埼玉サラリーマンの不動産投資ブログ

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埼玉サラリーマンの不動産投資ブログ
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http://salaryman-investment.sblo.jp/
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現在6棟57室。中古木造アパートばかり購入! 管理会社に依頼しながら、自分でできる部分はできるだけ自分でやるスタイルでサラリーマン大家をやっています。
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  • 不動産投資 (100%) - 51 / 436人中
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※最新の記事

  • 私の1棟目は『危険』なことをしました。
    昨日のコラムでは、私の1棟目についてお伝えしました。あまり周辺環境が良くないデメリットの大きい物件だったことが分かったのではないでしょうか(笑)何度かお伝えしていますが、そのたびに驚かれます。たぶん、普通ではない選択なのでしょう。きっと。 …10月19日 08時21分
  • 私の1棟目では、こんな感じでした。
    収益不動産を購入するには、ある程度の妥協をすることが重要ポイントだと昨日のコラムでお伝えしました。ただ、完璧な物件を探しても見つかりませんから、購入条件については妥協が必要なのです。特に、投資初期では自分の実力が低いですから良い物件を買う力…10月18日 16時07分
  • これでは、いつまでも物件が買えない
    昨日のコラムでは、『物件探しでは、妥協しないことが大事』であるとお伝えしました。忙しいサラリーマンでは、物件探しの時間を取ることも一苦労だとは思います。それでも、とにかく多くの物件を見て回る努力をし続けることが優良物件をみつけるためには必要…10月17日 12時16分
  • 逆に、妥協しないことが近道です。
    昨日のコラムでは、物件を購入する前の参入障壁についてお伝えしました。不動産投資は効率よく稼げると思います。でも、購入前は困難が待ち受けています。購入前で収入も無いのに、困難だけは先にやってきます。時給0円の活動が永遠とも思えるほどに長く続く…10月16日 11時11分
  • 儲かるなら、なぜ皆がやらないのか?
    ここ数日のコラムでは、『不動産投資は、効率よく儲かる投資だ!』というような内容でお伝えしてきました。私の不動産投資を時給換算してみたら、時給28,500円でしたね。年収6000万円の方くらいの効率で稼ぐことができるのです。 でも、、、 そん…10月15日 14時40分
  • 不動産投資はサラリーマンに向いている!
    最近では、サラリーマンでも不動産投資に興味を持つ方が増えてきました。ちょっと前では、相当少なかったですからブームを感じます。これだけ増えたのは、少し誇張した煽り気味の書籍やセミナーなども影響していると思いますので、心配な部分もありますが、、…10月14日 11時23分
  • 不動産投資は、こんなに儲かるのか!
    昨日のコラムでは、セルフリフォームの経費削減がどのくらいの効率なのかについて検討しましたね。セルフリフォームは、『時給5000円』というような世界です。でも、不動産投資の効率は そんなものではないのです。 投資初期は厳しいかもしれません。た…10月13日 11時57分
  • DIYは非効率!?それでは成功できない?
    昨日のコラムでは、経費削減を狙ってのセルフリフォームについてお伝えしました。壁に空いた穴を素人ながら、なんとか埋めて2〜3時間で14,000円の経費削減になりました。不動産投資では、売上の増加は厳しいです。このことからも、利益を残すには経費…10月12日 11時05分
  • 自分でやったら、時給5千円でした
    今日は、経費削減についてのコラムです。不動産投資をやると、ちょっとした空き時間を有効に使うことで時給にしたら大きな効果を生むことができます。最近、人気になってきたDIYというやつですね。先日入居が決まった2棟目アパートの空室でも、ちょっとし…10月11日 15時45分
  • 不動産投資は、どんどん儲かるようになる!
    ここ数日のコラムでは、6棟目に購入した築40年近い築古アパートについてお伝えしてきました。築年数が古くて面倒なことも多いですが、土地値以下で手に入れることにより出口での損失まで考えればリスクの低い投資です。結果的には、それなりの利益が出ます…10月10日 11時44分
  • 面倒な分だけ儲かる! そんな投資です。
    昨日のコラムでは、6棟目に購入した築40年くらいの築古アパートの収支結果(2年分)を公開しました。築40年の古いアパートでも、思っているよりも利益がでていることが分かったのではないでしょうか。 このように、築年数が経ったアパートでも運用益(…10月09日 11時06分
  • 築古アパートでも、このくらいの利益が!
