下駄履き物件
今週も始まりました～。
つか、例によって土日も仕事があったので週が代わったかんじしないけどね。。
さて、タイトルの下駄履き物件。
初めて聞くって方は少ないかと思いますけど、いちおう解説すると、2階建以上の建物で一階部分が車庫だったり店舗だったりする建物で2階以上の部分が住宅（含む賃貸住宅）のことです。
これは投資用物件としては注意を要するとされています。
なぜならば、例えば3階建で1階部分が店舗だったりする場合、全体の賃料収入の大半が1階のテナントによるものだったりすることが多いから。
これはもし１階店舗が退去した場合に一気に賃料収入の大半が入ってこなくなるということでありますから、返済比率が高いローンを組んでしまった場合は一発で持ち出し返済に陥るということです。この極端さがリスクです。
事業用賃貸を経験された方ならわかるでしょうが、賃料を下げていけばいずれは入居するレジと違って、テナントは入らないときはとにかく入りません。借りる側としては商売としての立地条件も非常にシビアに吟味するし、賃料・広さ・構造など検討基準が多い。そして景気が悪い時には商売をやる方が減りますし。
ただ、下駄履き物件にはロマンがあります。
私はもう自分で飲食店をやろうとは思わないけど、自分の物件に良いお店が入ってくれたらいいなぁなんて妄想はします。
あと、１階部分をガレージにしたりなど、趣味性を追求した個性的な物件にコンバートしやすいのも下駄履きならでは、です。
すでに一定規模に到達し、自己資金比率も高くなって安定した賃貸経営に移行した大家さんの中にはこうした「面白味のある」物件に興味を持たれる方も少なくないようです。うまくいけばレジ物よりも高利回りになることが多いしね。だいたいが商業地にあるから建替えたらもっと容積増えるパターンも期待できるし。
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