山内真也の不動産投資上京物語

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山内真也の不動産投資上京物語
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http://hudousankonsaru.livedoor.biz/
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不動産コンサル会社に勤務する関西人の日記 現場で働くコンサルタントだから直面する投資ネタを発信「不動産投資プロの流儀」著者
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※最新の記事

  • 社内に弁護士がいる強み、20年目へ。
    昨日は銀座で新規の投資家さんや既存オーナの相談等々。 こうして日々、色々なご相談を受けるわけですが、中にはかなり複雑な案件や、不動産のトラブルなどもあるわけです。そんな中、社内に弁護士がいるというのは本当に助かります。昨日も銀座の事務所で・…09月25日 12時34分
  • 税金の支払いばっかり、固定金利延長について
    物件を購入すると様々な手続き、支払いが必要です。 今年購入した分の固定資産税は決済時に売主さんと日割り精算を行いますが、翌年からの支払いについては口座振替が便利です。地域によりますが、購入してから半年くらいで上記のような書面が届きます。個人…09月23日 12時38分
  • 節税対策になるからお勧めです?
    先日、知り合いから相談を受けた案件。 築15年、価格2000万円超のワンルームマンション。販売図面を見ずとも、内容を聞いただけで無しかなという物件。年間の収支は融資を組んでキャッシュフローが出ない、またはマイナスです。キャッシュフローが出な…09月22日 11時16分
  • 無免許運転と業界の信用力
    昨日の電車内・・・ 目の前に座る20代の超チャラいお兄ちゃんが、何やら真剣に本を読んで、ピンク色のマーカーを持って必死にチェックを入れているのです。「チャラいお兄ちゃん」➕「本にマーカー」このミスマッチがやけに気になりまして・…09月18日 10時49分
  • 不動産投資の2極化を考えた時に
    最近は私のユーチューブを見て個別相談のお申し込みを頂くことも多くあり、とても嬉しく思います。不動産投資はその方の求めるリターンと背負えるリスクによって、方向性は異なってくるわけですが、ハイレバレッジを効かした投資を求めるオーナーさんにとって…09月17日 11時53分
  • 都市銀行を利用する買主さんは多くなるので
    二日ほど体調を崩しており更新が出来ませんでした。 今日の出社後、早々に水面下の情報が入ってきました。2物件とも駅から徒歩5分圏内、悪くないです。ただし、共に建築確認取得済みであり、利用できる銀行が限られてきます。というのも、都市銀行は基本的…09月15日 14時18分
  • 結果としていい仕事に繋がるんじゃないかと
    強風の為、残念ですが釣りはキャンセルになりました。 しかしながら、先週釣りにいってまた今週も釣りというのは、この仕事をしながらだと、なかなかハードに感じていましたので、ま、これはこれで良かったのかもしれません。このブログでも釣りのネタを色々…09月12日 12時38分
  • 心強い。また仕事がやりやすくなりますね。
    先日のミニフィールドワークセミナー、満員御礼。毎回ながら思う事はやっぱり現地に行ってみないとわからないなと。ある程度、机上で投資の有り無しの判断はできるものの、現場でその印象がガラッと変わることも多くあります。そこそこ良さそうかなと思って行…09月11日 19時37分
