埼玉サラリーマンの不動産投資ブログ

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埼玉サラリーマンの不動産投資ブログ
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http://salaryman-investment.sblo.jp/
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現在6棟57室。中古木造アパートばかり購入! 管理会社に依頼しながら、自分でできる部分はできるだけ自分でやるスタイルでサラリーマン大家をやっています。
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  • 不動産投資 (100%) - 58 / 437人中
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※最新の記事

  • 中古物件には注意!今 思えば、怪しかった
    昨日のコラムでは、築40年近くの6棟目アパートで大規模修繕中に発覚した隠れた欠陥についてお伝えしました。共用通路の天井(鉄部)が穴が開くほどに錆びていたのですが、それがテープが上貼りされていて、その上から塗装をしてあったのです。こんなにひど…12月10日 12時11分
  • ショック!アパートに隠れた欠陥があった
    昨日のコラムで、6棟目の築古アパートで外壁塗装や鉄部塗装などの大規模修繕を行なっていることをお伝えしました。現在、全ての工事が終わってピカピカになったわけですが、その過程では予期せぬ問題が発生しました。中古物件には付き物である隠れた爆弾が潜…12月09日 17時30分
  • 築40年アパートの大規模修繕費用は?
    ちょうど2年前に6棟目となる中古アパートを購入しました。今までで一番古い築年数のアパートで、築40年に迫る築古物件です。それでも、駅から徒歩数分という立地で土地値以下だったので購入しました。すでに高騰している時期だったので、なんらかの訳あり…12月08日 11時14分
  • 今、物件を売却したほうが得か?
    昨日のコラムでは、不動産投資にとって怖い2022年問題について取り上げました。もう4年後に迫る重大事件です。もしかしたら、影響を考慮して期限を延長することもあるかもしれません。でも、何もなければ大きな変化が訪れます。 2020年(オリンピッ…12月07日 11時43分
  • 不動産は大打撃?4年後に迫る恐ろしい問題
    先日、すごい大地主さんに合いました。偶然知り合って家に呼ばれたのです。ビックリするくらい広い家で、庶民との違いを思い知らされました(笑) その方も、当然のように不動産投資をやっています。既に、投資という感覚ではなく、資産を守るための策なので…12月06日 11時35分
  • 大家が入居者に訴えるかも!
    昨日のコラムでは、退去した部屋が残置物やゴミだらけで床一面見えなくなるほどだった惨状をお伝えしました。。。(本当に、げんなりしました) 昨日のコラムでも最後に書いたように、こんなときは、勝手に捨てると損害賠償請求をされることがあるので注意が…12月05日 11時09分
  • 退去した部屋がゴミや残置物だらけ…
    昨日のコラムでは、3か月滞納となった入居者の話をお伝えしました。問題のある入居者さんの対応というのは大家にとって、大きなストレスとなります。サラリーマンをやりながら不動産投資をやる場合には、特に面倒なことになるでしょう。 先日、退去となった…12月05日 00時19分
  • 3カ月の家賃滞納が発生しました。
    不動産投資では、基本的には家賃収入だけが売上です。それを回収できることを見越してプランをたてています。大家にとって、滞納は本当に嫌なものです。。。1〜2か月の滞納であれば、頻繁に起こります。引落ではなく、振り込みで支払う選択をした入居者さん…12月03日 11時20分
  • 不動産投資で儲かる額は最後まで分からない
    ここ数日のコラムで、中古アパート投資の収益力について『実数値』からお伝えしてきました。私の2棟目アパートを例に出しましたね。全6棟の中でも、比較的高く買ってしまった物件です。投資初期で力が無い頃でしたから。 購入時は3800万円(土地250…12月02日 11時06分
  • 中古アパート1棟での収益力 〜長期視点
    2日前のコラムで、私の2棟目アパートの収益力についてお伝えしました。 木造アパート1棟で、収益力はどのくらいか?そんな疑問に対して目安となる『実数値』をコラムで書きましたね。減価償却費と支払利息を除いた簡略化した数値でしたが。 まとめると、…12月01日 21時15分
  • 中古アパート投資でリタイアするには?
