埼玉サラリーマンの不動産投資ブログ

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埼玉サラリーマンの不動産投資ブログ
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http://salaryman-investment.sblo.jp/
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現在6棟57室。中古木造アパートばかり購入! 管理会社に依頼しながら、自分でできる部分はできるだけ自分でやるスタイルでサラリーマン大家をやっています。
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  • 不動産投資 (100%) - 44 / 436人中
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※最新の記事

  • 区分マンション投資で儲ける方法
    昨日のコラムでもお伝えしたように、区分マンションで儲けるのは難しいです。利益を出すのが無理だと言う意味ではなく、初心者向けではないという意味で『難しい』ということです。 先日、前の会社の上司と会いました。そこでも、不動産投資に興味があるとい…02月25日 09時28分
  • 区分マンション投資で儲けるのは難しい
    先日、友人が区分マンションの売却を終えました。少しだけ指値が入った金額で無事に売れたので良かったです。数十年間、持ち続けた物件でした。築40年を超えたRCマンションですから耐用年数ギリギリです。そろそろ売るに売れなくなってくる時期となります…02月24日 11時32分
  • こんな物件は買っちゃダメ!買う前にコレを
    昨日のコラムで、新たに買付を入れた物件についてお伝えしました。その前に買付を入れていた物件が玉砕したので次に切替です。 この物件があるのは埼玉県ですが、今まで購入したことが無いエリアです。慣れているエリアではないので注意が必要となります。 …02月23日 12時00分
  • 買付を入れて玉砕。また次の物件の買付へ。
    先日、表面利回り10%の中古アパートに指値を入れて買付を入れたところまではコラムにしました。表面利回り11%程度になるような価格で指値(値引き)交渉をしたわけです。結果は、ダメでした。。。 まぁ、だいたいはダメなので仕方がありません。 気持…02月23日 07時51分
  • 退去後、2日で次の入居者が決定!
    昨年から目指している『完全満室』への挑戦ですが、いつもあと一歩のところで跳ね返されてきました。昨年の10月くらいから退去ラッシュが続いて、残り1室というところで3件くらいの退去申し込みが入るような状況を繰り返してきたのです。 半年以上、完全…02月21日 09時28分
  • 25年で2500万円。それに価値はある?
    最近のコラムでは、あまりリスクを取らない中古アパート投資について取り上げています。毎月5万円を不動産投資に継続して突っ込み続けるケースを想定して考えましたね。 昨日のコラムの概要をお伝えしておくと、、、25年間続けると、無借金の小規模アパー…02月20日 08時18分
  • 再投資し続けて2棟目、3棟目と増やす。
    最近のコラムでは、繰上返済を使った『守り』の中古アパート投資についてお伝えしています。あまりイケイケの手法ではなく、時間がかかっても破綻だけは避けていきたい方向けの手法となります。 とりあえず、毎月5万円を不動産投資に突っ込み続けることがで…02月19日 10時08分
  • 融資の効率性を活用するのが不動産投資だが
    日々、オリンピックに熱中して寝る時間が少なくなってしまっている方も多いのではないでしょうか? 私もです(笑)日本人が活躍すると嬉しくなりますね。にわかファンになった競技がたくさんできました。 昨日のコラムでは、10年間『耐え続ける』中古アパ…02月18日 17時42分
  • 10年も苦労に耐え続けられますか?
    オリンピックも盛り上がってきましたね!日本選手が頑張っていると嬉しくなります。こんな嬉しい気持ちにさせてくれる選手たちに感謝です。とてつもない努力をして、日本中に笑顔を提供してくれたのでしょう。努力してきた方の顔つきは、パッと見ても違います…02月17日 09時07分
  • 自己資金0の不動産投資が一番なのか?
    昨日のコラムでは、中古アパートは儲かる!という話でした。表面利回り13%の中古アパートを買えば、13年間で購入額を稼ぎ切ることが可能だという計算になります。ただし、中古木造アパートは融資期間が短くなりがちなのでキャッシュフローという意味では…02月16日 13時36分
  • 中古アパートは、どのくらい儲かる?
