たっけんは～！（こんにちは的な挨拶です！）
宅建王です！（勝手に言ってるだけです！）
今日から自ら売主規制の第２回になります。
自ら売主規制の4日目とも言えます。
４日目？
と思うかもしれませんが、変則的に見て行ってます。
自ら売主規制の８つを９日間で見て行くということにして、我が宅建テキプラ塾で３回分ということにしているだけです。
特に何も気にせず、自ら売主規制を見て行ってるんだなと思って見て行ってもらえればと思います。
某参考書では、宅建業法のChapter６ 業者が自ら売主になるときの８種規制 のところです。
８種規制で、P.406～P.430になります。
ここを全部読んでみると、３５分から４０分ぐらいと設定しています。
読むのに時間が掛かるとしても４５分以内でとも書いています。
何回か読んでいたら最初に読んだ時に掛かった時間より少し短縮することが出来ます。
少しの短縮プラス必要なところを重点的に読むということをして行くことで、全体を自分なりに読んで行くことが大事だと思います。
まぁ、いつまでも最初と同じ読み方をしていたらダメということですね。
そういう読み方が出来るようになるには、勉強を続けて行くしかないということです。
勉強をする時としない時の繰り返しで、その期間が長いとほぼ最初に戻るのでそういう読み方が出来ていないということです。
だから、リトライ組でもまた残念な結果になるということです。
勉強は、ある程度、必死になる期間が必要だと思います。
今、５月も後半なので、この後は、続けて行くだけです。
断続的だと合格は厳しいと思って続けることが出来るかではないでしょうか。
どうするかは各々で決めてください。
で、第１回目の３日間で、損害賠償額の予定等の制限、手付額の制限等、手付金等の保全を見終えました。
今日からの第２回は、
自己の所有に属しない物件の売買の制限
クーリング・オフ
の２つを見て行くということです。
第１回で３つ、第２回で２つですから、第３回は、３つを見て行くことになります。
これで、８つの規制が見終わる予定です。
第２回の今回は２つを見て行くので、３日間で２つということになります。
ですが、通常は、３日間で一回分が終わって行くのが我が宅建テキプラ塾なので、３つを見て行く時は、１日に１つを見て行けば良いと思うかもしれませんが、１日に３つを見て、それを３日間続けるというのがベストです。
１日に１つずつでも良いですが、出来れば、１日に３つを見て、３つを３日間集中的にという形にしてもらいたいです。
その為に、８つを９日間ということにしているということでもあります。
８つを９日間だから、１日に１つずつで１日余るということでも良いですが、１つずつはそんなに量があるわけでもないので、１日に複数ずつ見て行き、９日間で８つを完成させて行くということを目指して行きましょう。
ゴチャゴチャ書きましたが、何であれ、９日間で、自ら売主となる規制を見て行くということになります。
けっこう、長い時間、自ら売主となる規制を見て行くことになるということになります。
ですが、わたくしとしては、ここは、正直、ポイントだけで行けると思っています。
少々、厄介なところではありますが、それは知らないだけで知らないことによる厄介さなだけであり、中身としては単純です。
だから、９日間も必要が無いような気がします。
上でも書いていますが、１日に１つだとしても自ら売主となる規制は８つしかありませんから１日余ります。
最低限は１日に１つずつです。
難しくないからあとでまとめて見ようとか思わず、コツコツと進めてください。
正直なところ、３日間で８つを見て行っても良いところです。
わたくしとしては、その方が時間を使わなくて済むのでありがたいです。
ですが、あえてゆとりを持たすことで、多くの人が勉強が続けられるようにしているつもりです。
進むのが早くて脱落しないように、ゆとりを持たせています。
早く進めるのと、ゆとりを持たせるのと、どちらが良いのでしょうね。
これは、実際に勉強をしている人が何かを感じてみてください。
宅建テキプラ塾のペースだと遅いと思うのならば、自分で先に進めたり、これまで見てきたところを見直しする。
ゆとりを持たせてのペースでも早いということならば、今から本試験までの時間を考え直し、自分の勉強を見直しする。
そういうことをしてみてください。
では、ここで、もう必要が無いかもしれませんが、自ら売主となる規制の８個を見直しておきましょう。
もちろん、ラクショーですよね？
この時点で、スラスラ言える人が受かるものだと思ってください。
まだ曖昧な人は、しまったと思わなくてはいけないのです。
受かりたいのならばね。
① 損賠賠償額の予定等の制限
② 手付額の制限等
③ 手付金等の保全
④ 自己の所有に属しない物件の売買の制限
⑤ クーリングオフ
