2019/秋の資格試験 ✨いよいよ宅建士試験🍁
2019/✨9/7付✨
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アメブロ「公式」ジャンル
試験/資格の部門
とさせていただきました。
数多くの方々に
ご閲覧いただき
心より感謝申し上げます😆✨
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宅建士試験10月20(日)まで
あと 45日(9/5付 )となりました。
⏹️そろそろ
宅地建物取引士資格試験の
予想問題について
※宅建士試験は
その年の4月1日現在に施行されている
法令に基づいて出題されます。
債権規定等/大改正の問題は今年度は
出題されません。
(ちらりと醸す問題はあるでしょうが。)
なので今年の民法は
スタンダード(基礎的問題)攻略と
いきたいのである。
今年も
昨年並みの
合格点37点を想定しておく。
(実際は標準タイプ
35～36点になると思われる。)
【登録講習者】
権利関係の目標得点は8/14点
宅建業法を17/20点
法令上の制限6/8点
税法その他1/3点
5点免除5/5点
【合計37点】
【一般受験者】
権利関係の目標得点8/14点
宅建業法を17/20点
法令上の制限6/8点
税法その他2/3点
免除5問題4/5点
【合計37点】
見ての通り 非常に 厳しい 目標得点。
宅建業法で点を稼がなければなりません。
権利関係は
想定『基本の5問題』は必ずクリアし、
難度の高いであろう
残り3問題を突破できるよう過去問演習
(正解率60％前後の問題)に
アタックしておこう。
宅建業法は満点💯狙いたいが、
そう簡単ではありません。
2～3問題は
非常に難度の高い問題が
毎年出題されています。
17点～18点想定ですが
出題者が宅建業法に
得点源の軸を据えるかどうかわかりません。
模擬試験では、
宅建業法の得点が伸びず
自信喪失する受験者もいますが、
自分が出来ていない時は、
他の受験者もできていません。
そういう時は
問題構成/難化型であるので
合格ラインも
自ずと下がります。
落ち込まない事です。
誰しも「宅建業法」で
できるだけ「得点を稼ぎたい」
そう思っています。
合格者は法改正や
細かなひっかけ難問も
クリアしてきます。
個数問題や組み合わせ問題に
時間を費やし、慌てないよう、
早く丁寧に
読み熟す演習をしておく事です。
(丸囲い、スラッシュ、消去法)
今日からでも、
直前予想問題
(市販模擬試験問題)を
丁寧にこなしていくのです。
予想問題(50問)の
パターンは各社似てきます。
3冊(50問題×3冊)くらい仕上げると
手応えがあらわれてきます。
必ず同じ模試を
繰り返し(3回)やる事。
解説も丁寧にアンダーしながら
読みこなす事。
模擬試験も
合格ラインが
『36点』想定型か、
『33点』想定型かを、
しっかり把握して取り組んで下さいね。
🔳民法
改正のない民法基本分野も
しっかりと勉強準備しておきます。
□特に物権変動…
登記しなければ対抗できないもの
(遺産分割による相続人と
遺産分割後の第三者対抗関係,等)と
登記が無くても対抗できるもの
(共同相続人の自己の持ち分,等)
□捨問にせず 抵当権/根抵当権…
混合(比較)問題が予想されます。抵当権には随伴性があるが元本確定前の根抵当権には随伴性がない等。
一問一答で基礎的な比較問題を繰り返し解く。
抵当権不動産の第三者取得者は買受人になれる等、抵当権と「競売」絡みもやっておく。
抵当権(一括競売)
更地に抵当権を設定した後、抵当地上に建物が建築された時、抵当権者は、土地と共に建物を競売にかける事ができる。(一括競売)
但しその優先権は、土地の代価についてのみ
行使することができる。
法定地上権の3要件は必ず覚える。
①抵当権設定当時、土地上に建物が存在している。②抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一である。③抵当権の実行により、土地と建物の所有者が異なるに至る。
法改正分野
□相続…
自筆遺言証書は必ずや出題されるでしょう。