    昨日はバレンタインデーでしたね。子供が学校でチョコをもらってきて嬉しそうにしていました。最近は、友達くらいでもいっぱいもらえるんですね。本命チョコではなくても、袋いっぱいにもらって帰ってきました。自分の時代とは大きく違うようです(笑) とこ…02月15日 10時45分
  • 中古は危険?実は、かなりの確率で儲かる!
    昨日のコラムでは、『購入したら大損害を受ける中古アパート』についてでした。売ることを決心したオーナーは物件を可愛がらなくなります。それだけではなく、瑕疵を完全に修復せずに、、、適当な処置で見栄えだけ良くする工事をすることも多いでしょう。そん…02月14日 10時33分
  • こんな物件を買ったら大損害!中古の怖い点
    昨日のコラムでは、『表面利回り11%でも買っちゃダメな物件』についてお伝えしました。最近は、そんな物件も増えてきたので購入前には必ずチェックしてください。不動産投資の世界は弱肉強食です。騙された方が悪いと言われるような世界ですから、自分の身…02月13日 12時27分
  • こんな物件は買っちゃダメ!気を付けて。
    昨日のコラムでは、今の時期でも買付を入れた物件について紹介しました。その中で、相場の転換点かもしれない時期でも、購入して良い物件はどんな物件なのかについてお伝えしましたね。 まとめると、長期的に儲かることは間違いなさそうな物件で、短期的な暴…02月12日 11時33分
  • こんな状況でも買付を入れる物件は?
    前回のコラムでは、最近ニュースで話題になっている株価の乱高下を取り上げました。今後の未来は分かりませんが、上昇基調を保ってきた株価に転換点が近づいている可能性もあります。東京オリンピックの1年前くらいには相場が崩れそうだという論調が多いこと…02月11日 13時54分
  • 株価の変動と不動産投資との関係
    しばらく上昇基調を保ってきた株価ですが、最近では少し様子が違ってきました。ここ数日は乱高下を繰り返していますね。アメリカ発の株安につられて、日本の株価も影響を受けているようです。今後の動きはどうなるでしょうか。 不動産投資と株価なんて関係が…02月11日 09時53分
  • どんな1棟目を買うのか?それが分かれ道。
    昨日のコラムでは、『表面利回り13%で頭金を3割入れて10年ローンを組めば、収支はプラスマイナス0になる』という話でした。このように、中古アパートでは、、、表面利回りが13%あったとしてもキャッシュフローは出ないのです。しかも、最初に3割も…02月09日 09時09分
  • 気付けば、大きな資産が自分のものに!
    昨日のコラムでは、不動産投資で成功するために必要な『時間』という概念についてお伝えしました。不動産投資では、時間が重要なポイントとなります。時間があれば、あるだけ成功できるからです。それだけ早く始めることが成功の秘訣だとも言えます。煽るみた…02月08日 09時26分
  • 不動産投資での成功に必要なものは?
    昨日のコラムでは、『中古アパート投資は面倒だけど儲かる』とお伝えしました。面倒ではありますが、確実に利益が出る投資手法でもあります。2棟目アパートの天井が落ちて、復旧費用に37万円かかったわけですが、それでも十分に儲けが出ていることが伝わっ…02月07日 08時55分
  • 中古アパートは、面倒でも儲かります。
    昨日のコラムでは、2棟目アパートで共用部通路の天井が落ちた件をお伝えしました。復旧費用は全部で37万円です。これを読んで、中古アパートの運営は面倒で大変そうだなぁと思った方もいるかもしれません。まぁ、その通りです(笑) ただ、これでは儲から…02月06日 09時18分
  • 通路の落ちた天井を復旧。費用はいくら?