⑥ 契約不適合担保責任の特約の制限
⑦ 割賦販売契約の解除の制限
⑧ 所有権留保等の制限
この８つが、宅建業者が自ら売主で、買主が一般人の場合、規制されるということです。
で、これを簡略化すると、
① 損害賠償額
② 手付制限
③ 保全
④ 自己の所有に属しない物件
⑤ クーリング・オフ
⑥ 契約不適合
⑦ 割賦販売
⑧ 所有権留保
とまで簡略化することが出来るかなと思いますし、まず、この用語を覚えるということでした。
そして、自ら売主となる規制の大前提が、
「売主が宅建業者で、買主が一般人。」
ということです。
必ず、売主が宅建業者で、買主が一般人です。
売主が一般人で、買主が宅建業者とか、売主が宅建業者で、買主も宅建業者ということはありません。
何度も書きますが、
絶対に、売主が宅建業者で、買主が一般人です。
ハイ、もう、何度も書きましたし、前回も見て来ましたので、ここについては、これぐらいで終わります。
これだけ何度も書いたら頭に何かが残ると思います。
残らない人は、やる気がないか、センスがないので宅建以外のことを頑張ってください。
では、今日は、自己の所有に属しない物件になります。
なので、今日は、我が宅建テキプラ塾では、自己の所有に属しない物件をテキトーに書くということになります。
ですが、明日、明後日の２日間は、クーリング・オフを見て行くので、今日も、クーリング・オフを確認出来る人は確認をしてください。
そうすることで、合格が近付いて来ます。
勝手に近付いて来ます。
テキトーで大丈夫かと思う人が多いですが、心配しなくても、それなりに、テキトーにでも勉強を続けていたら、合格の方から近付いて来てくれます。
そして、本試験を受けてみたら、やっぱり受かったとなるわけです。
受かる時は、そんなもんです。
本試験を受ける前から何となく手ごたえがあります。
本試験前にその手ごたえを掴み取りましょう。
では、今日は、自己の所有に属さない物件についてテキトーに見て終わります。
自己の所有に属さない物件
正直、自己の所有に属さないとか書いてあるから良くわからなくなるのです。
「宅建業者のものではない物件！」
ということです。
物件は、土地、建物です。
だからね、
「宅建業者が土地、建物を自分の物にしてから売る！」
ということです。
それだけのことです。
自分の物にして売ると。
なので、当然、まだ、宅建業者の物ではない場合は、自ら売主としては、売ることが出来ないということです。
自ら売主ではないとしたら、その物を売りたい場合にどう売るというか、話を進めて行けば良いのでしょうか？
今まで勉強をしてきたところからのことでわかると思いますがどうですか？
「代理とか、媒介になるのでしょうね。」
代理、媒介の契約に持って行くのだったら、何も問題はありません。
これまでに見てきたところですね。
代理、媒介が何のことだかわからない人、曖昧な人は、今すぐに見直してください。
で、今、自ら売主の制限を見ているわけですから、ここで問題になるのは何かということです。
自分の物ではないものを代理、媒介ではなくて自らの物だよということで売るから問題ということです。
なんか、当たり前と言えば当たり前なのですけどね。
でも、我が宅建テキプラ塾では、民法をまだ見ていないから何とも言えませんが、民法上だと他人の物も売ってしまったりできます。
他人の物を自分の物に出来るなら問題ないということからです。
今は、他人の物だけど近いうちに自分の物になるから黙って自分の物として売ってしまおうということも、民法上はオッケーなのです。
まぁ、その後、自分の物になるなら良いし、自分の物にならずに契約通りのことが出来なければ売った人が責任を取ることになるので、責任を取れば良いという話だったりします。
この辺の民法のことについては、民法を見た時に戻って確認しましょう。
今は、自ら売主の制限として、宅建業者は、まだ自分の物になっていない物は売ることが出来ないということを頭に入れておいてください。
おさらい的なことになりますが何でだかわかりますか？
プロと素人の話をしたと思いますがそういうことです。
また、不動産となると高価なものになるので安全性もあるのだと思います。
要は、お客様である素人を少し守ってあげる。
それが、自ら売主の制限ということだったと思います。
で、８つあるものの中の１つがこれです。
まだ、自分の物になっていないものは自らの物としては売れないと。
ただし、それでも、売っても良いケースがあると。
だーかーらー、そこがポイントであり、試験で問われるところということですね。
で、自己の所有に属しない物件の他に、未完成のものもあると。
未完成のものも、まぁ、まだ自分の物になっていないということに近いわけです。
屋根がない家を手に入れても仕方ないでしょ。
