現役銀行員がリスクを意識して資産運用したら

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色々ありましたね。

日本の不動産の世界というのは、ドメスティックな世界と思いがちですが、
REITを始め、世界の資本がかなり多く流れ込んでいます。
都心の大型ビルや高層のタワーマンションに区分投資しているのが外国籍の企業や
個人である事は有名な話ですね。

そう言った意味では、不動産の価格は世界のマネーに影響を受けます。
ずーっとデフレを保ってきた日本経済でしたが、日本株と不動産は妙に値上がりをしていたのを
不思議に思いませんでしたか？それは、海外のマネーと連動しているからなんです。

何を言いたいのかというと、世界のマネーの動きの源泉？であるFRBが
ついに利上げをし、インフレを退治するまで継続すると息を巻いています。
アメリカの住宅の金利は6％を超え、いよいよ取引数、価格に影響を及ぼしてきました。

日本の株価も軟調な日が続くようになりましたね。
いよいよ、日本の不動産にも取引価格に影響はあるでしょうか。
ちなみに、お隣、中国・韓国の不動産は暴落しているようです。


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またまた時間が空いてしまいました。

お久しぶりです。まるおです。
ちょっと仕事が忙しくて時間が空いてしまいました。
そして、一つ物件を仕込んでいました。今、契約まで終らせて決済のスケジュールを、
調整中です。兼ねてから目をつけて居た地域なのですが、とても良い物件がでてきたので、
即決しました。そうは言っても、まるおは慎重派なので、現地に二回も行きましたが。。

オーナーチェンジなので中は見れないのですが、相当良い条件の物件だったので、部屋番号が
わかる前から、マンションの状態を確かめていました。築35年前後、新耐震、7階建最上階、
26平米2K、オートロック、エントランスの緑が素敵、駐車場区画数は、総戸数の60％以上。
近隣に24Hスーパーあり、珈琲館、スタバ、星乃屋珈琲が徒歩圏内、ファミレス3件も徒歩圏、
運が良ければ、7年後に駅が出来そうな場所です。今は、最寄駅からかなり距離があるため、
格安で、表面利回り20％、実質12％で回せそうです。40万円値引きの指値も通ったので、
だいぶ余裕を持った運営ができそうです。

もう少しお家賃が高い地域だったら良かったのですが、周辺は、アパートだらけですので、
RCは貴重ですし、駅ができる頃には、もう少し家賃は上昇するでしょう。
今頃ワンルームのRCが新たに企画される場所でもないですしね。


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余剰容積率

余剰容積率。なんと魅力的な言葉なのでしょう。我々区分投資家からすると、とてつもなく素晴らしいキーワードであり、その一言を聴いただけでも物件の購入の検討に値します。ただし、それは都内、駅近のみですが。

当然駅から離れた場所には、容積率を大きく残した、平置きの駐車場を備えたマンションも相当数ありますのでそう言うのは対象外です。郊外の団地なんかもそうですね。大きく容積率を余らせています。余らせた容積率を利用し、建て替えを実施し、余剰の住戸を売り捌いて、建て替えの費用を捻出する。。なんてウルトラC的な建て替え手法もありますがね、それは限られた団地のみです。有名どころで言うと京王永山駅近くのUR分譲と桜ヶ丘団地、石神井公園団地くらいでしょうかね。今後事例は、少しづつ増えてくるでしょうけど、そもそも人口の減りつつある日本で、既存マンションを壊して新しいものにする必要が果たしてあるのか。RCの寿命は70年とも110年とも言われますからね、需要と供給のバランスが見込めないと、建て替えても余剰住戸が捌ききれない、結果既存住民に負担がかかるなど、大きな事故につながります。

なので、建て替えを見越したマンション購入は避けるべきですが、ただ、資産価値としては評価されつつあるようです。私が持っている某郊外都市駅徒歩7分の公団分譲は、広さが50平米ほどですが、マンション全体の敷地が5万平米あり、全世帯で割ると一世帯あたり75平米ほどになります。つまりは、50平米のマンションを買うと、その広さを上回る75平米の土地がもれなくついてくると言うことです。もちろん勝手に売ったりすることはできませんが、今後マンション建て替え円滑化法がどんどん高度化してくにつれ、敷地売却や譲渡、担保としての評価方法はどんどん良い方向に向かうでしょう。やり方のオプションはどんどん増えるはずであり、時間があればあるほど、有利です。言い換えると持ち主が若ければ若いほど、安全です。