    不動産投資のゴールをアーリーリタイアに置いているケースは少なくありません。不動産投資を始めるモチベーションがリタイアだったりもします。リスクが高く、危険がいっぱいの不動産投資です。何らかの高いモチベーションを維持するだけのパワーが必要となり…11月30日 09時16分
  • 中古アパート1棟での収益力。
    もうじき12月に突入ですね。そろそろ年末なので確定申告の準備で税理士さんに帳簿関係を渡したり、収益額の計算を始めたり、面倒な時期となってきました。これも不動産投資のうちですから、面倒でも仕方がありません。税金はちゃんと納めるのが国民の義務で…11月29日 09時54分
  • 退場させられないために!個人大家の戦略は
    昨日のコラムでは、『大企業 VS 個人の零細大家』となった場合の戦い方についてお伝えしました。不動産投資が儲けられるのは、大企業が本気で参入していないからです。いつか、そんな未来もあり得るわけですから、備えは必要です。 昨日は、個人の零細大…11月28日 11時34分
  • 不動産投資から退場するのが嫌なら。
    2日前から、『大企業が不動産投資に参入したら』というテーマでお伝えしています。(コインランドリー事業にコンビニ大手が参入するという衝撃ニュースを発端にして、ちょっと取り上げています) 昨日のコラムでは、賃貸系の収益不動産で個人投資家が儲ける…11月27日 11時18分
  • こうなったら不動産投資から撤退するしか…
    昨日のコラムでは、コインランドリー事業にコンビニ大手が参入するという衝撃のニュースについてお伝えしました。近隣に多くのコインランドリーが建ち、フランチャイズのオーナーで争っていたところ、、、超大企業が戦いに参入してきたのです。持っている力が…11月26日 19時17分
  • コインランドリー事業にコンビニが参入!
    昨日のネットニュースのトップで、大手コンビニがコインランドリー事業に参入するという内容が掲載されていました。店舗に併設する形などで2019年までに500店に増やす計画だそうです。 これには衝撃を受けました。コインランドリー事業は不動産投資の…11月25日 11時09分
  • たった1部屋で50万円の損失が出るなら
    昨日のコラムでは、中古アパートの隠れた危険性として『購入時に見られない部屋の中の状態』を挙げました。つい最近、購入時から住み続けてくれていた部屋が退去となり、原状回復費が高額となったことを例に出しましたね。 この部屋では、原状回復費や次の入…11月24日 11時34分
  • 中古アパートには隠れた危険があります
    私は中古アパートばかりの大家です。今では全6棟57戸となりました。中古アパート投資は魅力的な部分も多いですが、中古であるが故の問題も抱えています。購入する時には、見えない部分が多いので隠れた危険性がたくさんあるのです。 先日も、そんな一面で…11月23日 11時58分
  • そんなに良い物件なら、なぜ売りに出る?
    昨日までのコラムで、優良物件の情報は川上に近くなるほど多くなるとお伝えしてきました。ただ、、、一般人がお宝物件にありつける確率は相当低いので、現実的には値引きなどのテクニックを駆使して、『そこそこの物件』を手に入れるところが落としどころにな…11月22日 11時59分
  • 超優良物件の情報が出るまで待っていると…
    昨日のコラムでは、優良物件の情報を得るための戦略についてお伝えしました。できる限り川上に近いところで情報を集めることで、優良物件が残っている確率を上げることができるということでしたね。確かに、それは大正解です。 特に、懇意の不動産業者を作っ…11月21日 11時10分
  • 良い物件の情報を手に入れるために。
    2日前のコラムで、今の不動産投資の状況について私なりの判断を書きましたね。『そろそろ価格調整の時期が来るかもしれないという不安ともう少し高騰相場が続くかもしれないという期待とが入り混じった感じ』で、売る側にも不安が芽生えてきています。 そん…11月20日 11時31分
  • 値引き交渉の成功率を上げる。
    昨日のコラムでは、『値引きが通る物件が増えてきた!』という最近感じた状況をお伝えしました。新たに物件を買いたい私としては良い兆候です。そのままの値段では買う気の起きない物件情報が多かったので。(売却したい物件がある方には良くない兆候なのでし…11月19日 12時09分
  • 最近、大幅な値引きをする物件が増えた。
    最近は、物件情報を見ても高過ぎるので見に行く気が起きないようなものが多いです。本当は、すべての借金が終わったので良い物件があれば買いたいところなのですが、今は焦らずに良い物件を探そうと思っています。そうしている間にも毎月のインカムゲインで種…11月18日 17時14分
  • 汚い部屋のままで入居が決定!その理由は?
    昨日のコラムで、ここ1ケ月強で5戸の退去連絡が入ったことをお伝えしました。既に募集中の1戸と合わせて6戸が退去&退去予定となります。全57戸ですから、退去前になんとか入居を決めておかないと入居率90%割れです。瞬間的だとしても、それは嫌です…11月17日 11時12分
  • 退去の連絡が一気に来た・・・
    不動産投資では、満室に近い高稼働の運営を目指すことで再投資が加速します。資産拡大のスピードを上げるには、利益を出すのが一番の解決策です。特に、私のようなコツコツとした投資手法では、なおさらです。 でも、今年は満室になりそうだな〜、という一歩…11月16日 11時11分
  • スピードの遅い投資手法でやった結果。
    高騰期に急拡大して破産した2棟目の元所有者さんを思い出したのがきっかけとなり、ここ数日のコラムで不動産投資のリスクについてお伝えしてきました。高騰した相場の中で不動産投資をすると、価値下落や金利変動によって数千万円くらいの損失は簡単に出てし…11月15日 11時11分
  • 不動産投資で最も怖いことかも!?
