和便器→洋便器化はやらなきゃダメなのか
前置きしておきますが、わたしゃ賃貸の専門ではないので個人的に思うことを書きます。
客付けを前提としたリフォームをするとき、やらなきゃならないこと、やれるならやったほうがいいこと、やらなくていいこと、の３つに分かれると思います。
これには正解というのがあるわけではなく、賃料帯や、客付けの強い弱い（物件力）、予算、技術力など、それぞれの大家さんの事情により左右されるものだと考えます。
ただ、その中で「客付けのために必要なリフォーム」と「賃料アップのためにやるリフォーム」は違うということ。このふたつは明確に分けて考えたほうがいいと思います。
例えば、和便器。これは替えても賃料には反映しないかもしれませんが、客付けを考えたらNGでしょう。
バランス釜も同様。
賃料アップうんぬんを語る前に入居者が付かなかったら意味がないのですから、一般的に敬遠される設備は替えるべきでしょうね。
庭先の塀を壊し整地をすれば駐車スペースが生まれる場合、クルマ必須のエリアであれば手間とカネの許す限りやったほうがよいでしょうね。
賃料アップのためにやるリフォームというのはそもそも10万以上の賃料が取れる物件にプラスアルファの付加価値を付けたい場合にやるかんじでしょうか。グレードの良いキッチンやユニットバス、洗面化粧台とか。あるいはフローリングや壁紙にこだわったり、エントランス周りをカッコよくしたり。宅配ボックスもこの部類かな。
ただ、多くの物件はほっておくと客付けはできたとしても賃料がさがってしまうものなので、設備・装備の陳腐化を回避するアップデイト工事や、内見時に印象に残るデザインを取り入れるなどの努力は必要。
ほとんどの大家さんは原状回復の時に程度の差こそあれ、このリフォームはやっていると思いますし、これを賃料アップのためのリフォームというならばそうなのでしょう。
毎日多くの時間を過ごす居室の内装は飽きず疲れない可もなく不可もない適度に大人しいものであるべきだというのが私の考え。
では最近よく目にする柄物・色物を使いまくる内装には否定的かというとそうでもないです。
と言うのはこういうのは店舗などで採用されるグラフィックという手法なのですが、賃貸物件ってとにかく見に来た人に気に入ってもらって入居してもらってナンボなので印象に残る店舗デザイン的手法はアリだと思うから。
実際、エントランスや内装は、分譲よりも賃貸マンションのほうがハデハデきらびやかでしょ。
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