☆２０１９年８月１２日発行
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こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。
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■本文
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前回は
ＰＬとＢＳが大切である事を書きましたが
今回はＣＦについて書いてみようと思います。
【状況設定】
・物件価格２００万円
・リフォーム費用２００万
・自己資金２００万円
この場合において
今後も融資を受け続けて
規模を拡大したい場合は
以下のどちらの方針を選ぶべきでしょうか？
【方針１】
物件２００万円を自己資金２００万円で買い
物件は無抵当にしておき
リフォーム資金２００万円は融資を受ける。
融資は日本政策公庫で期間１０年。
【方針２】
物件２００万円は
信用金庫にて１５年で融資を受けて買い
リフォーム費用２００万円は自己資金で払う。
これは一見すると
【方針１】の方が
物件が無抵当なので
次の物件を買う時に共同担保にできるので
規模拡大に有利。
のように思えるかもしれません。
しかし実際は【方針２】の方が
次の融資の際に有利なのです。
これはどうしてなのかですが
物件に抵当が付いていても付いていなくても
「２００万円の借金をしている。」
という事に変わりはないので
【方針１】でも【方針２】でも
ＢＳでは同じと判断されるからです。
しかし
【方針１】では融資期間が１０年なのに
【方針２】では融資期間が１５年なので
ＣＦでは【方針２】の方が良いと判断されるのです。
【方針１】でも【方針２】でも
ほとんど変わりません。
だから【方針１】と【方針２】では
ＰＬとＢＳは同じだけれど
【方針２】の方がＣＦが良いので
次の融資を受ける時に有利なのです。
ここは本当に重要な事ですので
特に最初の物件を買われる際には
注意していただければと思います。
さらに
【方針１】
物件は現金購入、リフォーム費用は融資。
【方針２】
物件は融資、リフォーム費用は現金払い。
の場合
【方針２】の方が「借り換え」がしやすいのも
大きなアドバンテージになるのです。
不動産投資をする際に
最初からＣＦが出る物件を購入するのは
難しいと思います。
しかし【方針２】にして
物件について融資を受けておけば
後で「借り換え」を行い
融資期間を延ばしてもらうことは可能なのです。
融資期間が延びてもＢＳは変わりませんが
ＣＦが改善するのは言うまでもありません。
実際、私も「借り換え」によって
ＣＦを大幅に改善したのでした。
しかし【方針１】にして
リフォーム費用について融資を受けておいて
後から借り換えをして融資期間を延ばすのは
おそらく無理だと思います。
それから１つ付け加えておきたいのですが
建物やリフォーム費用に融資をする場合
金融機関は残存耐用年数を見ます。
だから「借り換え」をするにしても
融資期間の延長は難しいのです。
しかし私のような
「築古木造土地値物件」の場合は
建物価値はゼロ評価で
土地価格が融資金額の目安になるのですが
融資期間については
「土地は朽ち果てないので（長く）融資しやすい。」
と言われました。
この考えは金融機関によって異なり
・都市銀行は古い物件には融資せず
・地方銀行も古い物件には難色を示し
・信用金庫なら融資してくれる。
というのが、だいたいの路線のようです。
あともう１つ付け加えておきたいのですが
金融機関が借り換えに応じてくれるのは
ＢＳが良い場合に限ります。
ＢＳが悪くて「要管理先」と見なされると
金融機関がそこへ融資する場合は
「貸倒引当金」を計上する事になり
金融機関はお金を貸したとたんに損になるので
貸してくれないのだそうです。
https://www.kaigyou-sougyou.com/category/1265539.html
ところがＰＬの毎年の積み重ねによって
ＢＳは良くなりますので
ＰＬさえ良ければＢＳは自然と良くなり
その結果として借り換えができれば
ＣＦは良くなります。
そしてＰＬが良いのは
築古木造土地値物件です。
さらに私は
自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ）に
徹底的にこだわって不動産投資を行い
ここまでたどり着いたのでした。
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不動産投資の初心者さんが
最初からＣＦの出る物件を買うのは
難しいと思います。
そもそも利回りの高い物件の情報は
初心者さんには回ってきませんし
また初心者さんの場合は
融資期間も短くなってしまうからです。
しかし築古木造土地値物件を買っておけば
最初はＣＦが出なくても
ＰＬが良いので自然にＢＳが良くなり
信用金庫なら「土地は朽ち果てないから」
という理由で
融資期間を延ばして
「借り換え」に応じてくれるので
いずれはＣＦが出る状態に持って行ける。
というのが
私の不動産投資の方針であり
実際、そのようになったので
現在の私があると断言できます。
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融資を受け続けて規模を拡大するには
ＣＦ、ＰＬ、ＢＳの全てが大切ですが
「ＰＬさえ良ければ後は改善可能。」
というのが私の考えです。
さらに私は
自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ）
に徹底的にこだわったのですが
これは
「ＰＬ重視のＲＯＥ一元論」
のように名付けても良いと思います。
今回の内容をまとめます。
・融資を受ける場合は
リフォーム費用ではなく物件購入で融資を受ける。
融資期間が長くてＣＦが良くなり
さらに借り換えてＣＦを良くする事も可能なため。
・借り換えのためにはＢＳが良くないといけないが
このためにはＰＬが良い物件を買う事が大切。
・ＰＬが良い物件というのは築古木造土地値物件。
・信用金庫なら
建物が古くても土地値で融資してくれる。
・さらに自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ）
にこだわれば、どんどん規模を大きくして行ける。
今回は
「融資を受け続けて規模を拡大するためには」
という観点より
ＣＦの重要性について書き始めたのですが
結局はＰＬ重視に回帰してしまいました。
しかしこれが私の不動産投資の根幹であり
また実際、この方針に従ったため
良好な財務三表（ＣＦ、ＰＬ、ＢＳ）を
築き上げることができたのでした。
皆様のご参考になれば幸いです。