埼玉サラリーマンの不動産投資ブログ

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埼玉サラリーマンの不動産投資ブログ
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http://salaryman-investment.sblo.jp/
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現在6棟57室。中古木造アパートばかり購入! 管理会社に依頼しながら、自分でできる部分はできるだけ自分でやるスタイルでサラリーマン大家をやっています。
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  • 不動産投資 (100%) - 46 / 436人中
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※最新の記事

  • シェアハウス以外の融資にも問題が…
    うちの東京アパートの目の前に新築されたシェアハウスが、最近になって騒がれている問題のシェアハウスでした。そんなコラムを書いたのが数か月前のことです。そこから、一気に問題が大きくなってきましたね。 700人のオーナーさんたちが被害にあわれたと…04月19日 20時10分
  • 3月の収支公開!キャッシュフローと経費率
    先月も2月度の月間収支をお伝えしましたね。退去が多かったこともあり、結果はいまいちでした。 3月度は、どうだったでしょうか? それでは、収支・経費率などの数字を見ていきたいと思います。毎月、こういうデータを集計していくと課題なども見えてきま…04月17日 08時05分
  • 原状回復工事が完了しました。金額は?
    3月末に退去となった1部屋の原状回復工事が終わりました。既に繁忙期は過ぎてしまったので、入居付けは難しい時期となります。できるだけ頑張りますが、どうでしょう? それでも、今年は3月・4月の退去が1部屋だけだったので楽です。普通だったら、この…04月16日 09時10分
  • 漏水トラブル!どこからか水が漏れている…
    先日、漏水トラブルが発生しました。水道局から、●●●号室のどこかで漏水していると連絡がありました。継続して少しずつメーターがまわっているので連絡をくれたのです。水道局の方って、本当にありがたいです。いつも感謝しています。このまま放置していた…04月15日 14時59分
  • 不動産投資は驚くほど儲かる!それでも…
    先日、久しぶりの友人に会いました。前の会社で働いていたときの友人で、今でも仲良くしています。近況報告などをしてから、自然と不動産投資の話にもなりました。この友人もある程度の金融資産を持っているので不動産投資に興味があるということもあります。…04月14日 11時47分
  • 外国人の受け入れで起こる問題点
    昨日のコラムでは、外国人の入居を受け入れについてお伝えしました。私は、基本的にはOKとしています。その影響を調べてみると、東京で2割〜3割程度が外国人の入居になるくらいでしたね。埼玉では数%でしたが。外国人も受け入れをした方が空室率が改善さ…04月13日 09時37分
  • 外国人の入居者の割合はどのくらい?
    昨日のコラムでは、24時間ゴミ出しOKのサービスについてお伝えしました。毎月2万円のコストアップにはなりますが、いろいろなメリットもあります。中でも、外国人入居者の受け入れに対して、障害が少なくなるというのは大きいことです。このサービスを導…04月12日 08時12分
  • 毎月2万円で得られるメリット。
    先日、息子の入学式(中学校)に出てきました。初々しい学生服に感慨深い思いを抱きました。まだ、小さかった頃の記憶も、ついこのあいだのことのようです。時間が経つのは早いものです。不動産投資をやっていると、特に時間が経つのが早いと思っちゃいますし…04月11日 12時20分
  • 今年の繁忙期、退去は何戸でた?
    もう、4月になりました。大家にとってドキドキする時期も終わりましたね。4月上旬位までが、入居者を獲得するチャンスの多い『繁忙期』です。この時期を逃してしまうと、空室をうめる難易度が上がります。ですから、毎年のことですが3月末頃に来る退去の連…04月10日 08時20分
  • 中古アパートを買った後の『感覚的なもの』
    ここ数日は、土地値程度の中古アパート投資についてお伝えしてきました。昨日のコラムでは、東京などの好立地の土地値アパートでは、高騰期に買うと値下りリスクが大きいという話でしたね。 結局、土地値物件が安心できる投資であるポイントは『土地の価値が…04月09日 10時30分
  • 同じ土地値物件でも危険度は違う。
    ここ数日のコラムでは、土地値もしくは土地値以下の物件に投資していく手法について取り上げました。私にとっては安心感のある好きな手法ですが、大きなデメリットもあることが伝わったのではないかと思います。ただ、最悪でも買った時と同程度の土地の価値が…04月08日 09時14分
  • 『土地値の物件』のメリットとデメリット
    昨日のコラムでは、『土地値物件』の探し方についてお伝えしました。中古アパート投資では、土地値以下のお買い得物件を見つけることも不可能ではありません。実際、2年前に購入した6棟目アパートも土地値以下の物件でした。 土地値以下の物件であれば、数…04月07日 10時07分
  • 土地値の中古アパート投資ばかり
    不動産投資の手法はいろいろあります。その中でも、私がとっているのは中古アパート投資ばかりになってしまっています。本来は、もっと様々な物件を混ぜたほうがリスク分散になるとは思うのですが、まだまだ余裕がなかったのでしょう。どうしても、偏った投資…04月06日 08時50分
  • 25年で2億円の『夢』をゲット。
    ドリームジャンボ宝くじが発売されましたね。その変換率から、お金持ちは決してしないと言われている宝くじですが、、、私は、たまに1枚とか10枚とかだけ買ったりもします。当たったら何をしようか考えている期間の夢が楽しいからなのだと思います。確率的…04月05日 09時03分
  • 不動産投資をやる目的は何なのか?
