コロナだ何だと、賑わしかった事もあって、
ブログにまとめる機会を逸していたのですが、

 

昨年8月に購入した一棟マンション、
先月（5月）に満室となりました！

 

 

全9戸ですが、下記のような流れです。

・2019/06：1室空で売買契約締結。（8/9戸）

 

・2019/08：実際には2室空だったことが判明
　　　　　　（契約時点ですでに　7/9戸）

・2019/08：決済（所有権移転）

 

・2019/10：自然死発生（6/9戸）

 

・2019/11：自然退去１室（5/9戸）

 

 

(´；ω；｀)

 

 

振り返ると…

 

「なんて年だ！」って叫びたくなるような感じですね。

 

 

買って数ヶ月で稼働が半分に…。

 

これが不動産投資の一棟目であったら、
おそらく打ちひしがれて浴びるように
酒をあおっていたに違いありません。
（下戸だけど。）

 

昨年の10月頃から第一陣（当初からの空室）、
今年の2月頃に第二陣（後から発生の空室）の
バリッとやった修繕が完了しており、
今年に入ってから華が咲いた形です。

 

 

 

【リノベ完了後】

＜1K＞

 

 

＜2DK＞

 

 

管理会社様には、ADや賃料の微妙な変更など、
細かに指示していたものの…。

・2020/01：入居（ウチコミ）
・2020/02：入居（ウチコミ）
・2020/04：入居（親族）
・2020/05：入居（エイブル：客付け）

蓋を開けてみると、

管理会社経由でのリーシングはゼロっ！

 

2室はウチコミ経由、
1室は実家の売却（空家にして売ろう大作戦）の
兼ね合いから、両親を転居。

 

最後の一部屋は積極的なエイボーさんから、
ダイレクト媒介なアプローチがあって、
まさかのそこから成約となりました。

 

 

１室は親を入れちゃったものの、エイブルさんの案内
同日には、ウチコミからも案内が入って感度出ていたので、
何れにしても形は整っていた模様です。

 

 

 

で、肝心の賃料ですが…。

 

前オーナーの募集・賃貸時と比較して、
（今回の入退去があった部分）

 

・＜30平米（1K）＞
　43,500円
⇒62,000円 142％ up

 

・＜40平米（2DK）＞
　65,100円
⇒83,000円 127% up

・＜40平米（2DK）＞
　78,100円
⇒83,000円 106％ up

 

こんな感じでちょっと時間は掛かったものの、
「過剰リノベをしてお家賃引き上げスキーム」を
やった甲斐を感じられる結果となりました。

 

 

当然修繕費用も外構含めると
それなりに（600万超）掛かってますし、
空室期間の機会損失も考えると、
「よく耐えたな…」という気もしますが。

 

実際問題、気持ちを強く持って
「ドンッ」と構えていられたのは、
物件の取得時点で「納得感」のある価格で
買えているからです。

バリューアップの可能性を見込める物件を
納得感ある金額で取得するには…。

 

 

ライチさん（@qui_lan）にも良書認定を頂いた、

https://twitter.com/qui_lan/status/1261562434889740288

 

 

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