相続財産目録について自書しない場合、
毎葉に署名、押印が必要。
(自書によらない記載が両面にある場合にあってはその両面に署名し印を押す。)
遺言者が全文自筆手書きは大変な作業であるから財産が多数ある場合に、自筆証書にこれと一体のものとして相続財産の全部又は一部の目録を添付する場合には、その目録については自書する事を要しない。パソコン等で作成できる。
自筆証書(相続財産目録を含む)中の加除その他の変更は、遺言者が、その場所を指示し、これを変更した旨を付記して特にこれに署名し、かつ、その変更の場所に印を押さなければ、その効力を生じません。
こいう細かいところも要チェックしておこう。
□「制限行為能力者」取消/同意
平成28年問2(本試験)レベルを
想定しておきましょう。
未成年の法律行為には原則その法定代理人の同意を得なければならない。同意を得ない法律行為は取消すことができる。
成年被後見人の法律行為は、成年後見人の同意の有無問わず取消すことができる。
但し日用品の購入、その他日常生活に関する行為は単独でできる。
保佐人は、被保佐人が不動産の売却等の財産上の重要行為を行うときは、同意を与え、同意を得ないでした行為は取消すことができます。
家庭教師裁判所が本人以外の者により補助開始の審判をするには、本人の同意が必要である。
本年は
□不法行為
求償権…使用者が使用責任に基づいて損害を
賠償したときは、被用者に対して求償権を行使できる。被用者が損害を賠償した場合、使用者に対して求償する事はできない。
共同不法行為と不真生連帯債務…
不真生連帯債務は債務者の人に生じた事由(履行請求)は、他の債務者に影響しない。(損害賠償請求して他の債務者の債務は時効中断しない。)
□時効
不動産物権(所有権/抵当権等)について物権変動があったときは、その登記をしなければ第三者に対抗することはできません。
時効取得者と時効完成後の第三者は対抗関係にあり、時効取得者は登記なしに時効完成後の第三者に所有権利を対抗できない。
第三者が背信的悪意者であれば登記なしに
所有権の取得を対抗できる。
基本問題をしっかりとやっておきましょう。
□借地借家法/借家法
国土交通省/制度運用指針
定期建物賃貸借をする場合
建物賃借人はあらかじめ建物の賃借人に対して、当該建物の賃貸借は、契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了する事について、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。＝事前説明。
テレビ会議等のITを活用した事前説明は1～4の事項を満たしている場合、対面による事前説明と同様に取り扱うことが可能。
1賃貸人及び賃借人が事前説明書及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるともに、双方向でやりとりできる環境において実施している。
2事前説明書をあらかじめ送付している。
3賃借人が事前説明書を確認しなら説明を受ける事ができる状態にある/並びに映像及び音声の状況について賃貸人が事前説明を開始する前に確認している。
4代理人である事を確認する手続きとして、委任状等の代理権の授与を証する書面を提示し、賃借人が当該書面を画面上で視認できた事を確認していること。
※ITを活用した重要事項説明を対面による
重要事項説明と同様に認める要件と
類似しているのでIT事前説明も覚えおこう。
□区分所有法
民泊禁止(マンションにて
住宅宿泊事業を認めるか否か。)
専有部分を住宅宿泊事業法第3条1項届出を行って営む同法2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない旨の規約。
規約の設定、変更又は廃止は、
区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によって行うことができますが、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その者の承諾が必要です。その承諾が得られないときは、規約の設定.変更.廃止はその効力を生じない。
