埼玉サラリーマンの不動産投資ブログ

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埼玉サラリーマンの不動産投資ブログ
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http://salaryman-investment.sblo.jp/
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現在6棟57室。中古木造アパートばかり購入! 管理会社に依頼しながら、自分でできる部分はできるだけ自分でやるスタイルでサラリーマン大家をやっています。
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  • 不動産投資 (100%) - 60 / 429人中
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※最新の記事

  • 7月のキャッシュフロー200万円の中身
    昨日のコラムでは、キャッシュフロー(単月)が初めて200万円を超えたことをお伝えしました。5月に借金を完済したことによります。固定資産税の支払などがあったので通常運転となる7月のキャッシュフローで初の200万円越えとなりました。感慨深い気持…08月21日 09時08分
  • 月のキャッシュフローが200万円超に!
    昨日のコラムでは、(私がやっているような)中古アパート投資の『実態』をお伝えしました。 ざっくり言えば、土地という資産は増えていくけどお金は無いという感じでしょうか(笑) そもそも融資期間が短いので、融資返済期間中は毎月の返済額が大きいし、…08月20日 12時49分
  • 私の中古アパート投資手法の『実態』は?
    最近のコラムでは、私がやっている中古アパート投資について解説してきました。 (↓一応、触れておくと)・埼玉県や東京都などのエリアで (土地の価値がそこそこあるエリアで)・そこそこの利回りで (表面利回り12%前後で)・頑張って10年間は高稼…08月19日 12時07分
  • 中古アパート投資を選ぶ理由は?
    昨日のコラムでは、私が中古アパート投資をしていくうえでの考え方をお伝えしました。・築20年前後、表面利回り12%前後の中古アパートを購入・少なくても10年は順調に運営できそうなエリアを狙うという感じで不動産投資をやると、、、順調に10年運営…08月18日 19時56分
  • 不動産投資で失敗しないための私の考え方。
    昨日のコラムでは、立地の重要性についてお伝えしました。不動産投資は『土地』の価値で稼ぐ事業ですから、その立地で将来まで勝負し続けることになります。その価値がどのように変化していくのかを判断することは重要な要素です。 昨日のコラムで例に出した…08月17日 13時17分
  • 不動産投資で大事なもの。
    今日は、不動産投資をしていて思ったことについてコラムにしてみます。現在、6棟の規模になりました。全部、中古アパートばかりではありますが。それなりの期間、不動産投資をしてきました。 すると、購入した物件たちの周辺環境は購入したときとは変わって…08月16日 14時41分
  • 最初の1棟目では失敗ばかりでした
    今、情報発信をしている大家さんは(私を含めて)、『こうしたら良いです!』とか、偉そうに書いていたりします。でも、みんな最初は初心者だったのです。 私も最初は失敗ばかりでした。ただ、大きな失敗だけは回避できたおかげで『現在』があります。なんと…08月15日 10時05分
  • 今後、融資が困難になったときの対策は?
    今日は、不動産投資の融資についての話題をしていこうと思います。 最近の不動産投資ブームを牽引しているのが、銀行の融資姿勢です。これまでよりも緩い融資の審査でキャッシュフローが出るような融資商品が次々と出てきました。それを象徴するのが、フルロ…08月14日 11時05分
  • そんなことをして管理会社に嫌われないか?
    ここ数日、私の管理・運営についてのコラムとなっています。物件の取得や融資についてのコラムに比べると、パッとしない内容だと思います。ただ、実際に不動産投資をするのであれば かなり重要な部分です。不動産投資は華やかなものではありません。地道な部…08月13日 17時32分
  • それなら、自主管理は考えないのか?
    ここ数日のコラムで、私がクレームや故障などにどのような対応をしているのかをお伝えしてきました。(↓一応、2日前のコラムから引用しておきます)私は、基本的に全てのクレームの対応をしています。管理会社にお願いしているのは、一次対応だけです。最初…08月12日 12時20分
  • 中古アパート57戸でクレームは何件ある?
