、入居付の繁忙期も終わりが見えてきましたね。この時期はいつもハラハラします。。。皆様の物件ではいかがでしょうか?幸い私の物件では満室です。ただ、一室は退去予告が入っていますが。 ただ、やっぱりこの時期の入退去は多いので、、、それなり…03月24日 09時22分
  • 9年で1800万円の利益!でも、儲かったと思ったら一瞬でパーになることも…
    『中古アパートは、思っているよりも儲かるんです。』というのが、ここ数日のコラムテーマになっています。前回までのコラムで事例に出したアパートのことを少し掘り下げておきます。 ■埼玉の中古木造アパート戸数:8戸築年数:30年弱駅徒歩:15分特徴…03月23日 12時00分
  • 中古大家の本音!中古木造アパートは思っているよりも儲かります!
    不動産投資の未来には、いろいろな不安要素もあります。でも、まだまだ私の感覚では儲けることが容易な投資だと思います。容易というと誤解を招くので、あまり使いたくない表現ではあるのですが。 昨日のコラムで、6棟のアパートのうちの1棟を事例に出しま…03月23日 08時27分
  • 退去率62.5%でも年間〇〇〇万円!中古アパートでも、実はこんなに儲かるんです。
    前回のコラムでは、高利回りの中古アパートの危険性について書きました。いくら高利回りでも入居付けが困難な地域では成功が難しいのは確かです。しかし、中古アパートが儲かる投資対象だということも事実です。私が実感していますから、保証します。ただし、…03月22日 07時49分
  • 騙されてる!?そんな物件、本当に買っちゃいますか? みすみす『カモ』になることは…
    不動産投資の売買は、一瞬で大きなお金が動く瞬間です。売主・買主・不動産業者などの当事者にとって。ですから、当然ながら様々な思惑が入り乱れます。大きなお金が動くのですから、みんな損はしたくありません。欲望が渦巻く世界です。中には、騙せるものな…03月21日 07時56分
  • 初めての物件購入で最初にしなければならないことはコレです!
    昨日のコラムでは、私の感覚としては『不動産投資はボロ儲け!』という内容でしたね。その前提として必要なことは、入居者を獲得すること! これだけだとお伝えしました。そして入居者獲得について、ざっくり振り返ると、、、入居者を獲得するのに、地域最安…03月20日 11時02分
  • ボロ儲けの不動産投資!これだけできれば成功です。
    今日のコラムでは、不動産投資で儲けるための方法についてお伝えしていきます!不動産投資をするうえで、『儲ける』ことが何よりも重要です。不動産投資本では、融資を通すことや物件を買うことにフォーカスしたものばかり出版されています。それも確かに大事…03月19日 08時12分
  • わずか6日で契約成立! 急いだ甲斐がありました。
    最近の不動産投資は、どんどん環境が悪化しているという暗い話題のコラムを続けてきました。まぁ、確かにそういう部分がありますので知識として知っておくことは重要です。ただし、だからと言って不動産投資がダメだということはありません。やりようによって…03月18日 11時46分
  • 再起不能の悲惨な人生… そんな未来を回避!成功確率の高い不動産投資をする選択もあ…
    不動産投資で成功を目指すには、様々な手法があります。はっきり言って、どの手法をとっても成功というゴールにたどり着くことはできます。どの手法がダメだとか、良いとかを語ることは困難です。投資ですから、成功したら正解だという結果論になるだけです。…03月17日 09時23分
  • 借金が多ければ勝者なのか!?お金をたくさん借りれば偉いのか?
    今の不動産投資の環境は決して良いとは言えません。昨日までのコラムで書いてきたとおりです。しかし、まだまだ不動産投資で儲けることは可能です。ただ、リスクが増えてきたことは事実です。 これまでの成功できた方法を踏襲していくことで、新規参入者も成…03月16日 09時32分
  • もう不動産投資をやるには遅すぎる!?? 今買うなら、どんな物件にする?
    空室に申し込みが入って、満室に復帰します♪でも、すぐに退去予告の1室があるから、、、、また、ダメです。ずっと満室の期間が続くと気が楽なのですが、57戸くらいになってくると確率的に難しいですね。しかも、単身者用の部屋ばかりだから短期間の退去も…03月15日 08時53分
  • もう不動産投資をやるには遅すぎる!?? 厳しくなる未来に対抗する手段は?