    昨日のコラムで、2棟目アパートの共用通路で天井が落ちたことをお伝えしました。やっぱり、共用部分の掃除をやることは大事ですね。こういうトラブルの早期発見につながります。とりあえずの応急処置として、建築業者から借りてきたサポートで補強したところ…02月05日 13時09分
  • 愕然!通路の天井が落ちました…
    昨日は節分でしたね。なんだかよく分からない恵方巻という文化と豆まきが合わさり、何をやっているのか分からない儀式になってきました。しっかり、我が家も両方に乗っかっているわけですが(笑)南南東を向いて黙って食べました。信じてもいないのに。やっぱ…02月04日 13時15分
  • こんな仲介業者は信用できない。
    昨日やっと年末ジャンボの当選確認をしたら10枚買って300円の当選でした。つまり、何も当たらなかったということです(笑)でも、年賀はがきは切手シートが2枚当たりましたけど♪ 不動産投資は、一般人でも億の夢をみることができる世界です。しかも、…02月03日 12時33分
  • クレーム対応で関係性を築く!
    不動産投資は、夢のような言葉で語られることが多いです。でも、実際のところはドロドロした面倒なことが多い世界です。やってみると、そんな事実を思い知ってゲンナリする方も多いようです。特に、クレーム対応に慣れていない場合はストレスも多くなります。…02月02日 13時45分
  • 大寒波の影響で8件もの水漏れ被害が!
    先日、関東を襲った(というより全国的な)大寒波は少なからず大家さんにも影響があったのではないでしょうか。私は、めちゃめちゃ影響を受けました。。。 埼玉県では記録的な氷点下9.8度を出しました。今までかつてない寒さで、寒冷地仕様でない物件たち…02月01日 10時50分
  • 不動産投資は儲かります。でも!
    私のコラムでは、不動産投資のリスクについて警鐘をならしていることが多いです。そもそも、書き始めたきっかけが『煽られて破綻する被害者を減らしたい』ことにあったので。今では、昔よりもリスクについて書いている記事や、失敗話、大変だった話なども情報…01月31日 10時46分
  • シェアハウス問題からみる高金利銀行の弊害
    私の東京アパートの目の前にあることで驚いた話題沸騰中のシェアハウスについて、昨年から何度か取り上げています。知っている人は、結構前から話題になっていた会社でもありますよね。とうとう30年家賃保証を続けられなくなった衝撃の発表で騒然となりまし…01月30日 10時42分
  • 激震!どうなる?向かいのシェアハウス
    最近は、なんだか不動産投資関連のブログでも、コラムでもシェアハウスの問題が多くなっています。というのも、先日に業界大手のシェアハウス運営会社が30年保証(サブリース)で支払っていた金額について『もう払えない!』とオーナーへ通知したことにより…01月29日 13時11分
  • 仮想通貨と比較した不動産投資の優位点!
    仮想通貨で不穏な事件がありましたね。今まで儲けていなかった方々から、『それ見たことか!』というような意見が相次いでいます。半分、妬みなどの感情も入っているような感じなので、、、冷静な意見ではない気もします。 今回の件があって、冷や水を浴びせ…01月28日 09時11分
  • 寒波でクレームの嵐か!? 中古物件は大変
    心配していたとおり、クレームの嵐になりそうです。。。関東にもやってきた大寒波の影響で、連絡がどんどんきます(泣)来るんじゃないかと覚悟はしていたけど、いざくると嫌なものです。 東京でも氷点下4度、埼玉に至っては氷点下9度以下になりました。観…01月27日 10時49分
  • 東京アパートの空室率に『異変』が!?
    雪の影響で生じたトラブル対応も終わりました。まだまだ影響がでてくるかもしれませんが。関東では雪が降ったり、氷点下になると弱いですね。慣れていないからでしょうか。 昨日のコラムでは、埼玉アパート5棟の空室率データを公開しました。昨年、1年間の…01月26日 09時13分
  • データ公開!H29年の空室率は?
    皆様の物件では雪の影響はどうだったでしょうか?うちでは、少しクレームが入りましたが、今のところは無事です。まだ安心はできませんが。 今日のコラムは、データ公開シリーズ(?)です。昨年、1年間の空室率を計算してみたいと思います。 まずは、条件…01月25日 10時38分
  • 300万円が無駄になった… その原因は?
    雪ですね。一面、銀世界だと現像的な風景になります。うちの近所も朝もやと雪と太陽で荘厳な景色になりました。思わず写真を一枚とるくらい♪でも、不動産投資にとっては心配が多いです。昨年も、雪が落ちて自転車置き場の屋根が壊れました。。。20万円かか…01月24日 08時41分
  • 高騰相場でも、結局は買うのが正解なのか?
