水面下情報が欲しい！っていう人に、
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=（目線厳しいため低頻度）=
昨日、無事に売却の決済が完了しました！
延べ棟数だと
【5棟目＆6棟目】の
名古屋市内の2棟一括マンション。
書籍のネタにもなると思うので、
収支を公開してみます。
【購入】
・取得金額：3600万円
・印紙代：1万円
・仲介手数料：123万円
・固都税負担：25万円
・登記費用：173万円
・取得税：180万円
・ローン事務手数料：60万円
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A)取得費用合計：4162万円
【運用中収支】（期間約8ヶ月）
稼働：後半 14戸中3戸
月額）賃料：19万円
月額）返済：17万円
月額）運営費：2万円
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B)運用益合計：ほぼ「0」
【売却】
・売却価格：6,000万円
・固都税清算：48万円
・印紙代：-5万円（領収証含）
・返済手数料：-72万円
※価格交渉に応じた為、
販売時仲介手数料無し
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C)売却時収支合計：5971万円
C） 5,971万円
- A） 4,162万円
- B) 0万円
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粗利） 1809万円
【融資組立】
借入：3600万円（本体分フルローン）
自己資金：560万円（諸費用：取得税含む）
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CCR:323％（Cash On Cash Return）
結果だけみれば、
「すごく儲かる案件」に
見えてしまうのですが、
それなりにリスクのある案件だったので、
万人向けではありません、玄人向けです。
特にBの【保有中収支】を見てもらえれば一発ですが、
あれだけ世間では大切だと言われる
毎月のキャッシュフローを
「ほぼ無視」した不動産投資です（笑）
実際、この案件は私の本業の勤務先で
仕入をするかどうか、協議には上がったものの、
「買わない」と否決されたものです。
（詳細は昨年11月のブログ）「-決済完了-」
https://ameblo.jp/takashisekita/entry-12332668280.html
会社で使う予定の融資が引っ張れず、
（上席）「んー、違反建築だし旧耐震混ざってるし
融資でないなら買いたくない。
やるなら買っていいよ。」
（関田）「・・・・・・・・・・買います。」
こんな流れで取得した物件です。
この物件の良いところは、
土地が広く、
【路線価ベースだけで、
約8000万円の評価が出てしまう】尖り方。
反面、リスクとしては先程の
・違反建築
・旧耐震（片方は新耐震）
に加えて
・1棟（古い方）が丸々空いている
・修繕フルにやったら2000万前後
・結構な駅距離
こういった部分を飲み込む必要がありました。
同時期に他にも気になる物件があったため、
自分で購入せずに、他の人に
買主のポジションをそのまま譲るのもどうかと、
複数名（お客様や社内の営業担当者）にも
ヒアリングしたものの、
同 僚)「評価が出るのはいいけど怖い。」
他業者）「安くは感じるけど、
本当に出口が取れるのか分からなくて怖い」
お客様）「修繕の金額が重たそうだから怖い」
こんな回答ばかりでした。
これらのネガティブ意見に流されそうになりながらも、
この物件のポジティブ要素、
・土地評価の下支えがあって、
お金をかけて修繕しても、
十分にキャッシュマシーンとして
稼働するポテンシャルがある。
・気長に追い出しに動いて
土地値の売却もアリ
・違反建築状態も、
数年後に控えた区画整理で改善の余地あり
・【そして、やっぱり割安感が有る！】
これらに注目し、
自分に言い聞かせて、
リスクを取った結果が冒頭の
CCR300％超です。
※入れた自己資金が3倍の意。
1年間くらい気長に販売活動してみて、
積算重視で買いに来てくれる人がいたらヨシ、
売れなかったら、自己資金を入れるか、
融資を引いてバッチリ修繕して
しばらく保有してから売ってもヨシ、
修繕をするまでの間は、ほとんどお金を産まないか、
さらなる退去が有るとCFはマイナスになるリスクはあるものの、
他の物件からの賃料収入を充てれば、
最悪耐えられるか…。
こんな風に
ベスト・ミドル・ワーストの
シナリオを描いて、
「えいやっ！」と行きました。
ただ、「超高く（低い利回りで）売り抜けたぜ！」
というわけではなく、
大きめの修繕費用は掛かるとは言え、
私の売却時の満室想定表面利回りで
『16％』くらいです。
それでも路線価より下の金額ですから、
私から購入していただいた買主さんから見ても、
決して悪くない掘り出し物ではあったと思います。
儲かりそうな物件がいざ目の前にきても、
取りにいけるかどうかの決断は
自分自身でするしかありません。
銀行の融資がつくからとか、
業者のサブリースが付くからとか、
他の人に提示された材料だけではなく、
自分が納得できる判断の組み立て方が出来るように、
慣れておくのがオススメです。
特に↓の本とかで☆
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