山内真也の不動産投資上京物語

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山内真也の不動産投資上京物語
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http://hudousankonsaru.livedoor.biz/
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不動産コンサル会社に勤務する関西人の日記 現場で働くコンサルタントだから直面する投資ネタを発信「不動産投資プロの流儀」著者
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※最新の記事

  • 資格貧乏になるよ。
    昨日は銀座で決済、今日は埼玉で決済、明日は福岡で決済。これが終わればひと段落です。 本来決済というと、不動産売買の最終手続きであり、終わったー!という気持ちになるものですが、収益物件の場合は賃貸管理が始まる、または管理継続というケースが多く…03月28日 18時40分
  • 運命の再会。
    やっと更新できました。 先日、ある会合に参加した時のこと。居酒屋の箸袋がとても気になる・・・まさかの、カ、カワハギ!各自、箸袋の絵は異なり自分のは秋刀魚。写真は木内の箸袋です。しかし、こんな所で出会うだなんて、運命の再会。ここ4ヶ月ほど釣り…03月24日 12時13分
  • 不動産所得のハードルを下げるという選択肢
    今日は銀座で契約でした。買主さんは岐阜の方ですが、昨日とはまた別のオーナーさん。かれこれ7年前くらいからのお付き合いで、これまでコツコツと買い足してもらいました。「無理なくコツコツと」なのでとても健全な不動産投資を進められています。まー、こ…03月19日 23時15分
  • 仕入れから完成立ち合いまで約7か月。
    今日は週末の契約準備に仕入れ、昼からはアパートの完成立ち合い。 今回の物件を購入したのは岐阜のオーナーさん。土地からの手続きでしたので、かれこれ去年の8月から進めてきた案件です。当時売主の業者さんから、「この土地8世帯のアパート建てれるので…03月18日 18時43分
  • うんうん、納得って感じ
    今日は鎌倉の事務所にて、大型案件の売買の為、事前に各売主さんと司法書士が面談。その後、銀座に移動して建築打ち合わせ。午前中に土地の決済が終わりましたので設備・色決めの説明等々。今回のアパートは建売ではなく、土地から先行購入した請負契約で、今…03月17日 20時42分
  • 何でもかんでも売りませんよ。
    先日はオーナーさんからお客さんの紹介を受けました。そのお客さんは、この4月から大阪に転勤。私の方が関西出身であり大阪支社も兼任しているという事でご指名頂いたわけです。有り難いものでこういうお話を本当に多く頂きます。考えてみれば新規の方と言う…03月16日 21時46分
  • 確定申告を終え、融資相談へ。
    午前中、確定申告の為、最寄りの税務署へ。場所は新横浜。駅からCFネッツフェアの会場であるプリンスホテルを超えて、横浜アリーナを超えて、更にその先、歩いてざっと12分くらいでしょうか。雨の中、この微妙な距離感がまた憂鬱だったりするのです。神奈…03月14日 12時11分
  • これでヤマトの値上げがなくなる?
    今日のミニフィールドワークセミナー、東京方面の下見へ。新築アパートは更地であったり建築中のものがほとんどですので、少しでもイメージが付きやすいように、最近完成した弊社管理物件も見て頂くようにしています。そして今回廻った管理物件は、剣持のオー…03月12日 22時28分
  • 個別相談に面接、プラス思考で
    今日は大阪で個別相談と面接です。 最初の個別相談が10時半だったので朝は6時起き。昨日の夜も仕事が遅かったので、いや〜さすがに眠いですね。新幹線でウトウトしながら、やっと新大阪に到着。さ、せっかく早起きもしたし、個別相談頑張るぞ・・・と、1…03月11日 12時41分
  • テナント訪問からの品川へ
    今日は超一等地の某有名?ビルに入っているテナントを訪問。そのビルを今月末に決済するのですが、一棟借りしてるテナントと新管理会社の顔合わせというところです。テナントさんからすると、どんな管理会社なのか。 また管理会社からすると、一棟借りだけあ…03月09日 22時38分
  • 確定申告からのふるさと納税
    今日の休みは、 掃除に洗濯、そして確定申告書の作成・・・やっと終わりましたよ〜。日頃からちゃんと書類をまとめていれば、もっとストレスなくやることができるのに・・・あ〜返済予定表がない〜!っとブツブツ独り言。って毎年同じことを繰り返してます。…03月07日 23時43分
  • セミナーを企画する時は・・・そして今年のCFネッツフェアは・・・
    そろそろ自分の確定申告に手を付けようか、でもやっぱり面倒なのでもう少し後にしようか。去年物件を購入しているのでいくから還付はあるのでしょうが、ついつい自分のことは後回しにしてしまうのです。確かにこう考えると、いっその事税理士に頼んだ方が気が…03月06日 16時56分
  • これから買われる方は・・・
    昨日は鎌倉で個別相談が4件、今日は銀座で個別相談が2件と打ち合わせ1件。やっぱり最近は地方RC物件の売却相談が多いですね。空室問題に修繕コスト、ほとんどがこれに尽きます。間取りは2DKで家賃は5万ほど、退去時の修繕コストで約50万かかり、さ…03月05日 11時55分
  • その融資担当者がまさかのチェックをしていて
    社内のスタッフもブログランキング上昇中。大阪支社のスタッフも河崎君のブログに刺激を受けているようで、新しい良い風が吹くというのは、何かとレバレッジが効きますね。ブログを始めて今年で10年目、継続してきたから今があるわけで、これはとても大きな…03月03日 21時08分
  • その条件で本当に融資通るの?