    昨日のコラムでは、不動産投資のクレーム対応について紹介しました。私の場合は、管理会社任せにはしないで自分でやれる範囲を広くとっていることが少しだけ伝わったのではないかと思います。『節約になるのは分かるけど、少し面倒だ』と感じた方も多いかもし…08月11日 08時19分
  • 災い転じて福とする。そんな運営も大事です
    もうじきお盆ですね。もうお休みの方も多いのかもしれません。私は今日まで仕事です。本業のほうだけですけど。不動産投資をしていると、、、お盆でも、ゴールデンウィークでも、どんなときでもトラブルの電話はかかってきます。ですから、『本当に気の休まる…08月10日 08時09分
  • またひとつ勉強になりました。こんなに…
    不動産投資を十数年やってきても、知らないことがいっぱいあります。不動産は1棟ずつスペックも違います。そのため、どれだけ経験を積んでも分からないことが次々と出てきます。日々勉強です。 先日、もうじき外壁塗装をやる6棟目アパートで、ちょっとした…08月09日 08時23分
  • 土地値以下の物件でもリスクはあります
    昨日のコラムでは、『土地値』というのは絶対的なものではなく、結構あいまいな指標に基づくことをお伝えしました。一番頼りになる指標である路線価で計算した土地値だとしても、あくまでも目安に過ぎないのです。 (↓昨日のコラムから抜粋)裏が危険な崖に…08月08日 08時10分
  • 土地値って何? 意外にフワフワしています
    台風が上陸して豪雨の地域も出ています。不動産投資をしていると豪雨は嫌です。本当に・・・皆様の物件に被害が出ないことを願っています。 さて、昨日のコラムでは『土地値以下の掘り出し物物件か!?』と思ったら、買う気にならない物件であったことをお伝…08月07日 08時13分
  • 残念!『掘り出し物』ではありませんでした
    最近になって検討する物件が増えてきました。今までよりも売る側の立場が弱くなっているのかもしれません。融資もだんだんとつかなくなってきましたから。先日も、『買っても良いかな?』というくらいの物件が出ました。どうして この値段設定にしたのかを聞…08月06日 10時48分
  • 施工失敗、嘘の見積書… 業者探しは大変
    昨日のコラムでは、知り合いの大家さんから頼まれて請求書のチェックをしたことをお伝えしましたね。高額な工事代や修理代が並んでいたので高すぎることを伝えると、今後は相見積もりをとることにするそうです。 10万円で済むところを2倍の20万円も支払…08月05日 11時37分
  • これは高い… そんな原状回復費の請求書
    昨日のコラムでは、珍しい理由で入居の申し込みが入った話をしましたね。私の物件ではなく、知り合いの大家さんの東京アパートでした。 その大家さんと話していく中で、『ちょっと、今回の部屋の原状回復費についてなんだけど、、、請求書が高いかどうか見て…08月04日 08時20分
  • 珍しい理由で、すぐに空室が決まった。
    今回は、私のアパートの話ではなく、知り合いの大家さんの空室募集に関する話です。 その方は、東京で不動産投資をしているのですが、6月の閑散期に空室が出て募集を開始しました。東京でも相当強い駅で、徒歩10分強の立地です。 通常は、この時期の空室…08月03日 09時34分
  • 中古アパート投資の意義って何でしょう?
    今日のタイトルは、なんだか大きなテーマになっちゃいました。昨日のコラムで、『不動産投資はサービス業だ』という個人的な意見を語ってみました。やっぱり、入居者さんに喜ばれる運営を心掛けたいと思っています。 そんな内容につなげて、今日のお題は私が…08月02日 08時17分
  • 不動産投資はサービス業でもあります
    もう8月に突入ですね。暑い日が続きますが、除草作業などでの熱中症にお気を付けください。私も日々、死にそうです(笑) 先日、管理会社から携帯に連絡が入りました。どうせ嫌な連絡だと覚悟して、電話をとると、、、、やっぱり嫌な連絡でした。 エアコン…08月01日 11時05分
  • 路線価での土地値以下!掘り出し物でした
    最近になって検討する物件数が増えています。この前も『土地の実勢価格以下』という意味での土地値以下ではなく、『路線価での土地値以下』の物件情報が来ました。 大手ポータルサイトでは、ほとんど見かけない物件情報でした。ポンと出て、すぐに削除されま…07月31日 07時25分
  • サラリーマン大家が考える節約経営
    昨日のコラムでは、空室対策としてアクセントクロスを自分で貼ったことをお伝えしました。『えー!壁紙を自分で貼ってるの?』と驚いたかもしれません。 その答えは、、、、通常は、業者さんに依頼しています(笑) ワンルームとは言っても、全部の壁紙を張…07月30日 10時03分
  • 退去前なのに2部屋とも申し込みが入る!
    先日のコラムで、退去ラッシュが続く異常事態だとお伝えした5棟目の東京アパートですが、、、 8月退去予定の2部屋に入居申込が入りました!満室に復帰する度に、次の退去予告が入りますから、また近いうちに退去予告が来るかもしれませんが(笑) 全部で…07月29日 09時00分
  • 東京と埼玉では、どっちが儲かる?