□不動産登記法
所有者不明土地の
利用の円滑化等に関する特別措置法
特定登記未了土地
所有権の登記名義人の死亡後に相続登記等(相続による所有権の移転の登記その他の所有権の登記をいう)がされていない土地であって、公共の利益となる事業の円滑な遂行を図るため当該土地の登記名義人となり得る者を探索する必要があるものをいう。
登記官が所有権の登記名義人の死亡後、長期にわたり相続登記がされていない土地について、亡くなった者の法定相続人等を探索した上で、職権で長期間相続登記未了である旨等を登記に付記する。法定相続人等に登記手続きを促す。
⏹️宅建士試験、
民法はどこが出題されるか❓️
来年、民法大改正がある中で
今年(令和元年)に実施される
他の「国家試験の民法」問題構成が
どうなっているか
気になるところである。
(私が受験した訳ではないですよ🎶)
あくまで✏️参考として
⭐️令和/元年5月
『司法試験出題［民法の全37問題］』を
見てみましょう。
勿論、難度が高い問題群。
実際解きにかかると、
頭が混乱するので、
どんな問題が出題されたか把握する程度に。
興味深い方は、
宅建民法に関連付けし、
掘り下げて、
高度な知識獲得に。
1制限行為能力者/取消 2財産の管理人 3代理人双方代理/復代理 4条件/停止付条件 5取得時効 6不動産物件変動 7動産 8立木/所有権 9相隣関係 10建物共有 11担保物件 12留置権 13質権 14抵当権15抵当権/効力が及ぶ範囲 16譲渡担保/弁済期 17保証 18債権譲渡 19債務意思に反して 20弁済の提供 21更改と混同 22同時履行 23契約/死因/贈与寄託 24自転車売買 25建物所有を目的としない土地賃貸借 26請負人の担保責任.瑕疵 27不法原因給付 28不法行為/瑕疵 29過失相殺.損益相殺 30婚姻 31夫婦 32離婚 33特別養子縁組 34相続/遺産分割 35遺産分割 36人の死亡(代理権..使用貸借.寄託.組合員.受遺者 37保存/財産管理の注意義務
⭐️令和元年7月
『司法書士試験 民法抜粋』
問5条件 問6取得時効 問7混同/抵当権,地上権,賃借権 8物件変動 問9占有権の効力 問10動産 問11共有 問12動産質権 問13抵当権の効力 問14抵当権の消滅(抵当権消滅請求権) 問15譲渡担保 問16保証(求償) 問17債権譲渡 問18隔地者の契約成立 問19民法714条第1項監督義務者 問20実親子関係 問21養子縁組 問22遺言 問23相続(贈与,遺贈)
宅建士試験の
本年の重要出題分野に
かなり
重なるような気がしてならない🤔。
あと一ヶ月あまり
『時流を読み』
『旬の問題』をも
想定する事も大切です。
斬新な切り口ですが
貪欲なプラス1点獲得の為に
参考にして下さい。
貪欲に
プラス１点を求める
受験者こそが
合格者にふさわしいのです。
過去問を回しておけば
無難に合格できると
考えているでしょうが
あと1つ
貪欲さ(法への追究心)がないと
この壁は乗り越えられません。
(登竜門はくぐれません。)
今からでも
出来ることは
沢山あります。
最後の最後まで
アキラメズ
気を引きしめて
まいりましょう。
この9月から勝負ですよ。
統計/宅建業法/法令上の制限/
税法その他/へと…続く🍀
鉢植えの朝顔が
ようやく咲いてくれました。
猛暑にて、弱々しく、
つぼみも
小さく心配しておりました。
涼しげな水色でした。
⏹️最近読んだ本…『国家と教養』
『教養の四本柱』
長い歴史をもつ文学や哲学＝「人文教養」
政治,経済,歴史,地政学＝「社会教養」
自然科学,統計＝「科学教養」
これに加えて、そういったものを書斎の死んだ知識としないため、生をふきこむこと。
すなわち情緒とか形の習得が不可欠ということです。＝「大衆文化教養」
(旅に出る/友達と語り合う)
読書,登山,古典,音楽や
本,人,旅や
映画,音楽,芝居,本,と
表現する人もいる。
※情緒や形とは…頁148～頁149
これらの四本柱に触れ、自らの血肉とするためには、どうしても読書が主役となります。
教養をどのように定義する人でも、