    ここ数日のコラムでは、『築古アパートにおける隠れた時限爆弾に気を付けよう!』というような内容でお伝えしてきました。先日、6棟目の築40年アパートで、今年2回目となる漏水トラブルが発生したことから、ちょっとした注意喚起のコラムを投稿してきまし…10月08日 12時12分
  • 築40年以上の築古木造は買っちゃダメ?
    昨日のコラムでは、築40年近い築古木造アパートでは隠れた時限爆弾があるので注意するようにお伝えしました。配管の劣化や躯体の損傷など、隠れた瑕疵が表面化して、大きな問題となってくることが多いです。先日、うちのアパートでも外水道の配管で老朽化に…10月07日 11時10分
  • 中古アパートの隠れた時限爆弾に注意!
    先日、うちのアパートで隠れた時限爆弾が破裂しました。築古アパートでは、こんなことへの対処が増えてきます。配管の老朽化による漏水被害が発生したのです。 建物自体は、木造でも50年以上もちます。でも、配管はそんなにもちません。。。寿命は配管の種…10月06日 19時54分
  • 不動産投資で人生は大きく変わりました!
    昨日のコラムでは、4年前に13年勤めた一部上場企業を退職して、フレックスに働ける小さな会社に転職したことをお伝えしました。自分の時間が大きく増えて、気分は半分セミリタイアです。 このように、人生の大きな転換を迎えると劇的に変化が起こります。…10月05日 12時31分
  • 半分セミリタイアのメリットを実感!
    不動産投資を始める動機として、『セミリタイアをして悠々自適な生活をしたい!』なんて思っている方も多いかもしれません。よく、出版されている本で、うらやましい生活が載っていますよね。 私は心配性なので、収入の柱を増やしていきたいタイプです。だか…10月04日 13時56分
  • 表面利回りなんて『ハリボテ』です。
    今日のコラムは、表面利回りについてです。不動産投資を始めるときに、物件探しをするうえで最初に指標とするものが表面利回りでしょう。『●%以上の物件を!』というように、横並びで物件を比較する際には便利で有効な指標です。ある程度、他の条件が同じ物…10月03日 13時59分
  • 家賃の下落が進んできた原因は?
    2日前のコラムで、空室対策として家賃を少しだけ下げて満室に復帰したことをお伝えしました。2年前と同じ家賃で募集しても、ライバルと差がありすぎたので嫌だけど下げたわけです。。。 最近では、2年で5%〜10%程度の家賃下落も珍しくありません。例…10月02日 12時02分
  • やっと満室になりました。でも・・・
    しばらく空室が続いていた1部屋がやっと決まりました。退去となったのが7月中旬でしたから、空室期間は2カ月強だったのですね。なんだか、もっと長かったような気がします。『この部屋さえ決まれば満室に復帰だ!』と思っていたからでしょう。 東京よりも…09月30日 08時10分
  • 堅実に失敗の少ない不動産投資をするなら!
    不動産投資に興味を持った段階では、基本的に困っている状況であることが多いです。だから、どうしても裏ワザ的な自己資金が無くても一気に拡大できる投資手法に興味が偏りがちです。 すると、、、自己資金が無いデメリットをサラリーマンという属性をかたに…09月29日 11時47分
  • 不動産投資をやると決めたら!
    やるしかないと思えば、やるしかない!今の時代は、現状のままでいること自体がリスクだというのが昨日のコラムでしたね。進むのもリスクなら、現状維持もリスクなのです。覚悟を決めて進むのも良い選択です。 ただ、やると決めたら選択肢は2種類あります。…09月28日 11時10分
  • 不動産投資はリスクの高い行為なのか?
    3日前のコラムでも書いたように、、、不動産投資をやることを相談したら、大抵の人はリスクが高いから止めたほうが良いと助言をくれることでしょう。そのくらい不動産投資というものは危険だと思われています。おそらく、平成初期のバブル崩壊で不動産関連の…09月27日 09時03分
  • 安全を手に入れるための規模は。
    昨日までのコラムでは、老後の安全を確保するには不動産投資が最適だとういう内容でした。 生活費が年間400万円だと仮定して定年から30年過ごすとすると1億2000万円になっちゃいます。年金制度を信用しないとなると、、、これを全額自力で確保する…09月26日 22時25分
  • むしろ、不動産投資は大きな安全装置となる
    昨日のコラムでも触れましたが、これからの日本では高齢化が加速度的に進んでいきます。どの先進国でも経験していない世界に突入していくのです。日本が実験場として、先駆者としての解決策を見出す必要があるわけです。でも、、、日本は最初の改革を自らがす…09月25日 12時38分
  • 不動産投資は危険だからやめておけ!?