    昨日までのコラムでは、私の物件周辺で家賃値下げ競争が起きかねない事態となったことから、今後の厳しい未来についての内容をお伝えしてきました。昨日の結論としては、そんな中で戦っていくには自分の物件だけの『武器』を持つことが重要になるということで…03月13日 09時58分
  • もう不動産投資をやるには遅すぎる!?? どんどん厳しくなる未来に対して、どうすれ…
    今日は地元で有名な〇〇料理のお店に行ってきました。味もそこそこ美味しかったのですが、驚いたのは内装です。見たことがないほどに凝ったもので素晴らしいものでした。サービスも抜群で!まぁまぁ美味しかったのですが、それなりの金額なので、その味の魅力…03月12日 12時53分
  • もう不動産投資をやるには遅すぎる!?不動産投資の状況は、どんどん厳しくなっていき…
    昨日のコラムでは、私の所有している埼玉アパートの周辺で家賃下落競争を引き起こしかねない事態が発生したことを題材として取り上げました。とんでもなく安い賃料まで下げていることから、そのインパクトは大きいです。これが常態化すると、家賃下落へと進ん…03月11日 08時26分
  • 禁じ手!これはやりすぎです。先のことを考えたら・・・
    今日は、原状回復が終了した空室にTVモニターホンを設置してきました。ネットで安いのを大量に在庫として購入してあるので、格安で設置できます。今あるインターホンから、ちょっとだけレベルアップしました♪ さて、今日のコラムです。最近、ヤバイことが…03月10日 10時38分
  • 高騰相場の終わりは?いつになったら買い時が来るのか?
    昨日のコラムでは、半分騙されそうになった物件の話をしました。入居率が相当下がるデメリットがあり、レントロールを偽装してあるような物件でした。まぁ、それでも今の相場にしては良い方だと言えるくらいの水準ではありました。こんな物件ですが、なんと買…03月09日 11時36分
  • 騙されるところでした!こんな物件には注意しましょう。
    最近、よさそうな物件情報が来たので見に行ってきました。物件情報だけを見ると、ピカイチです。最近探している条件にピッタリでした。まぁ、そういう情報だからこそ見に行くわけですが。 ある程度地価が高く、1部屋当たりの賃料が高い地域の物件です。物件…03月08日 08時24分
  • 不動産投資からの撤退を決意 III|不動産投資の宿命です。
    昨日のコラムでは、もし不動産投資の事業承継をしたいのであれば、事前準備として後継者へ意識やスキルの伝達をしていくことが重要になるというところまでお伝えしました。 では、どうやって後継者を育てていくかという問題になるのですが、、、不動産投資で…03月07日 08時52分
  • 不動産投資からの撤退を決意 II|退場の悲哀とその共感
    昨日のコラムで、不動産投資から撤退を決意した知り合いの大家さんについてお伝えしました。撤退とは言っても自己破産や破綻などではありません。すべての物件を売却する選択をしたのです。つまり、廃業に近いですね。 この理由は、子供たちが不動産投資に興…03月06日 09時42分
  • 不動産投資からの撤退を決意!どうして?
    不動産投資では、普通のサラリーマンでは見ることのできない夢をみることができます。そして、実際に夢をかなえることができる確率もそこそこあります。ですが、投資ですから失敗して退場することになってしまう大家さんもいます。これは仕方がありません。リ…03月05日 11時42分
  • そんなに儲かるのに、なんで悩みが?
    昨日はひな祭りでした。やっとお雛様も片付けられます。嫁が子供のころから飾っている思い入れのあるひな人形です。孫に女の子が生まれたら使うのかなぁ。3代続いたら、結構すごいですよね♪ さて、本題です。昨日のコラムでは、中古アパート投資で資産規模…03月04日 18時45分
  • 儲かりすぎて困る?
    いきなり、嫌味のようなタイトルで始まりました(笑)どうかと思うタイトルですが、今日の内容を端的に表してみました♪今日も、過去4回のコラムでお伝えしてきた内容の続きです。 中古アパート投資をコツコツと拡大してくると、どこかのタイミングで一気に…03月04日 11時49分
  • 中古アパート大家の悩み… どうしていけばよいのか?
    過去3日のコラムでお伝えしてきているように、今年から減価償却費が数百万円単位で切れます。中古木造アパート投資での『儲からない時期』に突入します。 基本的には、これに対する『根本的な対策は無い』という無慈悲な答えが前回のコラムでした(笑)まぁ…03月02日 13時00分
  • 困難な時期にどう対処するか!?
    過去2日間のコラムで、今年から困難な時期に突入したとお伝えしてきました。中古木造アパートの大家さんに付き物である減価償却費が切れるタイミングでの苦悩です。このタイミングを乗り越えられずに、デッドクロスに陥って不動産経営を失敗することもありま…03月02日 08時08分
  • 儲からない時期に突入!大家としての戦略は? 乗り越えるために、これからどうする?