    ここ数日のコラムでは、平成バブル期の不動産投資についてお伝えしました。今との違いを鮮明に感じたのではないでしょうか。事業をしている方の事例だったので、少し普通とは異なります。そのまま自分にはあてはまらなかったかもしれません。普通では間違って…04月04日 08時38分
  • バブル期に高金利で購入。その後は?
    昨日のコラムでは、バブル期に金利9.3%で1億円の借入をした不動産投資家の話をしました。最初の1年間をみてみると、1100万円の返済のうち利息が920万円です。1100万円も返済したのに元金が180万円しか減らないのですから、、、とんでもな…04月03日 10時44分
  • 今の不動産投資家は恵まれている!
    昨日のコラムでは、『融資が閉まってきても、まだ十分にチャンスはある』とお伝えしました。そう感じたのには訳があります。先日、平成バブルの前から不動産投資をやっている方と話をしました。 その頃では珍しく、地主でもないのに不動産投資を始めた方です…04月02日 08時20分
  • 融資状況が変わってもチャンスはある!
    2日前のコラムでは、5棟目まで物件を増やしていった中での金利の推移をお伝えしました。まだ実力がなかった頃は、2割の頭金を入れても2%台半ばでした。それが、ある程度の規模になり、純資産も増えてくると、1%台前半で借りることができるようになりま…04月01日 11時37分
  • 勝手にやられた高額修理でショックでした…
    先日、ちょっとショックなことがありました。普段の価格とかけ離れた高額修理を勝手に頼まれてしまったのです。 管理会社の担当者から電話がかかってきました。『●●●号室の方からトイレの故障に関する連絡が来たのですが・・・』と話し始めましたが、なん…03月31日 08時36分
  • H16年の融資と今の融資で金利の推移は?
    まずはお詫びから…昨日のコラムを読んだ方は少し気になっていた方もいるかもしれませんが、PM3:00くらいまで数字が間違っていました。単純な計算ミスがあったので、気がついて(こっそり)修正しました。気がつくのが、遅すぎますね。今後は注意します…03月30日 08時55分
  • 5棟目は、どのくらい危険な勝負だった?
    ここ数日のコラムで、私の購入してきた物件と不動産市況との関連を振り返ってきました。昨日は5棟目アパートを買ったところまででしたね。 2棟目→3800万円3棟目→2300万円4棟目→4100万円というように、比較的小規模な中古木造アパートを1…03月29日 08時19分
  • チャンスタイムが終わりかけた時期の戦略
    ここ数日のコラムでは、リーマンショック後の相場が下落したタイミングで購入した3棟目と4棟目の話をしてきました。融資は厳しくなりますが、物件価格は下がっていた時期でした。ある意味では『チャンスタイム』だったわけです。2008年に3棟目を、20…03月28日 08時48分
  • 相場が下落したら底値の期間はどのくらい?
    最近のコラムでは、不動産市況の話からリーマンショック後に購入した3棟目アパートの話題をしてきました。不動産投資をしてきた中で、一番のチャンスタイムだったのは3棟目アパートです。今なら表面利回り8%程度の物件が13%くらいで買えたのですから。…03月27日 08時17分
  • 前回、相場下落のチャンスタイムでは。
    昨日のコラムは、楽待さんからのお題でコメント機能についてのコラムでした。ちょっと号外気味でしたので、今日のコラムは2日前の続きとなります。これまでの不動産投資を思い返してみると、一番のチャンスタイムはリーマンショック後の相場が下落した時期で…03月26日 08時13分
  • 読者と共に成長できるコラムを目指して!