    昨日のコラムでは、面積当たりの収益性と経費率との関係性についてお伝えしました。私の実際の物件を例に出して、家賃収入を比べましたね。 ここ数日間のコラムでお伝えしてきたことをまとめると、、、・東京のほうが空室率が低い →要因は、賃貸需要の違い…07月28日 07時40分
  • 利益率を考える。家賃が高い物件のメリット
    最近のコラムでは、埼玉と東京とを比較して不動産投資に与える影響や数字にどのような違いがあるかを実体験をもとに数字でお伝えしています。 昨日までのコラムは、入居者獲得に関わる費用についてでした。東京が1〜1.5カ月分の広告料等埼玉が2〜3カ月…07月27日 08時38分
  • 東京の賃貸で異変!? 需給状況に変化が…
    最近のコラムでは、埼玉と東京とでアパート経営にどんな違いがあるのかを実体験から数字を交えてお伝えしています。 前提条件として、私の運営状況をお伝えしておくと、、、埼玉 → 43戸東京 → 14戸という規模です。(コツコツと十数年かけて、やっ…07月26日 11時52分
  • 『あぐら』をかいていて反省しました!
    前回、前々回のコラムで東京アパートの退去ラッシュについてお伝えしました。これまで、この5棟目物件である東京アパートでは入居付けが楽でした。退去しても、苦労せずに次々と入居が決まっていました。 日本有数乗車数のターミナル駅から2駅の立地で駅か…07月25日 08時38分
  • 東京の単身者用アパートは儲からないの!?
    最近、退去ラッシュに見舞われている東京アパートのことを暴露(?)したのが前回です。全14戸のうち7戸が直近8カ月で退去となっています。8カ月で半分が出て行ったわけですから、『またか!』と思う気持ちも察していただけることと思います。(慣れてき…07月24日 08時11分
  • 続々と退去連絡が入ります
    今は入居付けに関して言えば、あまり良くない時期ですよね。空室になると長期化しやすい『閑散期』です。地域によっては、春まで入居付けが厳しいかもしれません。 そんな中、あるアパートで退去連絡がたくさん来ます・・・この時期に退去連絡が来ると少しへ…07月23日 10時12分
  • 中古木造アパートで長期融資をひくのは?
    除草作業をしていたら、驚きの暑さでした・・・命の危険をおぼえるほどの(笑)年々、厳しさを増している気がします。この時期の草取りも大変になっていきますね。 最近のコラムでは、中古木造アパート投資の融資期間について考えています。今日は、2日前の…07月22日 11時52分
  • 不動産投資のリスクと融資期間。
    やっと、1室決まって満室復帰だ!と思ったら、、、また退去連絡です。狙ったように1室ずつ空いていくのは何なのでしょう。どんどん空室が増えていくよりはいいですが(笑) 昨日のコラムでは、中古木造アパートの融資について取り上げました。私の様に築2…07月21日 07時38分
  • 今は中古木造で、こんな融資も出るのです。
    ここ数日のコラムでは、中古木造アパート投資のメリットとデメリットについて実際の数字を公開しながらお伝えしてきました。長期的な視点でみれば儲かるけれど、キャッシュをまわすのが厳しい投資手法でしたね。キャッシュフローがマイナスで10年間を耐える…07月20日 08時25分
  • 中古アパート投資は、お金の苦労だらけ…
    昨日は、うちの物件の近くで大きな雹が降ったとニュースで騒いでいました。大丈夫でしょうか? 心配になってきました・・・すぐに行けない距離の物件は、こういうときにドキドキしますね。 昨日までのコラムで、『儲かるけどキャッシュがまわらない』という…07月19日 10時23分
  • 中古アパートはお金がまわらない?
    昨日は、中古アパート投資のデメリットについてお伝えしました。しばらく、中古アパートは儲かる!という話をしてきたので、デメリットも伝えておかないと片手落ちになるからです。 昨日のコラムでは、購入額3800万円で表面利回り12%の2棟目の物件を…07月18日 09時43分
  • 中古アパートはお金がまわらない。
    これまでのコラムで、中古アパート投資の実際の収益を公開してきました。2棟目、3棟目、6棟目を例に出して収益を計算しました。比較的新しい中古アパート、耐用年数越えの中古アパート、築古アパート、それぞれの特徴があったと思います。 どれも、長期的…07月17日 10時03分
  • 利回り67%にもなるの!?本当の実力。
    昨日のコラムでは、『土地値+α』くらいの中古アパートについてお伝えしました。例として、3棟目のアパートの収益を紹介しましたね。 (↓以下、昨日のコラムより抜粋)■3棟目の物件スペック購入額:2300万円(土地2000万円、建物300万円)表…07月16日 11時08分
  • 9年で1800万円! この位が好きです。
    今日から3連休ですね。チャンスの連休です(笑)溜まっていてできなかった仕事を片付けます♪ 昨日のコラムでは、『土地値+α』で購入した3棟目の紹介をしました。私が一番好きなケースで、心理的なストレスが少なく儲かるのがこのパターンだとお伝えしま…07月15日 09時12分
  • 儲かる中古アパート投資と築年数
    ここ数日のコラムで、2棟目の物件について投資実績を数値で紹介しましたね。この2棟目の物件は、(私の物件の中では)比較的新しい中古アパートでした。■物件スペック購入額:3800万円(土地2500万円、建物1300万円)表面利回り:12%木造、…07月14日 09時41分
  • 中古アパートを選ぶなら。
    過去2日のコラムで、中古アパートと築古アパートとの利益構造の違いについてお伝えしてきました。あなたが好きなのはどちらでしたか? 中古アパートの事例として、2棟目の物件を例に出しました。 (↓簡単に振り返ると)購入額:3800万円(土地250…07月13日 09時06分
  • 中古VS築古 どっちが良いか??