    昨日のコラムでは、バブル期に急拡大して倒産してしまった不動産屋さんの事例についてお伝えしました。(私の2棟目アパートの最初の所有者さんでした)そのアパートは築30年になりました。その収支を昨日のコラムで計算した結果、『バブル崩壊での損失を3…11月14日 12時33分
  • 不動産投資の一番の魅力!
    最近のコラムでは、私の2棟目アパートについてお伝えしています。最初の所有者がバブル期に建築したのですが、破産してしまったということでしたね。高騰時期に不動産投資を急拡大することへの教訓として前回のコラムを書きました。(リスクがあるということ…11月13日 13時03分
  • バブル崩壊で破産した人、乗り越えた人。
    昨日のコラムでは、私の2棟目アパートの最初の所有者さんについてお伝えしました。バブル景気に乗って急拡大した結果、破産することになってしまった不動産屋の社長さんでしたね。私も少しだけ、子供の頃にお会いしたことがあります。紆余曲折を経て、今では…11月12日 14時37分
  • 高騰相場で急拡大して破産した売主さん…
    私の取っている不動産投資の手法は、かなり安全度の高いものです。コツコツと繰上返済を繰り返しながら、1棟ずつ完済していく手法を取っています。巷で流行っているような急拡大をして、一気に棟数を増やすような手法は避けています。確かに、そんな手法にも…11月12日 10時53分
  • 今でもあるお宝物件。あるところにはある。
    最近は、『物件相場が高止まりしていて良い物件が見つからない』という嘆きがあちこちで聞かれます。私も高止まりしていて、優良物件を見つけるのが困難になったと感じています。でも、あるところにはあるのが不動産投資です。 先日、私の知り合いがお宝情報…11月11日 11時32分
  • 不動産投資がバレたら嫌ですか?
    昨日のコラムでは、『不動産投資をやっていることを会社に伝えるか?』について取り上げました。伝えたくない場合の注意事項も含めて。 では、会社に限定しないなら どうでしょう?ちょっとした親戚、近所の人、友達、親友、親戚、、、どの程度の関係にまで…11月09日 11時36分
  • 不動産投資を会社に伝えるか?
    今日は、よく話題に上る『不動産投資をやっていることをカミングアウトするかどうか』について取り上げてみます。 まず、最初に考えるのは職場にカミングアウトするかどうかでしょう。勤務先の就業規則で副業が禁止されている場合は絶対に言えないですよね(…11月08日 09時37分
  • 今後の不動産投資で目指していくこと。
    昨日のコラムでは、・今の不動産投資の未来は暗い…・時間が経ってば経つほど成功が難しくなるなんてことをお伝えしました。 通勤時間のデータなども交えて、今後の賃貸需要がどのように進むのかについて個人的な見解を書きました。今後は一極集中が進み、超…11月07日 08時30分
  • 不動産投資の未来が暗いからと言っても
    昨日は、賃貸物件に住む方の通勤時間データからの考察でした。『今後の賃貸需要は都市部に集中してきそうだ』ということでしたね。今の時点でも、だんだんとその傾向が強まっています。3年で1.6分の通勤時間が減ったのですから。 特に単身者用アパートで…11月06日 08時29分
  • 今後、『需要のある地域』は縮小していく!
    昨日は、友人の新築住居に家族みんなで泊めてもらいました。ピカピカでオシャレな家で快適に楽しく過ごせました。そこは、私の自宅よりも15kmくらい東京よりで、東京まで5分位の立地です。これだけの違いでも、周辺環境は劇的に違います。まわりは建築ラ…11月05日 11時39分
  • えー!?50万円も… これは酷かったです
    先日、退去となった部屋の原状回復中なのですが、、、この状況が酷いです。いつものようにクロスがダメな部分をなんとかして、ハウスクリーニングだけで終わるような状況ではありません。5棟目の東京アパートなのですが、5年前に購入してから住み続けてくれ…11月04日 11時25分
  • だから中古アパートばかりの大家なのかも。
    ここ数日のコラムでは、不動産投資と事件・事故のリスクについてお伝えしてきました。不動産投資では、家賃収入で得られる利益以上に資産価値が下がってしまうと儲けることはできません。ですから、このリスクが起きると儲かるまでの期間が当初よりも伸びてし…11月03日 12時04分
  • 孤独死!?警察官と部屋へ入りました。
    昨日のコラムでは、不動産投資で避けられないリスクとして『事件』や『事故』を取り上げました。事故物件になってしまうと、大幅な価値の低下や運営上の困難が押し寄せます。大家になるということは、このリスクを負うということでもあります。 そんな不安を…11月02日 11時53分
  • 不動産投資における回避不可能なリスク…
    2日前のコラムで、不動産投資で儲けるためには『土地と建物の価値が下落するスピード以上に利益が出ること』が必要であるとお伝えしました。毎月キャッシュフローが出ていても、それ以上に価値が減っていることもあるのが不動産投資の怖さです。出口まで到達…11月01日 11時34分