Sun Pacino (サンパチーノ) のブログへようこそ。
築古狭小物件を自主管理している新米大家です！13軒16室と規模は小さいですが頑張っています！ブログランキングにも参加していますので応援していただけると幸いです。
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こんにちは！サンパチです！
本日はブログ放置中に購入した八号物件の紹介です。
時を遡ること4年前・・・
2016年9月末に購入致しました
七号物件の購入が2013年10月でしたので丸3年も物件を購入していなかった事に今更自分でもビックリ！
「3年間も俺は何をしてたんや～
」
」まぁ、実際は物件を購入していなかっただけで、この3年間は・・・
・リフォーム後に七号物件の客付け
・退去となった四号物件の客付け
・壱号物件の売却
・おかん2号の売却
・物件内覧にもボチボチ行ってました
ってな感じでハードには動いていませんでしたがソフトには動いていた感じです
あっ、それと、七号物件を購入した翌年の2014年に大きな出来事がありました
大きな出来事とは・・・初めて犬を飼う事となったのです
実家では、おかんがミニチュアダックス、トイプードルと続けて犬を飼っていましたが、自分自身が飼主となるのは初めてです
そして、朝の散歩は私の担当となりましたので、毎朝4時30分に起床し、5時～6時まで1時間散歩に行くのが日課となりました
ボーダーコリーはそこそこ運動させてやらないとダメなんです
犬を飼う事で今までの生活スタイル＆リズムが一変しましたので、この事が多少なりとも不動産にも影響を与えたかもしれません。
話が逸れてしまいスイマセン。
で、2016年の9月に五号物件を購入した不動産屋さんから連絡がありました
不 「サンパチさん、お久し振りです！ちょっと知り合いの業者から預かった物件があるんですけどいかかですか？」
私 「どんな感じの物件ですか？」
不 「築古の3戸1テラスの真ん中です。知り合いの業者が今年仕入れて、最低限のリフォームをして、5月末から入居者が入ったばかりのオーナーチェンジ物件です。」
私 「了解です！これから外観を見に行ってから事務所に伺いますね～！」
というわけで、それほど興味はなかったのですがすぐに現地確認に行きました
外観です
本当にありきたりな築古テラスでした。
・築40年
・木造瓦葺2階建
・地積31.15㎡
・延床44.36㎡
・間取りは3DK
最寄り駅から徒歩14分は微妙な距離でしたが・・・
・コンビニ徒歩2分
・スーパーマーケット徒歩3分
・大型量販店徒歩3分
普通に生活するには困らない環境かなと思いました。
で、その後、不動産屋さんの事務所へ行くと、売主である業者さんも来ていましたので色々質問させて頂きました。
私 「どうして購入後、客付けして間もない物件を売却されるのでしょうか？」
業 「当社は安く物件を仕入れて、最低限のリフォームをして、地域最安値の家賃で入居者を入れて売却しています。売れなくてそのまま保有している物件もありますが・・・。」
私 「そうですか、後は、入居者さんの属性や最低限のリフォームの内容が気になりますので写真があれば見せて頂きたいのですが。」
業 「属性は地域最安値に近い賃料で入居されている方ですので決してイイとは言えませんが保証会社を付けていますので大丈夫だとは思います。」
業 「借主は59歳男性で86歳のお父さんと同居されています。」
業 「こちらが間取り図と室内写真です。室内写真はカラーコピーした物ですので少し見にくいですがご了承下さい。」
本当に最低限のリフォームって感じでしたが、オーナーチェンジ物件なので、その辺のリスクは取らないと話が進みませんので・・・
私 「ありがとうございます！表面利回りが15.77%なので指値は厳しいと聞いてはいたのですが・・・先程、この物件の外観を見に行った際にトイレが浄化槽のようでした。浄化槽であればメンテナンス費用が掛かりますので少し値引きして頂けないでしょうか？」
業 「たしかに昨年に水洗化された地域ですが、この物件はリフォーム費用を抑えたかったので浄化槽のままです。」
業 「わかりました。20万円値引きさせて頂くって事でどうでしょうか？これで表面利回りも16.88%になります。」
ってなわけで購入価格や家賃価格はいずれアメンバー限定記事で記載させて頂きますが、その場で購入を決めました
築古テラスですし、高利回りでもないのですが・・・何故かこの時は「現金を寝かしているよりはイイだろう・・・」みたいな感じの考えだった気がします。
で、この八号物件を購入してから3年3ヶ月チョイの間に起こった出来事としては・・・
・地震でクラックが少々(火災保険で対応しました)
・台風で屋根に被害が少々(火災保険で対応しました)
・ウォシュレットが壊れました(新品交換しました)
・昨年夏に借主さんが体調を崩し入院、お父さんの面倒を見れないのでお父さんを介護施設に・・・借主さんが退院後無職に・・・すぐに生活保護を受ける事となりました)
一人住まいとなってしまいましたので少々不安もありますが、家賃の滞納もありませんし、今も保有し続けています。
ってなわけで、リスクはあるかもしれませんが、大した労力も掛からずにお金を生んでくれると思えば、オーナーチェンジ物件購入もたまにはアリだなと思うサンパチでした
Sun Pacino
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