    今日は、楽待さんから【お題】が出ています。最近実装された『コメント機能』についてのコラムを3月25日に書いてほしいというお願いがありました。今日は他のコラムニストさんも、コメント機能について書いていますね。せっかくですから私も参加したいと思…03月25日 09時12分
  • タダで1万円もらっちゃった!
    今、ちょっと驚きの事実に気がつきました。タダで1万円分のポイントをもらっていたようです。不動産投資では、リフォームなども発生するので結構、いろんなところで買い物をします。ですから、効率よくポイントを貯めていくことも重要です。ということで、以…03月24日 18時16分
  • 相場下落のときが飛躍のチャンスでした。
    昨日のコラムでは、最近の不動産市況についてお伝えしました。微妙な物件でも驚くほどのスピードで売れていくかと思えば、相場下落の兆候も表れてきている、そんな揺蕩った状況となっています。ただ、ここ数年であれば出なかった水準の物件情報が出てきたこと…03月24日 09時41分
  • 相場下落の兆候も出ています。
    今日は子供の卒業式でした。早いもので、もう小学校も終わりです。時が経つのは早いですね。無駄にしないようにしないと、、、昨日のコラムでは、まだまだ買い勢力の意欲は衰えていないと感じた出来事をお伝えしました。私から見たら全く魅力のない物件が、金…03月23日 14時30分
  • これでも売れちゃうのか!と驚いた話
    不動産投資を続けていると、それなりに川上情報らしきものも入ってくるようにはなってきます。不動産投資を始めたころは、、、ベテランの方は超優良情報をコネでバンバン入手しているんだろうな〜と想像していました。 でも、大概の川上情報は、、、あまり、…03月22日 09時28分
  • これでも儲かる!先入観で損をすることも。
    昨日は、トラブル発生で緊急出動していました。水漏れトラブルでしたが、なんとか無事に解決できてよかったです。ただ、業者さんの工事を待っている間、、、寒かったです。最近の寒暖差は激しすぎですね(笑) 今日のコラムは、不動産を買うときに『避けたい…03月21日 10時17分
  • 大量のゴミが… 不法投棄をされちゃった。
    不動産投資では、物件を買うことがゴールではありません。他の投資と違って、購入してから苦労が始まります。投資で利益をだすためには、『物件の運営』がセットでついてくるのです。その中には、面倒なことや嫌なことも多く含まれています。 中でもゴミ問題…03月20日 12時30分
  • 毎月100万円のキャッシュフローがあると
    ここ数日間のコラムで、キャッシュフローの推移を振り返ってきました。私の投資手法である『1棟ずつ完済していく』中古木造アパート投資では、最初のキャッシュフローが厳しいです。中古木造は融資期間が伸びません。そして、2000万円台のアパートを完済…03月19日 08時42分
  • 1棟目のキャッシュフローは厳しいです
    昨日のコラムでは、不動産投資を始めて10年以上が経った頃であり、4棟目アパート完済間近の4年前からのキャッシュフローの推移をみていきました。不動産投資では、『時間』の威力がスゴイ。再投資の力は思っているよりも大きいものです。 という結論で、…03月18日 09時54分
  • 不動産投資には人生逆転のチャンスがある。
    過去2日のコラムで直近4年間のキャッシュフローの推移を思い出してみました。 ■税引前4年前:税引前キャッシュフロー40万円3年前:税引前キャッシュフロー90万円現在 :税引前キャッシュフロー150万円 ■税引後4年前:税引前キャッシュフロー…03月17日 08時25分
  • 3年前のキャッシュフローはいくらだった?
    楽待でコラムを書き始めて約3年になります。最初は、こんなに続けるとは思いませんでした。むしろ、書くことになるとも思っていませんでした。 昨日のコラムで書いたように、今では6棟が無借金になり、キャッシュフローも毎月150万円〜200万円くらい…03月16日 08時49分
  • 毎月の手残り150万円。使ってよいのは?
    昨日のコラムでは、2月度の収支データを公開しました。最近は、あまり数字が良くないのですが、、、良いときばかり出していても仕方が無いので恥ずかしがらずに書いちゃいました(笑)入退去が続いたり、トラブルが続いたり、、、最近は無風状態で満室経営の…03月15日 08時45分
  • 2月の収支公開!キャッシュフローと経費率
    昨日までのコラムでは、買付を入れた物件の結果についてお伝えしてきました。値引き交渉がまとまらずに、結果としては買わない判断をしたわけです。 希望額には届きませんでしたが、ある程度の値引きは成立しそうな状況でしたので後ろ髪を引かれる思いはあり…03月14日 09時01分
  • 値引き交渉の葛藤… どっちが得なのか?