読書を外すことだけは不可能です。…
国家と教養190頁
⏹️ 映画 『山本五十六』を観ました。
なぜ開戦へと突き進んでしまったのか。
なぜミッドウェイ軍艦数/戦力で
上回る日本軍が
(ミッドウェイ海戦では)負けてしまったか。
連合艦隊司令長官
山本五十六は
日本国を背負い
最期はどのように
したかったのか。
ミッドウェーで勝ち
一気に
米国と講和(和平案)へ導きたかったのです。
本土戦はあってはならない…
まともに米国と戦争すれば
完敗であることを
山本五十六は認識していた。
昭和16年の
日米の国力を比較すると
アメリカは日本の
国民総生産で12倍、
石炭10倍、鉄20倍、
石油は700倍の生産量をもっていました。
私自身
書物等を
手がかりに
正しい
歴史認識(への一歩)が
もっともっと
必要なのかもしれません。
山本五十六は
反戦論者で
あったという事を
しっかり胸に刻みました。
家族に、1人、1人、
丁寧に
お魚を取り分ける
山本五十六が印象的でした。
(1回目の帰郷の際には魚(カレイ)を
家族に丁寧に取り分けるのですが
二度目の帰郷(開戦間近の頃)には
重責＝孤独＝苦悩を抱え、
家族に取り分けることすら
できない山本五十六)
山本五十六にすれば
日米開戦へむかい、
様々な懸念が去来する為
めでたさの鯛どころ
ではなかったのかもしれません。
この鯛は
奥様の愛情かと思います。
最後の晩餐かもしれない
工面した
ちいさな、ささやかな鯛は
父親への勇気つけでもあり
家族は全員、
箸をつけづに
夕食を終えています。
「国家と教養」の138頁にも
山本五十六の記載があります。
(なぜ山本五十六の乗機が撃墜されたのか)
この戦争は
全てにおいて『情報戦』であったことが
わかる。＝暗号解読戦
(この本(国家と教養)を読んで
山本五十六を観てから
「アルキメデスの対戦」を見ようと
思います。。)
この本は様々な
興味を投げかけてくれました。
しっかり調べようと思います。
「国家と教養」あふれる様々な名言📖
⬇️ ⬇️
チェーホフ=
書物の
新しいページを
1項、1項読むごとに、
私は豊かに、より強く、
より高くなっていく。
『国家と教養』に
登場する興味深い人物や事柄⬇️
新版.きけ わだつみのこえ/山川菊栄 武家の女性/山本五十六.ﾐｯﾄﾞｳｪｲ海戦/高橋健二/へルマンヘッセ/イミテーションゲーム/エニグマと天才数学者の秘密/高木貞治先生/
夏目漱石.草枕/手塚治虫/ニーチェ/法然./熊谷直実/紫式部.清少納言/ﾄﾞﾌﾄｴﾌｽｷｰ.ｼｪｰｸｽﾋﾟｱ/宮沢賢治.永訣の朝/チャーチル.Uボート/米沢藩,上杉鷹山(ﾖｳｻﾞﾝ).倹約令/源氏物語/谷崎.川端.三島文学/藤沢周平/ﾚｳﾞｨｽﾄﾛｰｽ＝人形浄瑠璃や歌舞伎のための戯曲/
⭐️2019/芸術の秋
大阪/国立国際美術館＝是非とも行きたい。
大阪で本物のクリムトに会えるぞ。
この黄色ドレスの女性はクリムトの作品ではありませんが、この作品も是非とも鑑賞したいものです。秋らしい色✨
2019/『住みたい都市』世界ランキング
第1位はウィーン…
なんと大阪は『第4位』に選ばれている🎇
(ちなみに東京は第7位)
ウィーンにも勝る
水の都『大阪中之島』にある
国立国際美術館で
芸術の秋を堪能してみたいものです。⬇️
2019/ウィーンモダン/世紀末への道
□美術館/参考サイト
https://artexhibition.jp/wienmodern2019/
https://osaka-info.jp/page/events-kurimuto
⭐️最近気になる番組
『まどろみマーメイド』
お客様への丁寧な説明
(バーテンダーとしての接客術)が
好印象ですね🍸️。
是非とも行ってみたくなる屋台BAR。
カクテルの勉強熱心で
是非とも会ってみたくなる人(店主)ですね。
この物語に登場した『ジャックローズ』
私も、その昔
このカクテルが特別に大好きでしたね。
カルヴァドス香る上品なカクテルです。
アレンジversionですが✨
(クラッシュアイスロックに
ちょいソーダ割が女性でも飲みやすく
オシャレgood🍸️です。)
話の引き出しは
読書と経験と失敗の蓄積であると
私は学びました。