    昨日のコラムでは、2年前に購入した6棟目を振り返って、高騰相場の中での不動産投資家の立ち位置を考えてみました。結論としては、私のとった戦略は失敗だったといえなくもないということで締めくくりましたね。2年間のインカムゲインを考えれば、お買い得…01月23日 12時14分
  • 『買い時じゃない』は嘘だった!?
    最近、不動産投資家さんたちは『物件が高くて、欲しい物件を見つけるのが大変だ・・・』と言うのが口癖みたいになっています(笑)挨拶みたいに、そんな話になりますね。 確かに、2年前くらいには高値圏になりました。5年前までの相場からすると、東京では…01月22日 08時12分
  • 儲かってもお金を使えないなら意味は無い?
    昨日のコラムでは、不動産投資でどんどん儲けてお金持ちになって幸せになろう!なんて感じの少し煽った文章になっちゃいました。 確かに不動産投資では、普通の一般人が生涯 手にすることができないほどの利益を出して、大きな資産を築くことが可能です。で…01月21日 12時17分
  • お金があれば幸せなのか?
    不動産投資の目的は、ほとんどの場合が『お金儲け』です。将来の安心のためだとか、別の理由をつけたとしても、結局はお金です。 単刀直入に言ってしまえば、お金儲けをするために不動産投資で夢を追いかけているわけです。 一般人にしてみれば、大儲けをし…01月20日 11時16分
  • 10年で5千万円の利益。それで良いのか?
    過去2日間にわたって、2017年の収支データを公開してみました。いかがだったでしょうか?こういう生データは、あまり出ていないので面白いのではないかと思います。最近の市況が買い手にとっては良くなかったこともあり、繰上返済を優先させてきました。…01月19日 13時00分
  • データ公開!不動産投資の経費|内訳と金額
    2017年のデータ集計が終わったので、昨日のコラムでは年間の家賃収入とキャッシュフローの額を公開しました。若干、2016年よりも悪化していましたが、、、まぁ、ほぼ予想通りではあります。 今日のコラムでは、昨日も公開した経費データの内訳をさら…01月18日 09時15分
  • 2017年の発生売上は2800万円でした
    2018年度も始まり、昨年のデータ入力作業が終わりました。確定申告などは、税理士さんにお願いしているわけですが、自分でも経営数値の把握をするために別にデータ管理をしています。 最近は不動産市況も(買う側としては)良くなかったので、物件の取得…01月17日 08時09分
  • 1勝2敗でした。そんなに続かなくても…
    昨日のコラムでは、DIYによるコスト削減の一例を写真付きで書いてみました。どうだったでしょうか? たまには、こんなコラムもよいかもしれません。泥臭さが伝わるかもしれないから(笑) 今日のコラムは、入居申込の判断についてです。3月前になってく…01月16日 09時03分
  • ボロのキッチンを1万円以下でピカピカに!
    なんだか、最近は退去ラッシュが続いているので、、、原状回復工事にかかりっきりです。春までに落ち着くといいのですが。アパート経営には欠かせない原状回復工事ですが、築年数が進むと難易度がどんどん増していきます。壊れる箇所も増えるし、壊れていなく…01月15日 10時00分
  • 本当に自宅購入は不動産投資で不利なのか?