    昨日のコラムでは、今年は儲からない時期に突入したというところまで書きました。中古木造アパートの大家さんにつきものである税金問題です・・・減価償却費を計上できる期間が、全6棟のうち5棟分が徐々に終わり、、、来年でほぼ終了します。今年も残り僅か…02月26日 16時05分
  • ついに、儲からない時期に突入!懸念の時期になりました・・・。
    やっと確定申告が終わりました!法人の決算と、個人の確定申告と、両方とも終了したのでやっと一区切りついた気分になりました。清々しい気持ちです。支払う税金は、いっぱいあるから、、、そういう意味では清々しくはありませんが(笑) すでに、納付書たち…02月26日 10時49分
  • たったの20日で…。まぁ、仕方がありませんね。
    先日、『やっと満室になりました!』とお伝えしましたが、やっぱり、退去予告が来ました〜。この時期だから当然ですが。3月初めに入居となり、完全に満室になるのですが、解約になるのが3月末です。つまり、20日程度しか完全満室の期間はありません。たっ…02月24日 09時35分
  • フルローンで急拡大した大家の末路? 暴落相場が来た時、それはどうなる?
    昨日は、深夜まで無駄な会議で最悪でした・・・生産性の無い話は疲れますね。その点、なんでも自分で決められる不動産投資は気が楽です。そういう意味でも不動産投資は楽しいのかもしれません。しがらみがなくて。 さて、今日のコラムも昨日までの続きです。…02月23日 18時41分
  • フルローンで急拡大した大家の末路? 不動産投資は破綻しにくい事業って本当ですか?
    よくみかける不動産投資の話題に、『不動産投資は破綻しにくい事業だ!』というものがあります。これは、当たっている部分もあるし、まったく当たっていない部分もあります。 その根拠として、銀行が貸し出している融資の貸倒率を引き合いにだしているケース…02月22日 08時40分
  • フルローンで急拡大した大家の末路・・・? 誰でも簡単にできる!なんて大嘘です。
    昨日のコラムでは、リスク分散として複数棟を所持することの重要性について話す過程で、フルローンで急拡大する投資手法の危険性に言及しました。ただ、フルローンで急拡大する投資手法がダメだということではありません。レバレッジ効果を最大限に引き出して…02月21日 09時12分
  • フルローンで急拡大した大家の末路・・・ 夢を追った結末は悲惨なものになるかもしれ…
    昨日のコラムで、見えない隠れた大きな爆弾が潜む不動産投資で、これらに対処するには複数棟を所有するしかないとお伝えしました。とてつもない規模の損害を引き起こすような運の悪い事態は、ほぼ起こらないのですが起きたら大変です。それを数の力で本来の確…02月20日 09時48分
  • ニュースを読んで。【首都圏でバブル? 新築増えて空室率上昇】
    今日のヤフーニュースで不動産投資バブルか?との記事を発見。以下、要点を抜粋。■首都圏でバブル? 新築増えて空室率上昇http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170219-00000011-mai-bus_al…02月19日 19時46分
  • 不動産投資の真実!不動産投資なんて、結局は・・・
    あなたが、不動産投資をやる理由は なんでしょうか?基本的には、『儲けるため』であるはずです。 でも、不動産投資にはリスクが盛りだくさんです。昨日のコラムでもお伝えしたように、不動産投資には隠れた『爆弾』がいろいろなところにセットしてあります…02月19日 10時19分
  • 不動産投資で恐れていること。そして、それにどう向き合うか?
    昨日は、ここ最近で一番の失敗をやらかしてへこんでいます・・・いやぁ、まさか!という失敗をしちゃいました。思いっきり反省です。 さて、今日のコラムでは『不動産投資で恐れていること』についてです。昨日のコラムでは、孤独死疑惑の事件について書きま…02月18日 12時45分
  • 恐怖!自分のアパートで死亡事故発生か!?
    今日のコラムは、昨日の続きです。とある機関から『入居者さんが部屋の中で倒れているのではないか?』との連絡が入りました。家賃はカードで入金されているのですが、部屋を使用している形跡がありません。公共料金も滞納で止められています。ポストにも郵便…02月17日 10時26分
  • 最悪です!孤独死の発生で事故物件に…? このあと、どうなる?
    不動産投資で怖いものと言えば、、、いろいろとありますが、その中のひとつは『孤独死や事故死』など死にまつわることではないでしょうか。人の生死に関わるということだけでも勇気がいります。それだけでも覚悟がいるわけですが、、、それだけでは収まりませ…02月16日 09時03分
  • 儲かる運営へ!これくらいやらないとダメ!?
    昨日はバレンタインデーでしたね。うちの子もチョコづくりをしていましたが、なんと22個も作ったようです(驚)最近では、友達にあげるほうが主流のようでチョコ交換会みたいになってきています。不思議なものです♪ さて、今日のコラムでは『はやく満室に…02月15日 08時36分
  • 高利回りでも意味がない!
    高利回りでも意味がない!満室経営ができなきゃ、絵に描いた餅です。今回の空室対策は? 昨年は、退去ラッシュで大変でした。一気に7戸の空室がでたこともありました。それが、やっと満室に返り咲きです。とは言っても、申込ベースですので実際に満室になる…02月14日 07時23分
  • これで利益がこんなに違う!
