引渡し前のトラブルあれこれ
ふぅ、金曜かぁ。
今週は風邪っぴきを押しての業務で、なんとか乗り切ったかんじ。長く感じたな。
さて、昨日、不動産にまつわる詐欺のことを書いていてふと思ったこと。
満室稼働のはずのビルが引き渡し時に空ビルになってた話ね。
この話は私が不動産業に興味を持つ前のことだったので詳細は覚えていない（というか当時は理解できていない）のです。なので、決済前に空っぽだったのか決済後に退去が相次いだのか正確にはわからないのですが、とにかく引渡し後にいきなりローン返済に窮したと言っていたのでそんなタイミングでいなくなったのは間違いないです。
融資を使う不動産売買の場合、契約してから決済までにだいたいひと月くらいは時間が空くものです。この間に物件の状態が変わってしまった時の取り決めも契約書には書いてあります。
代表的なのは、天災などで使用目的に耐えられないような毀損があった場合は契約を撤回できますよってやつ。これ、民法上は買主ってそれでも引き取らなきゃいけないんですがそれではあまりにも酷だということで契約書で救済措置として書いてあるってじっちゃんが言ってた気がする。
あとよくあるケースの想定で、契約後～決済の間に入居者の退去があった場合ってやつ。
これは仲介としては起きないで欲しいと思うことなのですが、まあ時々起きちゃいます。特に年明けから３月の間の決済だと時期的にどーしてもね。
これもさらに分けると、契約から決済までの間に退去通知だけ来て退去は引き渡し後というパターンと、決済前に退去までしちゃうのとがあります。私はこれらを分けてそれぞれの場合の売主・買主の行動＆金銭負担の分担を書いておくようにしています。あいまいだと確実にモメますから。
しかし、昨日書いたように大量の退去が一度にあった場合というのは想定してなかったな。
「引渡し前に全戸の1/2以上が空室となった場合は〇〇とする」みたいなのって見たことない。
あからさまに仕組まれたワナなら詐欺として訴えることはできるかもしれないけど、あくまで偶然だとどうしようもない。
契約前に賃貸借契約書はよく目を通して、全賃借人の契約期間はチェックするし、退去通知の有無も文面で確認とりますから普通のレジだと退去の予測ってつきますけどね。
ただ商業ビルだと昨日書いたようにペーパーカンパニーでっち上げて騙すこともできなくもないから事業系は事業系特有の注意点はあります。
いずれにしても収益用不動産の取引は悪党どもが跳梁跋扈する世界ですから、とにかくなんでも疑ってかかるのが吉でございます。あまりに疑ってかかると潤滑なビジネスができなくなりますが、悪役は全部仲介に背負わせて疑問点を相手にぶつければよいのです。
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