    最近のコラムでは、2棟目の中古アパートと6棟目の築古アパートを比較しています。今日のコラムもその続きです。 昨日のコラムで、中古と築古との比較を利益ベースで行いました。両方とも出口まで考えた利益を算出しましたね。 2棟目の中古アパートでは、…07月12日 09時09分
  • 中古VS築古 どっちが良いか?
    最近は、どんどん暑くなってきました。エアコンをつけていても効かない程の暑さです。最近の暑さは異常ですね。。。共用部の清掃も行きたくなくなりそうです(笑) 昨日のコラムでは、2棟目の中古アパートについて収益力を計算してみました。しばらく書いて…07月11日 10時13分
  • 築古より普通の中古アパートが良いけれど。
    これまで数日間のコラムで、1年8カ月前に購入した築古アパートについて特集(?)してきました。 その中で、『本来は普通の中古アパートを探していたのですが、高止まりする市況の中で良い物件も見つからず、、、半分妥協して土地値以下の築古物件を購入し…07月10日 18時51分
  • 6棟目アパートには、こんなデメリットも。
    最近のコラムでは、6棟目に購入した築古物件についてお伝えしています。1年8カ月前に購入した『土地値以下の築古物件』です。 高止まり相場に突入した時期で、これまでのように優良物件を買えなくなりました。そこで、半分妥協して購入した物件です。土地…07月09日 10時44分
  • 土地値以下でも『高利回り』ではない
    最近のコラムでは、6棟目に購入した築古物件についてお伝えしています。1年8カ月前に購入した『土地値以下の築古物件』です。 どのくらいの投資効果があるのかを数日のコラムで検証してみました。そもそもが土地値以下で購入しているわけですから、出口で…07月08日 09時37分
  • 面倒でも儲かる方がいいですか?それとも…
    先日、いつものように共用部の清掃をしていたら、入居者さんから声がかかりました。私では気がつかない点を指摘してくださり、すぐに対応することができました。感謝です。こういう部分も、自分で清掃するメリットですね。 さて、今日のコラムです。 最近は…07月07日 08時34分
  • 築古物件を10年所有したらどうなる?
    昨日のコラムでは、6棟目を購入してから現時点までの結果をお伝えしました。購入してから1年8カ月時点での到達点として。(↓参考)築年数:40年弱土地値:4500万円前後購入額:4000万円累計インカムゲイン:250万円という感じでしたね。 ま…07月06日 09時20分
  • 土地値以下の築古物件を買ってみた結果。
    昨日のコラムでは、高止まりの相場の中でも『土地値以下の築古物件』は狙い目となり得ることをお伝えしました。 1年8カ月前に購入した6棟目が、まさに土地値以下の築古物件でした。それまでの5棟も中古木造アパートばかりを買いすすめてきましたが、どれ…07月05日 08時33分
  • 狙い目の物件|『高止まり』でも儲ける!
    最近のコラムでは、中古アパートを今の市況で購入しても儲かる手法について考えています。昨日は、『通常よりも2%程度良い利回りで購入する』ための方法として、懇意の不動産屋さんを多く獲得することを推奨しました。 他にも狙い目の手法はあります。それ…07月04日 09時26分
  • 1棟目を買うなら|『高止まり』でも儲ける
    過去2日のコラムでは、私が実際に十数年間の不動産経営をしてみた感覚として以下の様にお伝えしました。(↓2日前のコラムから抜粋)・築20年〜30年の中古木造アパート・空室率5%程度で運用できるくらいの需要がある地域・ワンルームで1室あたりの賃…07月03日 08時50分
  • 高止まりする中で儲けるための戦略。
    嬉しいことに入居者が決まって、空室も残り1室となりました。思ったよりも満室復帰に時間がかかっています。閑散期に空くと厳しいですね。これで57戸中56室の稼働となり、空室率は2%弱に。はやく満室に返り咲きたいところですが、そう言っていると他の…07月02日 21時42分
  • 危険?高止まりする相場の中での不動産投資
    前回のコラムでは、そこそこの立地で表面利回り9%の中古アパートを買った場合のシミュレーションをしてみました。最近の相場よりは少し安く購入できたケースを想定したものでしたが、それでも高いリスクがありましたね。 私がこれまで購入してきたのは、築…07月01日 08時37分