賃貸物件を申し込むとき、入居審査というものがある
気に入った物件に住むためには入居審査パスが必要だ
平成２５年には日本全国には、空き家が８２０万戸あるというデーターが出た
この様な状況では、入居審査無いんでねえの？と思うかもしれない
ところが貸す側からすれば、借りてくれればだれでもよいわけではない
なぜか
迷惑な奴がいるからだ
また保証会社は、家賃しか責任を負わない
そうすると入居審査における家賃を払う能力はあたり前で、トラブルを起こさん入居審査ということになる
ところでトラブルを起こさん入居審査が一律でないのをご存じだろうか
それは殆どの契約の構造上、管理会社＝入居者ではなく、管理会社＝仲介会社＝入居者となり間に仲介会社（営業）という変換機が入るからだ
入居者は直接交渉することができないため、自分の運命を託す変換機の性能が非常に大事なのである
では、管理会社は仲介会社や営業の何を見るのか？
一言で言えば、信用度だ
信用度といっても抽象的で分かりにくい
ここからはワシの独断と偏見だが、信用度というものを具体的に述べてみたい
［仲介会社編］
・距離
物件に近い地場業者かどうかをまず見ます
近い業者は、普段から付き合いがある場合が多く、無茶しないであろうからそれだけで警戒レベルが下がります
一見の遠方だと、これっきりで絵をかくという懸念があるからね
しかしながら遠方業者が良い場合もあります
媒体を聞いて、紹介やリピーターである場合だ
地場でないため物件収集がレインズのみ、遠方まで来て滑れない、客からは信用があるのトリプルコンボで成約率が高い
・方針
会社の方針というか、地域のランク付けのようなもの
ランクが低いところほどノルマがきつく誰でも放り込んでくる
あるいは遠方で法人専門というところがある
この場合、良客を連れてくるが、一日で決めるためカラ止めをしまくる
カラ止めの場合は、申込書を見たらすぐわかる
［営業編］
・物確の電話
質問自体で力量がわかるので、ダメだなと思われると決めることはないと判断される
そうすると相手をすることが時間の無駄なため、条件交渉なども一切不可、その他有利な情報を貰えないなど塩対応を受ける
最悪なのはどんな客かも理解していない状態で、条件交渉を持ちかける営業
・説明力
そもそもヒアリングもできていないので、何故引っ越すのか、どういう人物なのか、同居人の状況など何を聞いてもわからない
そのため得体のしれない人物と誤審を招き、本来審査をパスできる人も色眼鏡で見られます
但し、ヒアリングは尋問ではないので、雑談などを交えさらりと聞いていくことが肝要
・アドバイス不足
どういう印象を与えるかわからず、客の判断で書いた白紙だらけの申込書を平気で送ってくる
即ゴミ箱行き
あるいは客の内容を性格に伝え管理会社にパスはするのか、パスしないのか、パスする方法はあるのかなどの折衝能力が求められる
事前に相談されると、この営業できるなと前向きに検討します
このように本来パスするはずの方が、自らの原因ではなく頼んだ相手が悪く落ちる場合がある