  • 銀行支店によって異なります、なんだかいい感じ。
    やっぱり支店によって違うんだよなー 同じ銀行でも支店によって審査が異なるとはよく聞く話し。この情勢でこそ審査に求められるのは散々お伝えしているスピード感。先日、融資申込みした某銀行さんは審査に時間がかかるイメージなのです。しかしながら今回の…09月09日 12時38分
  • まだ表に出せない情報を内々で
    倉橋のブログランキング、順位が上がりませんね。何か裏の力が働いている?倉橋ブログはこちらから。クリックにもご協力ください。 今日は日帰りの大阪出張。通常の業務・ミーティング・ユーチューブ撮影等々、特に鎌倉にいる時とやる事は変わらないのですが…09月08日 21時06分
  • 対話力が求められる
    買い付けなんて意味がない。 おすすめの物件が出たので急いで買い付けを・・・一番手になった!と言っても、残念ながらこれには何の意味もないのです。こちらより条件のいい買い付けが入ればそちらを優先されますし、土地からのアパート企画だと、ボリューム…09月07日 22時16分
  • 釣った魚を持ち込める三崎港蔵、これやばいでしょ。
    昨日はオーナーさんと三崎で釣り。 朝が早いので前日は宿泊、三崎港蔵で夕食を。店に入ってビックリ、月曜日にも関わらず満席。予約しててよかったです。今日のオススメはウツボ、写真手前が和牛のロースで奥のがウツボです。初めて食べたけど美味しかったで…09月06日 15時08分
  • こりゃ決済が早い、融資よ早く通れ。
    昨日はみずほ銀行で決済でした。 通常決済の手続きと言えば、出金伝票を3枚、4枚、5枚と、残代金や登記費用、火災保険などなど記載して行くわけですが、これがいつもかなり面倒だったりします。口座番号や名前をその伝票ごとに記載する必要があり、手続き…09月05日 08時00分
  • 利回りの高いエリアに投資しようと考えますが
    昨日は銀座で売却アパートの契約、個別相談、そして久しぶりに京急空港線の穴守稲荷駅へ。 6年前に購入頂いたアパートの隣地が相続の為、境界立会いの依頼があったのです。この穴守稲荷駅、久しぶりに来ましたが、駅だけ見ると投資として大丈夫なの?と心配…09月04日 08時00分
  • 団体信用生命保険はもちろん、8疾病込みで金利はなんと・・・
    銀行さんから融資条件の変更があった時など定期的にメールが届きます。 つい先日届いたメールには、なんと!「住宅ローン金利 0.444%!」はっ?ナニコレ?ここまで低いのは初めて聞きました。それもこの金利には団体信用生命保険はもちろん、8疾病も…09月03日 15時51分
  • 土地の情報をもらってから買い付けを入れるまで
    とにかくスピードが命 知り合いの業者さんから優良な土地が入ってきました。電話で概要を聞いただけでやれそうかなと。早速建物のプラン出しをして、3階建て9世帯 戸20?弱というイメージ。成約家賃もエリアから予測が付きますし、あとは土地建物総額で…09月02日 19時23分
  • 金利の優遇幅が大きく変わるのです。
    今日は朝から東京で某銀行さんの融資面談。 この銀行さん、本承認を取るためには必ず面談が必要となります。ただし、そんな堅苦しいものでもなく、それなりの融資額にもなるので、ちょっとした顔合わせくらいに思ってもらったらいいと思います。もちろん「ど…09月01日 12時55分
  • アパート購入の決済を終えて、すぐに借り換えの提案?
    今日はアパートの決済。9年前からお付き合いのあるオーナーさんです。 無事購入の手続きを終えたころ、融資を受けた銀行さんから突如提案が・・・9年前、そのオーナーさんに購入いただいた物件について「借り換えをしませんか?」と。そう、先日このブログ…08月31日 17時35分
  • 無駄な投資しやがって?