    不動産投資を始める前は、いろいろと悩むことも多いと思います。何千万円、何億円もの勝負をするわけですから悩んで当然です。そこで、周りの人に助言を求めることもあると思います。 すると、どんな回答が返ってくるかと言えば、、、『そんな危ないことはや…09月24日 20時36分
  • 棚からボタモチで3000万ゲットした知人
    不動産投資は、儲けることが最優先課題である『投資』です。社会的使命など、他の生きがいを語ることもありますが、第一義はお金儲けであることがほとんどでしょう。 でも、ときにはお金儲けとは全く関係のない行動が大儲けにつながることもあるのが不動産投…09月23日 13時44分
  • ずっと税金を多く払い続けていたなんて…
    不動産投資では、税金との戦いです。強敵過ぎて勝つことはできませんが(笑)なんとか少しでも得する方法を見つけて、最終的な利益を残していくことが規模拡大のスピードを上げるためには必要です。 そんな税金をずっと多く払い続けていたことが発覚しました…09月22日 11時10分
  • まだ、しばらく物件価格は下がらない?
    今日は、最近驚いた出来事をコラムにしてみます。本当に焦りました。というか驚きました(笑)不動産投資をやっていると、いろいろなことが起こりますね。 ここ数年、不動産の価格は上昇を続けてきました。最近では、少し踊り場ですが。特に、都心部に近いほ…09月21日 11時12分
  • 『損して得を取る』満室経営のために!
    今日のコラムでは、更新契約をしていただいた入居者さんとの出来事について取り上げたいと思います。 入居時には、通常2年契約を結びます。ですから、2年経つと更新契約をしていくことになります。大家さんにとっては、数万円の臨時収入が入るのでラッキー…09月20日 19時45分
  • 実は、こんな裏技的なテクニックもあります
    昨日のコラムでは、青色申告による65万円の控除に関する話題でした。10戸以上の規模にすることで、事業的規模とみなされます。この規模を超えると、利益が65万円分控除されて税金が安くなるという話でしたね。 でも、投資初期に事業的規模まで拡大する…09月20日 02時39分
  • 効率的にキャッシュフローを上げるために。
    過去2日のコラムで、3600万円の中古アパートを買ったサラリーマン大家さんの実績を公開してきました。表面利回り11%で満室想定家賃400万円の中古アパートを購入しても、所得税や住民税を支払うと利益は年額で237万円に目減りしてしまいます。1…09月18日 11時06分
  • 満室家賃400万円でも、利益は●●●万円
    昨日のコラムでは、「サラリーマンが1棟アパートを買ったら、税金がどのくらい増えるのか?」という疑問を解消するために、知人のデータを公開しました。 (↓昨日のコラムの内容を振り返っておきます)年収1000万円弱のサラリーマンが表面利回り11%…09月17日 11時29分
  • 物件を買ったあとの税金はこれだけ増える!
    不動産投資では、物件で儲けることだけでなく、税金との戦いも重要なポイントとなってきます。これで資金がショートして破綻への負のスパイラルへ突入するケースも少なくありません。最初の1棟目を購入する時には(みんな)素人ですから、税金のことまで正確…09月16日 13時44分
  • 不動産投資で鉄板の投資
    昨日のコラムでは、、、最近の流行であるキャッシュフロー重視の不動産投資家からすると、「何、馬鹿なことを言っているんだ・・・」と思われそうな内容でしたね。 まぁ、ちょっと普通とは違う意見だとは思いますが、(たまには)流行から外れた意見もいいの…09月15日 13時29分
  • 不動産投資で目指す先はどこにある?
    ここ数日のコラムでお伝えしたことは以下です。 不動産投資では好立地であるほど、最終的に手に入れた後の投資効率が良い。そこから先は、子孫代々に渡って楽に儲かる。でも!普通の人は資金力がないので、、、最初の1棟目は「そこそこの物件」から始めるし…09月14日 11時07分
  • のろまな亀でも良いじゃないか。
    昨日のコラムでは、「最初の1棟目に購入するなら、どんな物件が良いか?」というテーマでした。「中途半端で、いまいち」がおすすめ!という結論で終わりました。※何度も言いますが、あくまでも個人的な意見です (笑) お金持ちじゃない普通の人は、今後…09月13日 11時07分
  • 最初の1棟目にどんな物件を選べば良いか?