    今日は一日雨ですね、鎌倉本店の4階中庭より。融資について・・・確かにまだ緩和の方向ではありますが、最近取り扱いの減った銀行というのも実際にはあるのです。感じとしては金利や融資期間よりも、自己資金比率の上がっている印象。案件の持ち込みを考える…03月02日 18時04分
  • スタッフの反対を押し切り・・・
    7年前に自分のオーナーさんに区分マンションを買ってもらいましたが、今回初めての退去があり、ガッツリとリフォームをやらせてもらいました。元々住んでいた入居者は突如滞納者に・・・その時のブログはこちら。ざっとリフォームはこんな感じです。BEFO…02月28日 08時13分
  • 自分のなので挑戦してみました。
    先日ブログでもお伝えしていました自分が所有する区分マンションのリフォームが完成しました。湿気で壁は酷いことになっていましたが、それ以外は意外と状態が良かったので、今回水廻りまでは特に触っていません。これが・・・こうなりました。え!アクセント…02月27日 19時04分
  • 「オッサンの日記に興味はない」
    昨日は大阪支社で個別相談と空いた時間にミーティング。お陰様で大阪支社の売り上げは順調に推移しており、さらなる高みを目指してふたりには頑張ってもらわないとあきません。そう、大阪支社の北村と山口です。あまりご存知のない方もいるかと思いますが、ふ…02月26日 19時15分
  • 一本電話をもらえれば・・・
    今日は個別相談で大阪に来ています。朝、大阪支社に向かっている途中、ガラガラ(スーツケース)のネジが潰れ、取っ手がふっ飛ぶアクシデント。かれこれこのガラガラも10年ほど使っていますので、そろそろ寿命かと思いつつ愛着が沸くとそう簡単に買い替えす…02月25日 18時59分
  • 商売人の街、大阪で戦うというのは・・・
    大阪の不動産投資が活況だという。例えば新築ワンルーム、東京が3000万台に対して大阪は2000万台が中心。土地代が6〜7割を占める東京に比べ、大阪は3〜4割。それだけ減価償却費が増え節税になるというわけです。また、今後新規の分譲マンションが…02月24日 12時08分
  • 夢中で頑張る君にエールを
    「10年間家賃不変」というサブリース契約を行ったのに、その6年後、業者から10万円の減額を求められる。って、もちろんそんなこと納得できません。100人以上の大家さんが、その業者さんに対して一斉提訴を検討しているということですが、どうなるんで…02月23日 20時24分
  • 融資を組むうえでどちらの方が有利かというと
    さて、日々土地の仕入れを行っていますが、売りに出ているものとしては「現況更地」か「古家付き土地」、この二通りがあります。もちろん更地であった方が解体費がかかりませんので、コストを抑える事もできますが、更地か古家付き土地かによって金融機関の選…02月20日 20時45分
  • 銀行さんのぶっちゃけトーク炸裂
    今日は久しぶりに横浜でのセミナーを開催、満員御礼!1部は某銀行の融資担当者さん、始まる前に「ぶっちゃけでお願いします!」とお願いしていたせいか、「審査部のやつは〇〇〇でね〜」え!?そこまで言っちゃう?てか、口悪い 笑・・・やっぱり撮影しなく…02月19日 18時08分
  • 守って攻めて、攻めて攻めて
    今日はアパートの完成立ち合いが2件。1棟目は単身者向けアパート10世帯、写真だけではなかなかイメージが付きずらいかもしれませんが室内に階段をもうけています。ワンルームタイプ、20?で階段?詳細はまたセミナーで。2棟目はアパートとしては大型の…02月18日 20時14分
  • その仕入れ強気すぎるでしょ。
    アパート高すぎ・・・ここ最近、更に物件の仕入れが難しくなっているように思います。表に出ているような情報では表面利回り5%台も多く・・・ここまで来ると価格交渉するって言っても、一棟であれば数千万レベルです。そう、下がるわけがない!というか、業…02月17日 20時16分
  • こういう資産価値の高いものを
    朝、銀座の事務所に向かう時は、東海道線で横浜〜新橋を利用するのですが、以下写真がちょうど品川駅を通り過ぎたあたり。ガツガツと5000億をかけて再開発中。品川・田町駅間に新駅、超高層ビル8棟、そして2027年開業予定のリニア。東京の顔になるこ…02月12日 19時05分
  • それじゃ首都圏と利回り変わんないよ。
    今日は大阪出張、雪のため到着が30分ほど遅れそうです。今回の出張は、アパートの契約と銀行面談、そして支社ミーティングです。週末にも関わらず、わざわざ銀行さんは東京から融資手続きに来てくれます。関西方面の方が東京の物件を買うのって、その辺の手…02月11日 09時53分
  • だから販売はできません。
    3月12日(日)ミニフィールドワークセミナーは1年以上ぶりに東京発開催となります。いつもは横浜駅集合でしたが、オーナーさんからの強い要望で久しぶりに東京を廻ります。あと2席だけ空いておりますので、ご希望の方はご連絡を頂ければと思います。そし…02月07日 22時54分
  • 出過ぎずまた出なさ過ぎず。
    この2月から入社された河崎さんも早々にブログを立ち上げました。河崎弘樹の不動産コンサルタントバカ一代記彼は現在神戸に住んでおり、3か月から長くて半年は鎌倉のAM事業部で研修を行い、それが終われば大阪支社勤務で即戦力として頑張ってもらいます。…02月04日 20時56分
  • 今年で10年目。
    お酒を絶ってから1か月が過ぎました。21の頃、宅建勉強の為、試験の1カ月前から禁酒をしていましたが、ここまでお酒を抜いたのはそれ以来です。禁酒の理由はまたそのうちにするとして、お酒を飲まないと基本的に外食はしなくなりますね。きっと飲みたいお…02月02日 22時42分