    昨日のコラムでは、値引き交渉をしていた物件の結果についてお伝えしました。4000万円程度のアパートへ600万円の値引き交渉をしていたわけですが、結果は300万円までの値引きしか受けられないとの回答でした。私の中では500万円値引きまでが購入…03月13日 09時20分
  • 指値して買付を入れた結果、どうなった?
    先日、気になる物件があったので買付を入れていました。とは言っても、指値を入れた買付です。少し強気の値引き交渉となります。 ただ、1年前までとは違って、最近は気になる物件が増えてきています。今までは現地に行く気にもならない情報ばかりでした。で…03月12日 08時52分
  • この繁忙期に大活躍する『自分の労力』
    最近は、DIYなんて言葉が流行ってきました。不動産投資に当てはめるとするなら、大家が自分でやるリフォームや修理のことです。ある程度、成功した大家さんになると『DIYはやらない!時間の無駄ですから。』と公言するケースも少なくありません。 もっ…03月11日 10時14分
  • もし、事故物件になってしまったら。
    過去3日間で、3棟目アパートで起きた突然死についてのコラムとなっています。昨日のコラムでは、孤独死の告知義務についてケース別に分けて考えていきました。自然死でも一定の条件が重なると事故物件として扱われ、告知義務が発生してしまう、、、そんな現…03月10日 09時49分
  • 入居者の突然死。告知義務は?事故物件に?
    2日前のコラムから、3棟目アパートで起きた『入居者の突然死』についてお伝えしています。昨日のコラムでは、権利関係の処理から部屋の原状回復までの過程でしたね。事件性の無い自然死であったこと、発見が早く遺体の損傷も無かったこと、などから早期に原…03月09日 08時44分
  • 入居者が亡くなったら、大家はどうなる?
    昨日のコラムでは、入居者が部屋の中で亡くなっていたところまでをお伝えしました。警察などが入り、一時騒然としました。ただし、事件性は無いと判断された自然死だったのはせめてもの救いです。 さて、それでは、、、入居者が死亡したとき、大家はどうなる…03月08日 08時37分
  • 入居者が亡くなりました… 突然死の衝撃
    不動産投資は、投資と言っても事業という側面を持っています。賃貸業をやるということであり、大家になるということを意味します。ただ、株を買えば終わりの投資とは大きく違うのです。 ですから、様々なトラブルに直面する覚悟が必要です。そして、そんな面…03月07日 11時18分
  • 苦労を先送りしない不動産投資。
    ■結局、損をするのは自分。過去4日間のコラムで、1棟マンション投資のメリット・デメリットについてお伝えしてきました。30年とか35年とか、長期融資を組むことで返済比率を低くする投資であり、実際は苦労する時期を先送りしているだけであることも多…03月06日 08時50分
  • 後で苦労するほうが良いか、最初が良いか?
    ここしばらくのコラムでは、1棟マンション投資についてお伝えしてきました。実際にRCマンション投資をやっている方が読んだら、嫌な気分になったかもしれません。・返済比率が低いと言っても、今だけであり今後の推移は分からない・キャッシュフローが出る…03月05日 08時49分
  • 実は、儲かっているつもりの投資だらけ?
    ここ3日間のコラムで、『返済比率が低いからといって安心できない』ということを事例を交えてお伝えしてきました。昨日のコラムでは、30年フルローンで2億円の1棟マンションを購入したときのキャッシュフローの推移についてでしたね。 最初の10年間で…03月04日 12時48分
  • 1棟マンション投資は儲かるのか?
    ここ2日間のコラムでは『今の返済比率が低いからといって安全ではない』ということにテーマを絞って書いてきました。30年フルローンの1棟マンション投資を行うと、キャッシュフローの推移がどうなっていくのかをお伝えしましたね。 昨日は『表面利回り9…03月03日 09時27分
  • 『儲かっているつもり』の投資に注意!
    昨日のコラムでは、ちょっと辛口に『返済比率』について取り上げました。返済比率が低くても、それは今だけの安全であり、将来の安全ではないということでしたね。返済比率が低いからといって過信は禁物です。 これは、とても重要なことなので分かりやすいよ…03月02日 11時21分
  • 返済比率が40%だから安心なのか?
    私の投資手法は、少し変わっています。繰上返済を駆使しながら、自己資本比率を高く維持していく手法を取っています。ですから、大きな規模の物件は買えません。それなりの額の借金で1棟ずつコツコツと返済してきました。今では6棟が無借金となりましたが、…03月01日 09時13分