今、作ってる途中だけどいずれ出来るので大丈夫ですよと言われても、屋根がない家で終わってしまうかもしれない。
ちゃんとしたものを買主に提供出来なければダメですよということです。
何となくわかりますよね？
未完成のものだと危険が生じる可能性が高いというのはわかりますよね？
危険が生じるならば対策を取っておきましょうということです。
まぁ、上で、屋根がない家とか書きましたけど、普通、屋根から作ると思いますけどね（笑）
土台、外枠、本体の中心と作って行き、屋根をとなり、壁が出来て外見が出来たら、中の細かいことを整えて行くのではないでしょうか。
壁とか、ドアとか、内装とかでしょうか。
屋根がない家なんてのは、普通に考えたら工事の途中も途中、まだほとんど出来ていない状態だと思います。
でも、まぁ、説明のためには、屋根がない家と書いた方がわかりやすいでしょうし、このようにくだらないことを書いたので何かが頭に残ればと思います。
未完成ということです。
で、ここでは、まだ自分のものになっていないものと、未完成のものに注意をすると。
この２つについて見て行くと。
そういうことです。
長々とくだらないことを書きましたが、くだらないことの中から何かを読み取ってみたりしてください。
自ら売主制限
自分のものになっていないものを自分のものとして売る
未完成のものを売る
つまり、
他人のもの
未完成のもの
ここを、チョー簡単に言ってしまえば、他人のもの、未完成のものということです。
他人のもの、未完成のもので問題が出るのだなということです。
そう思って備えておくのです。
で、問題文を読んでいて、自ら売主制限だなというのはある程度勉強をしていると見えてくるものです。
逆にいうならば、見えてくるようになるまで勉強をしておくということですし、見えてこなければ合格はないと思ってください。
問題文を読んで、
「ホイ！ 来た！ ラクショー！」
とならなければならないのです。
問題文を読んだらそれがわかるのです。
わかるようになるのです。
「あぁ、自ら売主制限の問題だな。」
というのがわかったら、他人のものでの自ら売主制限なのか、未完成のものでの自ら売主制限なのかということを見て行くということです。
順番に見て行くわけですが、慣れてくると順番すら必要ないですけどね。
即断できると思います。
「未完の方ね。」
とかね。
でねぇ、ここは、わたくしとしては、正直、めんどくせぇから、宅建業者の物になっていないものは、全部ダメということにしておけば良いと思うのですが、
「いずれ、ちゃんと宅建業者のものになるのなら売っても良いよ！」
とかなってるのです。
だから、そうなると、まだ自分のものでなかったり、未完成のものでも売っても良いという場合をしっかりと確認しておかなければならないということです。
まず、良いという場合をしっかり参考書等で確認するのです。
で、問題を解く流れとしては、問題文、選択肢を読みながら、契約がどういう風に進んで行くのかを見て行かないといけません。
この流れは良いケース、こっちの流れになるなら悪いケースという判断をして行くのです。
そういうことです。
問題としては、
「今は、他人のものだけど２０日後には、宅建業者のもになるから！」
とかなっているのでしょうかねぇ。
まぁ、いろいろと問題は作れます。
いろいろと問題を作ることが出来るので、ここは頻出だと思いましょう。
予約がポイントです。
あと、停止条件付の契約。
ここは、民法で該当箇所を勉強した時に、すぐに戻ってみると理解が深まります。
今は、そういう契約があるのだなということでも良いと思います。
または、今、民法で該当する場所を見てしまうというのも良いでしょう。
過去問だけ解けるようになっておけば良いと思いますけどね。
「停止条件、何それ？」
で、過去問を解いてみたりして、
「ふ～ん、そういうもの！」
で良いです。
まぁ、過去問などからのものを簡単に書いてしまうと、
「いつかは、宅建業者のものになりそうなもの！」
ということでしょうね。
予約みたいだけど、不安定。
不安定な予約なので、それを売ってはマズイということでしょうか。
いつか、宅建業者のものになるかもしれないし、ならないかもしれない。
そういう危険が潜むのが停止条件付きの契約です。
で、ここは、問題文を読んでいたら何となくわかります。
全く勉強をしていなくても、
「それを売ったらマズイだろう！」
とか、ピンとくる人がいますしね。
それと違い、すぐに宅建業者が手に入れることが出来る予約は、自分のものして売っても大丈夫ということです。
こんな感じの理解でも何とかなります。
そして、未完は、手付がポイントと。
前回で少し見た手付の登場です。
手付も予約みたいなものなのです。
「先に少し払っておくね！」
「だから、自分に売ってね！」
って感じ。
