最近、P.C.に来る収益不動産物件案内メールの中で、著しく多くなったのが店舗物件ですよね。ここのところ、だいぶ弱気な価格設定になって来ましたね。

 

だから？関係ないし。って方でも、ここは関係あるんです！押すんです！

まず最初に、ご報告を。私が所有している京都大学裏の貸店舗。無事契約終了して入金確認しました。28日から入居、内外装工事に着手するそうです。

これで満室経営復活です。しかし、春まで入居していた自転車屋さんの時の家賃から、２割くらい値引きした家賃設定での契約です。

今まで利回り11.5％だったのに、これからは9％ですよ。と、言っても自分用の車庫を占有しているんですから（しかも一階店舗床面積の1/3以上もww）文句は言えませんよねww

でも、私の所有している店舗物件の中で唯一、都心一等地では無い立地ですからね。住宅街の中の店舗。だからテナントが決まるように大幅値下げしたんですけど（ま、結果は成功だw）

 

それでも、今回は念願の飲食テナントなので、内外装設備等が借主負担でのグレードアップです。これが商業テナントの旨味ですよね。しかも中古物件として購入したんですが、店舗部分はR.C.なので、これで当分は安泰でしょう（願望w）

 

私の所有物件の割合では、商業物件がそこそこ在るので、物販店舗はともかく、飲食店は、今後数年はテナント撤退のリスクがあって怖いですよね。

 

恵比寿駅前の区分物件も、住居用として貸していますが（実態は事務所として使用していると思ってますが家賃さえもらえればw）同じマンションの１階飲食店の店長用の社宅という建前で、もう十数年入居で、設備内装に関するクレームは今まで皆無です。

しかし、このコロナのせいで先日の契約更新時に更新料の減免を申し入れて来ました。まあ、家賃の減免に比べれば被害が少ないので、更新料を半月分下げましたよ。

 

この様な状況なので、飲食用の店舗物件は現在安値になってますね（まだ激安では無いよ）

 

しかし、商業物件は長い目で見ることが必要です。単年度では苦しくっても、10年単位で見れば違う場合がありますからね。現在でこそ中心部繁華街は凋落するのでは？と、危惧する人がいますが、今回のGoToでも判ったように、人間は群れるのが好きなんで、ウィルス対策が出来上がれば、また、都心の魅力が復活すると思っています。

だけど体力の無い投資家が手を出す物件では無いですけどね。

 

特に金融機関からの借り入れなんかで区分店舗を購入しちゃうと空き店舗になった時に大変な事になりますからね。例えば、現在売りに出ている区分店舗ですが。

超一等地とは言っても、ここは飲食店が多いフロアだし、このまま空き店舗として数年維持していく覚悟が無いとね。管理費・修繕積立金と固定資産税等の維持費だけで多分年間300万円くらい必要ですからねえ。

あ、隣ビルに私の区分所有物件があるんだっけww。あ〜飲食物件じゃ無くって良かったぁ。

でも、不安感はあるよね（w）やっぱ区分店舗はリスクが多いなあ。私の商業物件で区分はこれだけですが、今後も区分店舗は増やす気が無くなっちゃったよ。

まあ、未だにどの物件も投売り状態になってないから、当分は待ちでしょうね。

 

今日は、オマケのグルメブログは「祇園あのん」のスイーツです。

「あんぽーね」（アンコとマスカルポーネチーズ）では最中が有名ですが、この「あんぽーね大福」も美味です。甘みの強い小豆アンとマスカルポーネチーズのコクが大福の中で融合しているんです。ただ、日持ちがしない（当日のみ）のでお土産にはむかないのが難点。

もうひとつの「あんどーら」はイマイチで、普通のどら焼きの方が美味しいかな。

 

飲食店の物件を書いていたら、つい食べ物ブログも書いちゃったよww

あ、ついでで良いので、ここを押してから帰ってね。

最近、胃腸がイマイチです（食べ過ぎだろうが！ww）