3年ほど前にオーナーチェンジで購入

した戸建てがあるのですが、この戸建て

は前オーナーが不動産業者で自主管理を

していたので、私もそのまま引き継ぎ

自主管理していました。


入居者は70代の年金暮らしの男性です。

この男性は年金収入がかなりあり、家賃

は十分払えるにも関わらず、しばしば

滞納します長期間滞納するわけでは

ないのですが、１，２か月滞納しては

年金支払日にまとめて数か月分入金して

くるみたいな払い方をするのです。

どうも浪費癖があるようで、話を聞くと

家賃だけでなく公共料金の滞納もして

いるようでした


私は入金が遅れるたびに電話で催促して

いましたが、そのうち電話にも出なく

なり、支払の目途が立つと向こうから

〇日に支払ますとSMSが来るだけで、

最近はまったく連絡が取れなくなって

いました。

そこで、他物件の管理でもお世話になっ

ているL社に管理を頼み、家賃保証会社

にも入ってもらおうと、L社のY社長に

事情を話したところ、引き受けてくれ

ました元々この物件を仲介したのが

L社なので、Y社長も入居者を知ってい

ます。

その後Y社長が現地訪問して家賃保証

会社への加入を入居者に依頼しました

が、なんだかんだと理由を付けて断ら

れ、その後やはり電話にも出ずメール

しても返信無しという状態が続いた

そうです


そんな状態が半年以上も続き、私の方

もいい加減しびれを切らし、L社に再び

強く催促したところ、今度はY社長と

従業員2名で現地訪問し、なんとか

入居者を車に乗せてL社へ連れて行き

書類を書かせたと報告がありました。

Y社長グッジョブ

これでいちいち家賃の督促をする手間

が省けそうです。

本当は自主管理を続けたかったのです

が、この入居者との信頼関係は崩れて

しまったので、管理委託するのがベスト

と判断しました。



私の場合、個人的に優良入居者と不良

入居者を明確に区別しています。です

から、同一物件でも入居者によって

賃貸借条件を変えたりしています。

優良入居者と不良入居者で待遇を変える

のは当然だと思っています。

出来ればすべての入居者が優良入居者

であってほしいと願っていますが、

なかなかそううまくはいきませんね。

 

 

応援よろしくお願いします(⌒0⌒)／

以前、アパート近くに鬱蒼とした林が

あり入居付けのネックになったが、いつ

の間にか更地になっていたという記事を

書きました。その後も跡地に何が建つん

だろうと気になって、そばを通るたびに

現場偵察していました 


そんなある日、工事現場入り口に大きな

看板が掲げられており、そこには


ドラッグストア〇〇〇出店予定地

と書かれていました。

「マジか　超うれしい」

こんな目の前にドラッグストアが

 

出来るなんて


現状、物件から一番近いコンビニでも

300ｍはありますが、この場所なら直線

距離で100ｍもありません。今後は入居

募集時に

「ドラッグストアまで徒歩１分！」

とかアピール出来そうです。今住んで

いる入居者の方にとってもかなり利便性

が向上するでしょう


広大な敷地ですから、大きな駐車場も

作れそうです。

駅前にもドラッグストアはありますが

駐車場は無いので客層もあまり被らな

いんじゃないかと思います。

こちらは近隣住民と車で来店する

 

お客がメインの顧客になりそうです。


オープンまで半年くらいかかるようです

が、開店が待ち遠しいです
 

応援よろしくお願いします(⌒0⌒)／

日経平均株価が史上最高値を更新しまし

たね。実に34年ぶりのことです。それ

どころか、あっという間に4万円目前

まで来てしまいました。そして現時点

で日経平均先物は40,190円と、4万円を

大きく超えています


34年前はプラザ合意による円高不況を

打開するため、日銀が超金融緩和政策を

取ったことにより引き起こされたバブル

経済が株高の要因となりました。

当時と状況は異なるものの、今回もまた

日銀の金融緩和政策による円安が株価の

急上昇を招いたと言われています。

この上昇を主導しているのは主に外国人

投資家だと言われていますが、なぜ外国

人投資家はそれほど日本株を買うので

しょうか



これはドル建て日経平均株価のチャート

です。実はドル建て日経平均では2021年

の高値をまだ抜いていません。円建て

ではとっくに高値を更新しましたが

為替が円安ドル高に振れているため

ドル建て日経平均ではまだ高値更新して

いないのです。

つまり、外国人投資家の目には日経平均

がいまだに割安に映っているということ

です。


もちろん、他にも要因は色々あると思い

ます。

・円安により輸出企業の業績が押上げら
　れた。

・日銀のETF買いや企業の自社株買いで
　市場に浮動株が少なく上がりやすい。

・中国経済の没落によりその受け皿と
　して日本株が買われている。

・新NISA制度開始による新規資金の流入

・そもそもやっと34年前の水準に戻った
　だけで、まだまだ安い

などなど。

いずれにしろ、現在の株高最大の要因は

円安にあると思っています。では、円安

が是正されるのはいつなのかこれも

日米の金融政策次第です。日銀が利上げ

するか又はFRBが利下げしたときに円高

方向へ動くと思われます。

ただ、日本の場合利上げすると言っても

財政的に大幅な利上げは出来ないでしょ

うし、米国もいまだにインフレ懸念が

くすぶっており、すぐに利下げはしなさ

そうです。とすると、当面この株高は

続くのかもしれません。



一方、収益物件の価格も高止まりの状態

が続いています。収益物件の場合は高く

なりすぎると収支が合わなくなりますか

ら、株価のようにどこまでも上げり続け

るということはありません。これがキャ

ピタルゲイン狙いのバブル時と大きく

違う点です。

しかし株価と不動産価格に連動性がある

のはよく知られていることです。そうだ

とすれば、株価が高値を維持している

以上、不動産価格だけが下落するとは

考えづらく、結局今の高値張り付き状態

が続くのではないかと思っています。

それに、日銀も一気に金融を引き締めて

バブル崩壊という超ハードランディング

を招いた過去の二の舞は絶対に避けたい

はずですから、やはり急激な利上げは

しないでしょう。



というわけで、日銀が金融政策を大幅に

変更しない限り、不動産価格はまだしば

らく高値を維持するだろうというのが

私の予測です。この予測が外れて、収益

物件価格が下がればその方がいいです

けどね

 

応援よろしくお願いします(⌒0⌒)／