    昨日のコラムでは、『土地値以下のアパートでも買うべきではない物件も多い』という内容でしたね。 将来に渡って価値が落ちていくようなエリアで、、、建物が朽ちて価値のない土地だけが残って、永遠に固定資産税を払うだけで活用方法の無い『負債のような不…09月12日 11時09分
  • 土地値以下のアパート投資で成功するために
    最近のコラムでは、『建物の稼ぐ力が立地によって受ける影響』についてお伝えしてきました。土地さえ手に入れてしまえば楽に儲けることができる不動産投資ですが、立地によって収益力には大きな差が出ます。この当たり前のことが土地値以下のアパート投資には…09月11日 10時38分
  • 立地によって1億円も利益に差が出るの!?
    昨日のコラムでは、不動産投資で『建物が稼ぎ出す力』について試算してみました。いかがだったでしょうか?たまには、土地の値段を除外した計算をしてみるのも不動産投資の本質が見えてきて面白いです。 建築費5000万円をかけて・30年間で税引前利益が…09月10日 11時13分
  • 不動産投資の儲ける力は、どのくらい?
    昨日のコラムでは、不動産投資の本質を『建物が家賃収入を稼ぐ』とお伝えしました。土地は、そのために必要な資産に過ぎないのです。土地を手に入れるための苦労は一度きりで、それからは子孫代々に渡って建物だけで不動産投資ができるわけです。かなり長期的…09月09日 11時18分
  • 不動産投資は、確かに『簡単に儲かる』世界
    今日のタイトルは、少し煽り気味につけてみました。簡単に儲かるなんて言ったら、リスクを考えずに突進して失敗する人が出ちゃいそうですから、、、あまり書きたくない言葉です。ただ、ある視点から見ると簡単に儲かると思える側面もあります。不動産投資をし…09月08日 12時57分
  • では、サブリースでの破綻者が続出する?
    昨日のコラムでは、最近話題になっているサブリース契約に関して取り上げてみました。多くのデメリットを抱える契約であり、大家にとっては相当不利な状況に陥るケースも多いです。 これまでは、知る人ぞ知るというような問題でした。ところが、最近では様々…09月07日 12時13分
  • 30年安心のサブリース契約が生む落とし穴
    最近、サブリース契約の問題点についての記事をよく見かけるようになりました。雑誌でも、大手ニュースサイトでも、様々なところで特集記事が散見されます。絶対に儲かると言われたのに、、、こんなはずじゃなかった、、、やると言ってくれたことを何もやって…09月06日 11時38分
  • こんな満室経営の手法もアリかも!でも…
    不動産投資では、人とのつながりが重要です。長年やってくると、この部分が成功するためには欠かせないと思うようになってきます。先日は、不動産投資とは全く関係のない知人との話題の中でも人とのつながりの重要性を感じました。 最初は、今の近況報告をし…09月05日 10時22分
  • 楽に、簡単に成功できる手法を探しても
    不動産投資には いろいろな投資手法があります。自分の状況にあった手法を選択できるところが不動産投資のメリットでもあります。昔と違って、今は不動産投資もブームみたいになってきました。 いろいろなところで情報発信がされていますし、たくさんの書籍…09月04日 11時21分
  • キャッシュフロー2000万に到達してみて
    以前のコラムでも、何度かお伝えしましたが、今年の5月で不動産収入からのキャッシュフローが年間2000万円を超えました。繰上返済をしまくって、全部の物件の借金を完済させたことによります。7月、8月は月のキャッシュフローが200万円を超えました…09月03日 11時29分
  • そんなに家賃が下がっても儲かるの?
    昨日も、ちょっとしたクレームの電話がかかってきて・・・数万円が飛んでいきました。まぁ、仕方がありません。一件ずつ凹んでいたらやっていけませんからね(笑) さて、本題です。昨日のコラムでは、『相場よりも家賃が高い物件を買ったらどうなるのか』に…09月02日 15時35分
  • こんなに家賃が下がるの!? なんてことも
    今日から9月ですね。そろそろ秋の賃貸需要が高まる季節です。春のピーク程ではないですが、空室がある大家さんにとっては勝負の時ですから頑張りましょう!私も、あと一部屋頑張ります。 昨日のコラムでは、中古木造アパートの家賃がどのくらいの下落率とな…09月01日 17時48分