東京、首都圏の不動産神話を信仰するのは線形予想モデルに過ぎない… | 1級FP技能士があなたの投資活動を応援します!

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テーマ動画(半分同意!半分疑問!です。)

 

 

私が過去1990年初頭の不動産

 

バブル崩壊を先読みして顧客を

 

救った時の理論は、金融工学の

 

一部であるDCF法を根拠にした

 

に過ぎません。

 

問題を単純にするために不動産

 

の価値を大きく二つに分けます。

 

土地と建物、この二つで数値的な

 

評価ができます。

 

いわゆる積算評価よりも実践的で

 

厳密にできます。

 

だからDCF法は事業収益を単純化

 

して考える技術・道具になる訳です。

 

金融工学とは数式化によって客観

 

評価、分析を人間の主観=経験則と

 

言う曖昧なものを排除できる利点が

 

ある訳です。

 

また、AIによる高速で高度な評価シス

 

テムに落とし込む事も容易になる利点

 

があります。(評価工数削減に寄与。)

 

 

 

 

そして不動産投資でもっとも注意を

 

要する価格に関する要素は?

 

そうです、地価の方です。

 

建物は築年数や構造、保存状態を

 

評価する事は、それ程難しくはあり

 

ません。

 

問題は地価の評価の方です。

 

これは社会インフラや気候、地形

 

や地盤、土地政策、税制、地域

 

特性(人口構成の変化)などなど

 

価格を形成する要素が変動的で

 

不確定のものも多くが、非常に

 

不安定なのです。

 

 

 

AI産業革命で生ずる変化も予想が

 

容易なものもあれば難しいものも

 

あります。

 

若しくは、実際にやってみないと解ら

 

ないものもあります。

 

その中で、地価の客観的価値とは

 

基本的に”賃料”に集約できます。

 

つまり、例えば東京、首都圏の地価

 

が下がらない為の条件は基本的に

 

賃料単価が下がらないと言う前提が

 

無いとダメなのです。

 

そして、東京や首都圏が今は異様に

 

高い賃料ですが、国民の貧困化や

 

非婚化、更に雇用のテレワーク化や

 

リモート化で、高い賃料の首都圏は

 

賃料単価的な価格水準も住みやす

 

そうな地方都市の家賃と均衡してくる

 

ようになります。

 

発展途上国の人件費が高くなって

 

きたように、高きから低くきに川が

 

流れるのと同じです。

 

上がり過ぎたものは下がり、下がり

 

過ぎたものやがて上がるのが自然

 

の法則なのです...

 

下落が始まると野火のように広がり

 

流動性が低いために逃げ遅れた多く

 

の金融機関や大小の投資家のB/S、

 

P/Lを痛める事になるでしょう。

 

下落のトレンドは、始まり出すと早い

 

のです...

 

 

 

 

建物の単価が同じなら、地価が現状

 

では高い首都圏、東京の賃料と並行

 

して地価も下がり始めます。

 

だから、過去の経験則に囚われると

 

間違えます。(環境の大変化の為。)

 

AI産業革命は、過去の産業革命と

 

比較して経済に与えるインパクトは

 

何百倍、何千倍になる、と言う事を

 

軽視しない事です。

 

しかも、まだシンギュラリティー前な

 

のですから、今から20年後は想像

 

すら困難と言えます。

 

 

 

 

よって、不動産、とりわけ地価が高止

 

まりしている今は、絶対に融資を使う

 

不動産投資は控えめにするべきなの

 

です。

 

融資を使う不動産投資とは?指数先物

 

投資とやっている内容=そのスキーム

 

は殆ど変わらないのですよ!(笑)

 

・証拠金≒頭金

・レバレッジ≒借入比率(LTV

・限月≒融資期間

・手数料≒金利

 

・・・と言うように殆ど同じなのです。

 

自分がやっている投資スキームも理解

 

しないで、やれ”レバレッジ”がどうとか

 

”インフレ・ヘッジ”がどうのとか…

 

ファイナンシャル・リテラシーが低過ぎる

 

と言うお話です。

 

かぼちゃの馬車や公庫騙しスキーム

 

の新築ワンルームマンション投資とか…

 

本当にこうした投資に引っ掛かる者は

 

愚か過ぎで、自業自得です...

 

ホンの少し、真面目に勉強すれば

 

こんなものに引っ掛かる筈がありま

 

せんので…

 

 

 

 

あと、金利上昇の可能性についてです

 

が、これは金融、それも世界の金融を

 

俯瞰して見る目が無いと判断を誤ります。

 

国債乱発しても金利を抑えられる要件

 

として、対外貿易黒字、外貨準備高が

 

潤沢にある事です。

 

これらが減り始めると国内金融政策

 

だけで低金利を維持するのは困難に

 

なります。

 

例えば、天下のトヨタの凋落など

 

外貨の稼ぎ頭の元気が無くなると

 

貿易・経常黒字や外貨準備高も

 

減り始めます。

 

そうなると通貨刷り過ぎの日本の

 

金利はその反動で大暴騰します。

 

結果、不動産価格は大暴落します。

 

その辺りの深い読みがないと日本

 

の低金利が終わるタイミングも読め

 

なくなるのです。

 

金利は国際情勢もよく見ておかない

 

といけません...

 

 

 

 

不動産に話を戻して・・・

 

不動産の価格は土地と建物であり

 

土地の評価は建物の評価の様に

 

定量的ではなく極めて定性的であり

 

高値掴みは身を滅ぼす、と言う事を

 

しっかりと理解してもらえればと思い

 

ます。

 

不動産の価格では金利と賃料単価

 

の影響を一番受ける事を理解して

 

おいて下さい。

 

その先行指標として日経平均を良く

 

ウォッチしておく事が大切です。

 

 

 

 

 

過去記事の不動産投資カテゴリを

 

ソートしてそれだけでも読んでもら

 

えれば不動産投資の概要は理解

 

できるでしょう。

 

特に、走りながら考えるスタイルで

 

不動産投資をしてはいけません。

 

走る前に怪我をしない様に入念に

 

ウォーミング・アップをしてからに

 

しましょう!(笑)

 

カボチャの馬車や新築ワンルーム

 

投資などに引っ掛からない様にする

 

為に。

 

 

 

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