そんなにマジメに考えなくても、宅建に受かります。
「適正に手付を保全すれば、未完成物件を売っても良いのですってよ！」
と、頭に残れば、もう合格です。
これを１度で覚えるのではなくて、本試験までに覚えられれば良いわけですから今からならばラクショーですね。
以上です。
「あぁ、めんどくせぇ！」
って思いません？
「一律に禁止にしておけ！」
って感じ。
さて、わたくし、ダラダラと書きましたが、ここは、各々の参考書の該当箇所を読んでもらえれば問題ないと思いますし、過去問を解くことで知識の肉付けをして行きましょう。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
自己の所有に属しない物件について
民法 ⇒ 他人物売買オッケー
宅建業法 ⇒ 宅建業者が自ら売主の場合制限あり
自ら売主制限
自分のものになっていないものを自分のものとして売る
未完成のものを売る
つまり、
他人のもの
未完成のもの
他人のものの場合 ⇒ 予約、停止条件がポイント
未完成のものの場合 ⇒ 手付がポイント
未完成物件 ⇒ 手付の保全等が売買契約が可能
☆以上です！☆
ポイントとしては、こんなもんだと思います。
あとは、各々の参考書を読み込んで足りないものを補ってください。
補うと言っても、ここは、２ページちょいですからね。
何度か読めば終わりますね。
他のところも、だいたいそんなもんです。
それを９日間で見て行くというわけですから、我が宅建テキプラ塾の予定は自分でいうのも何ですが異常ですね（笑）
正直、６日間でも十分ですよ。
それを９日間（笑）
かなりのゆとりペースです。
ゆとりペースだからこそ、各々でどうするかを考えてもらいたいです。
義務教育までの勉強では、上から、教師などから言われたことを素直にやっていたら良かったかもしれません。
ですが、資格の試験、それも、大人が、社会人が資格を取って行くとなると、その資格を取った後、どうするのかも考える必要があると思います。
資格を取るだけ、集めるということが目的の人もいると思いますが、
多くの人は、
「その資格を使いたい！」
「使う予定だ！」
ということだと思います。
特に、宅建は、不動産業へということだと思いますし、会社で取ることを言われてることもあると思います。
なので、
「自分で判断して行く！」
ということが求められていくのだと思います。
宅建士だから出来ることが出てくるのです。
新米宅建士は、最初はいろいろと教えてもらうのだと思いますが、いずれは、自分でということになると思いますし、社内等で宅建士でない人がいたら、自分が宅建士として動いて行くことが出てくると思います。
お客様にも自信を持って対応をして行く必要があります。
なのでね、
今、
「どういう勉強をしたら良いですか？」
などと思う人もいると思いますが、
資格の勉強をして行く上で、自分も成長させて行きましょう。
自分を合格させて行くというプロデュースを考えて行きましょう。
勉強の始めの頃と違い、そろそろ、それなりの勉強時間になっています。
勉強は進み具合によっては修正をして行くことが必要ですが、
「自分の勉強の形！」
みたいなものは、出来てきてると思います。
ですから、この８つの制限のところは、それを活かしてみてください。
自分は、どうやって勉強をして行くのか！
我が宅建テキプラ塾のペースは、ここを９日間です。
９日間も必要がないようなところを９日間で見て行くということは、自分として、他に何をして行くのかということを自分で考えてみましょう。
受かる人はそれが出来ていると思って、今の時点で考えられていない人は考えて行ってみましょう。
そういうことも大事だと思います。
前にも書いたかもしれませんが、本試験で点数を取らなければ合格はないです。
でも、合格をしたからって使えるかどうかは違うのです。
性格などもあるかもしれませんが、性格だからで終わらせてしまって良い人はそれで良いけど、そういう人たちだって、きっと、違うものを描いていたのではないでしょうか。
自分が思い描いていたものになりましょう。
などと、宅建に受かっただけで、登録もしていない、宅建を使っていない人間がエラソーに言ってしまいますが、
わたくしとしては、
現時点では、
「これが、わたくしの宅建の使い方！」
なのです。
何であれ、これで、８つの制限の内、４つが終了です。
８つの内４つです。
半分が終わったということですね。
7,800字ちょっとでした。
ザ・テキトー
今日は、宅建業法の自ら売主規制、
自己の所有に属しない物件の売買の制限を見ました！
我が宅建テキプラ塾は、「宅建バラエティー！」です。
テキトーと言いながら本試験まで。
そして、合格へ。
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