    昨日は働きましたからね、今日は約束通り釣り具を買いに行ってきました。 釣りに興味を持つまでは、「こんな釣り具店やっていけるんかなー?」「誰がそんなん買いに行くのよ」な〜んて感じてましたが、まさか自分がそうなっているとは・・・今日購入したのは…08月30日 19時31分
  • やらないといけない時、越えないといけない時
    今日は一日自宅にこもっておりました。 パソコンに向かい7時間ほど、重要な仕事がやっと完成しました。なかなかこういうのを会社でする時間もなくて、結局ひとり集中するために自宅で行う事が多いのです。一応休みの日なので、いつもより携帯のなることも少…08月29日 20時01分
  • 融資引き締めもなんのその。今だからできる投資回収期間。
    今日は9時から銀座で決済、終わってから新宿に移動して2件決済。また木曜日にはもう1件決済と月末らしい忙しさです。本日の手続き、N様色々とありがとうございました。さて、融資の引き締めが全国的にも聞こえてきますが、先日ある銀行担当者さんから、こ…08月28日 13時00分
  • やっぱり興味あったのですね。
    同じチームの佐藤ゆうまが、ジムに通い出すんですって。今月末まで続くかな?しかしながら、そういう気持ちになるってことは大事ですね。30超えたらほんと痩せないし、35超えたら食べた分だけ太ります。体調管理も仕事のひとつ。これで佐藤が痩せたらいい…08月27日 08時41分
  • お金を生む「資産」、もらいたいと思う「資産」
    今日もまた売りの相談、多いですね。「今売る方がいいですか?それともオリンピックまで待った方がいいですか?」先の事なので、もちろんはっきりしたことは言えませんが、気になるのは融資環境。金融庁の監視強化によって、融資引き締めの話しが聞こえてきま…08月26日 19時06分
  • また一歩ずつ。
    今日は朝一、東京で一棟物件の売却決済。 約10年前に購入頂いた物件です。その間、弊社で管理もしておりましたので、入口から運用・出口まで、終わってみるとあっという間ですね。こうして付き合いの長い物件であるほど、思い入れもありますし、少々寂しさ…08月24日 23時32分
  • 法人名義で購入するケース
    銀行から続々と融資承認の連絡が・・・融資額や諸条件にもよりますが、本申込みをしてから2〜3週間で審査の本承認となります。ここ数年は特に資産管理法人を設立して、法人名義で購入するケースが多くありますが、先に設立しておくよりも、実際には物件が出…08月21日 19時03分
  • 安い仕事をするつもりはないので
    もう少し利回りが欲しいので・・・今年オーナーさんのアパートが完成して、運用も順調に進み、引き続き物件の買い足しを検討していたのですが・・・「もう少し利回りが欲しいのですが」とはそのオーナーさん「駅から遠いとか、企画が悪いとか、それなりにリス…08月20日 19時51分
  • 買うか借りるかで、これも立派な投資
    9月から休みの日は三崎に出没します。 オーナーさんやスタッフとの釣り大会、 きっと1人でも関係なしに行っちゃうと思います。これが本当の趣味なんでしょうね。 社長には仕事だけでなく、プライベートまで刺激をもらい、ほんと感謝しています。 最近、…08月18日 20時27分
  • 不動産を持ってるということの強み。
    本日から営業再開です。 休み中は、お墓参りに行ったり、叔父さんがやっている串カツやに行ったり、また勉強をしたりと充実した休暇を頂きました。日頃働いているからこそ、この休みが嬉しく、また今後のことを考える貴重な時間でもあります。もし仕事をして…08月17日 21時02分
  • 誰もが通る道。大幅な価格交渉、気持ちは分かるのですが
    夏季休暇中ですが、そろそろ動き出さないとです。 この会社で働いていると、資格取得等何かと勉強をする機会が多くあるのですが、各試験がなぜか10月・11月に実施されることから、夏休みはほとんど取れないのです。うちの社員も宅建に不動産コンサルマス…08月14日 14時33分
  • 明日から夏季休暇を、
    昨日は個別相談に決済、完成立会い、契約、銀行面談、方針会。長期休暇前の過密スケジュールでした。 と言うことで、明日から一週間お休みを頂きます。日頃、大阪出張はあるものの、ほぼほぼ日帰りでゆっくり過ごす時間などありません。この休みで墓参りに行…08月08日 08時42分
  • ワンルーム投資から始め、その後アパート投資へ
    昨日は一棟アパートの決済。 投資物件をどのように買い進めて行くのかは、目標目的もそうですが、その方の資産背景、融資枠等により異なってきます。あまり自己資金が用意できないようであれば、まずはコツコツとワンルーム投資からなんてケースは多いのです…08月05日 10時30分
  • 8月と言えば・・・理由がわかりました。
    8月が始まりました、いや〜楽しみ。 8月と言えば?皆さん、8月と言えば!?・・・・・・・・・カワハギ釣り解禁!興味ない?笑この時期がついに来た!って思ってるのは、釣船屋と僕くらいですかね。カツカツというカワハギの当たりに、釣った時の快感。そ…08月01日 17時56分