    このコラムを読んでいる方で、サラリーマンをやりながら不動産投資で成功を目指しているケースの割合はどのくらいなんでしょうか?いまいち読んでいる方々の層が分かっていません(笑) サラリーマンは忙しいです。まぁ、職種や会社によっても度合いは異なり…02月13日 08時41分
  • 十数年の不動産投資で感じたこと。不動産投資で儲けたいなら、おすすめはコレ!
    基本的に利益率の低い不動産投資です。それでも、もっとたくさん儲けたい!と思った場合の選択肢は2種類あります。1.融資をつかったレバレッジ効果を最大限に利用する2.もっと利益率の高い投資手法を選択する昨日のコラムでは、1番についてまで書きまし…02月12日 11時40分
  • もっと儲けたいときに取る手法!不動産投資での考え方。
    基本的に、不動産投資は低い利益率の商売です。そんな内容をここ数回のコラムで書いてきました。これは、不動産投資の根幹なので重要な部分です。 2月6日、7日のコラムでも書きましたが、まぁまぁなスペックの物件で計算してみても利益率は3.3%程度し…02月11日 11時19分
  • そんな考えでは破綻しかねません!●●なんて二の次です。
    昨日のコラムでは、ちょっと厳しいことを書きました。こんなの↓↓↓不動産投資では、長期的な視点で実際に儲かっている金額をしっかりと計算して感覚をつかむことが重要になります。『利益率の低い投資に対して、(融資をひいて)リスクをとってスピードを上…02月10日 09時15分
  • 不動産投資なんてやらないほうがいい!どうせ失敗します…
    昨日までのコラムで『不動産投資なんて、そんなに儲かるものではない!』という話をしてきました。利益率に換算すれば、たかが3.3%程度の商売です。しかも、税引き後利益はさらに下がります。表面利回り10%!とか言っていますが、実際に受け取ることが…02月08日 10時48分
  • 不動産投資は、そんなに儲からない! それなのに、なぜやるのか?
    昨日のコラムでは、3000万円の中古アパートを購入した結果を数値でお伝えしました。今の市況では、まぁまぁなスペックの物件でも15年で1500万円しか儲かりませんでしたね。 つまり、1年あたりに換算すれば100万円の儲けです。3000万円の投…02月07日 09時11分
  • 不動産投資は、そんなに儲からない!勘違いしていませんか?
    不動産投資ブームの影響で、不動産投資は誰でも簡単に儲かる!みたいな話が溢れています。それによって、そんな風に勘違いしている方もいらっしゃるかもしれません。夢のあることにすがりたいのも分かります。 でも、、、不動産投資は大きく儲かるものではあ…02月06日 09時05分
  • 悲惨な転落人生!こんな物件を買っちゃったら、結果は…
    最近では、物件の高騰も一服して、目につくような検討物件も増えてきました。こういうときこそ注意が必要です。一癖ありそうな物件でも、良く見えちゃいますから。きちんと見抜いて、中身を見ることが大事になってきます。昨日のコラムで計算してみた物件では…02月05日 17時06分
  • 悲劇的な末路…こんな物件は買っちゃダメ!失敗が目に見えています。計算してみれば。
    昨日は節分でしたね。豆まき(豆投げ?)をやって恵方巻を食べました。関東でも恵方巻文化は定着してきました。豆より恵方巻のほうが旨いから当然かもしれませんが♪でも、せっかくおいしいものを食べるなら、『おいしい』と言いながら食べたほうが良い気もし…02月05日 07時02分
  • なぜ、そんなに安く!? それで、大丈夫なのか?
    今日も、トラブル発生の連絡が来ました。なんだか最近、多いなぁ・・・悪いことの予兆でなければいいのですが(笑)きっと、たまたま重なっているだけのはずですよね♪ 昨日のコラムで紹介した『寒波での水道管破裂』ですが、当初の見積りでは10万円を超え…02月03日 09時15分
  • 中古大家は苦労だらけ… トラブル発生です!中古アパート大家はつらいよ。
    2月に入りましたね。なんだか、今日から花粉症の気配がします・・・(若干、ムズムズする感じがするような、しないような)そろそろ花粉症の季節かと思うと憂鬱です。 さて、今日のコラムは先日に発生したトラブルについてです。1月は関東でも寒波が来まし…02月02日 09時05分
  • 税務署から恐怖の連絡がありました!
    税務署というと、聞くだけでもなんだか怖くなってくるワードです。車に乗っているときのパトカーみたいな感じですね。事業者にとっては(笑)税務署の方々も、日々一生懸命に働いているわけですから、失礼ですが気持ちは止められません。仕方がないです。 そ…02月01日 15時59分