    昨日は、新築マイホームを建築した友人をきっかけに、自分のマイホームについて紹介しました。私の自宅は、8年前に購入した中古物件です。まだ、ローンも10年くらい残っています。 自宅のローンは住宅ローン減税があるので繰上返済していないのです。(1…01月14日 11時11分
  • 友人が新築マイホームを建てて、思ったこと
    先日、一番親しい友人が新築のマイホームを建築しました。ピカピカの新築マイホームって良いですね。設備も間取りも最新式で憧れの我が家という感じです。とても仲の良い友人なので、心からの祝福を感じました。妬みなどは一切ありません(笑) ただ、、、(…01月13日 11時08分
  • 売りたくても売れない!どうしたらいいのか
    昨日のコラムでは、最近になって話題に上ることも多くなったシェアハウス問題について取り上げました。うちのアパートの目の前にあるシェアハウスについて調べてみたら驚愕の運営状況であることが分かったのでした・・・ 当然、すべてのシェアハウス経営がダ…01月12日 13時00分
  • シェアハウスの30年保証を信じたばかりに
    昨年末にも話題に取り上げたシェアハウスの続編です。私の東京アパートの目の前に、1年半くらい前に新築のシェアハウスが建ちました。その経営状態が著しく悪いのです。。。なんと、空室率は8割を超えます。しかも、近々すべての部屋が空室になりそうな状況…01月11日 20時49分
  • 高騰相場の中でも、良い物件が少し出てきた
    昨日のコラムでは、数年間の定点観測データを紹介したうえで『今は、まだ高騰相場の中だ』と結論付けました。 ネットで売りに出ている物件情報を数年間データとして抽出した結果では、まだまだ物件の高騰は続いているように思えます。では、こんな時期には優…01月10日 12時00分
  • 今も高騰相場の真っただ中!?
    最近は、不動産の相場動向についての憶測があっちに行ったり、こっちに行ったり、、、いろいろなことが言われています。株も高騰を続けています。もしこのまま好景気が続くとするなら、不動産価格も上昇するでしょう。過去の歴史から考えても。(体感的に好景…01月10日 08時53分
  • いつまでも続けていると悲劇的な結末が…
    昨日のコラムでは、『なぜ、不動産投資のリスクが高いのか?』について私なりの見解を書きました。どうしても投資初期には、自分の余力をつぎ込む最大BETをしていくことになりがちだからです。それでも、成功確率と危険性とを天秤にかけた場合、不動産投資…01月08日 11時09分
  • なぜ、不動産投資はリスクが高いのか?
    最近は不動産投資ブームも当たり前になってきた感じがあります。知り合いから不動産投資に興味があると相談を持ち掛けられる回数も増えてきました。一方で、、、不動産投資って、なんだか怖いイメージや腹黒いイメージがありますよね。しかも、破綻とか自己破…01月07日 11時19分
  • 東京の物件には、こんなデメリットも!
    私は、ずっと埼玉県の自宅近くの物件で規模を拡大してきました。5棟目を購入する時になって、やっと東京のアパートを購入することができました。やっぱり、東京の物件は値段が高いので手が出しにくいです。自分の投資ステージが上がるまでは難しい物件でした…01月06日 12時16分
  • H29年の退去は57戸のうち何戸だった?
    1年が終わり、新たな1年がやってきました。昨日や今日から仕事始めという方も多いのではないでしょうか。(私は昨日からです)不動産投資では、特に仕事始めということもなく、正月でもなんでも家賃は入ってくるし、クレームも事故も起こります。そういう意…01月05日 08時15分
  • 不思議な入居者さんとの地道な攻防。
    アパート経営をしていると、いろいろな人との関わりができます。入居者さんもその一部です。中には変わった方もいらっしゃいますので、対応が大変なこともあります。 今回のコラムは、そんな一例を取り上げてみます。 その入居者さんは、中古で購入してから…01月04日 22時38分
  • クレームで家賃が半額に・・・
    先日、6棟目アパートの外壁塗装が完了しました。築40年近い古い木造のアパートで、購入した時にはボロボロ感が漂う暗いアパートでしたが大変身しました。今では見栄えもピカピカの爽やかなアパートになりました。 しかし、この外壁塗装ではクレームも入っ…01月03日 11時25分
  • 安全に投資できる規模を逆算して。
    昨日は、『不動産投資の目標』についてコラムとしました。規模拡大の数字を目標にすることの危険性についてでしたね。今では、6棟57戸の規模になりました。キャッシュフローも2000万円超となりました。 ただ、私の不動産投資でも『●年後に●億円にし…01月02日 13時07分
  • 不動産投資の規模を目標にはしない。
    1月1日ですね。やっぱり新年は清々しい気持ちになります。今年の目標を決めた方も多いことでしょう。ただ、不動産投資に限って言えば、目標の設定には注意が必要です。 サラリーマンでは、目標をたててから今に至るまでの道のりを細かく分解していくことが…01月01日 12時15分