このところ、駅徒歩7分の土地は上昇を続けています。一番近い号棟は徒歩3分ほどです。


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皆さん、

暴露系youtuberガーシーチャンネルをご存じですか？芸能人のアテンドの経験から、芸能人の過去の事件や恥部を曝露するyoutubeチャンネルです。

ここ最近の投資ブームの盛り上がりにより、顔出しで活動する著名な個人投資家も増えました。流石に顔出しなので責任ある発言をしているはずですが、中には知ったかぶりや間違い、経歴誇張など、危なっかしい人も見受けられます。

本コーナーでは、ガーシーチャンネルならぬ、トーシー暴露チャンネルとして、各投資家の闇を暴いてみたいと思います。垢BAN覚悟までは出来ていないので、何か問題ありましたら、ご連絡ください（弱）。

テッテレッテッテー♪〜

まず生贄に上がるのは、不動産投資家JO○Oさん。Twitterのフォロワー数は1.6万人に及び、個人で、セミナーなども開いている方です。

この方は、Twitterでよく発言されるのですが、兎に角知ったかぶりが多いです。特に金融政策なんかに間違いが多いですね。元々、上から目線の発言が多い方なので、間違いやしったかぶりは、滑稽です。

まずは自己紹介。張り切ってお願いします。


こういう発言は、どうも頂けないですね。同じ不動産を中心とした投資家としては恥ずかしい限り。


あらら、突っ込まれてる。金融政策を知らない人が背伸びして、メインシナリオ
とか言っちゃうのは滑稽でしかないですな。


国債に利鞘など無い。



ひょっとしたら、キラキラ大家の可能性。（もともと地主で、金持ちとか）

比較その4

芦沢さんとの比較、その4です。

これは、芦沢さんの本を読んでも明確には語られていないのですが、
容積率に関するこだわりです。

残念ながら、私と芦沢さんは20歳近くの歳の差があります。
一方、投資を始めた時期も、対象の区分の築年数にも違いがあります。

私が対象にしている物件は芦沢さんのものよりも古く、
さらに、必然的に私の方が長生きする可能性があるため、
長く物件の管理に携わる必要があり、物件売却＝出口ではないと思っています。

具体的には、建て替えや敷地売却などの戦略も考える必要があります。

（ちなみに、芦沢さんは出口戦略について明確に語っておらず、御子息に事業として相続することや、
収益を証券化するような事をおっしゃっています。）

そこで私は、所有物件がいざ建て替えとなったときに、より有利に働くような条件を
取得物件に加えています。それは、、、余剰容積率です。
余剰容積率のある物件を探す方法は限られてきますし、あまり公にしたくないですが、
次の投稿でお話しできればと思います。


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比較その3

芦沢さんとの比較、その3です。

これも、私の戦略の特徴いえます。それは、物件の優位性へのこだわりです。
私は特に、、以下を重視しています。

1．総戸数へのこだわり
2．容積率へのこだわり

です。1．については、なんとなくお分かりでしょうか。あの楽待さんが、HPで物件を検索する際、総戸数での絞り込みができる仕組みをいれたことでも注目されましたね。

例えば、30戸のマンションと100戸のマンションがあったとします。それぞれ同じ金額に、修繕積立金を積み上げたとして、30戸と100戸では、約3倍の積立のスピードの差が生まれます。当然ながら100戸のほうが有利ですよね。

あれでも待てよ、30戸のマンションと100戸のマンションでは、規模が違うから、100戸のマンションは30戸に比べて3倍多くかかるのでは？、、、と思いがちですね。それが違うんです。恐らく2倍も違わないでしょう。マンションの大規模修繕で大きくかかって来るのは、外壁と屋上防水ですが、例え戸数が違ったとて、そんなに費用に差は出ません。そもそも敷地面積が同じで、縦に高いことで、30戸と100戸の違いがあるのであれば、それは、屋上の面積は同じはずです。（外壁は、それなりに広くなりますけどね、足場の組みにくさとか）

よって、まるおの経験から言っても、戸数は多い方が良いです。基本的に、100戸以上で8階以下がベストな規模です。200戸、300戸になるにつれ、修繕積立金は余剰となり、積み上がっていく傾向にあります。個人的には、そんなに余剰になるなら、積立額自体を少なくしても良いのではないかと思うくらいです。まるおが持っているマンションは、どれも億を超えて資産を持っています。

芦沢さんは、どうも、規模についてはあまりこだわりを持っていらっしゃらないようで、
小規模な30戸くらいの区分マンションもたくさんお持ちのようです。


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都市集積の話（その4）

さてさて、結論です。

芦沢さんとの比較から始まった「都市集積」の話ですが、いよいよ結論です。

日本は、今後より、経済的な効率化を目指して生きていく。
その為には、寄り集まって生きるコンパクトシティ による都市集積化は必須となります。

しかし、大阪が消滅し東京に一極集中するといったような移動は起こらず、
既存の大都市はそのまま、その都市を中心として、より集積が強まっていくと言うことになります。

マクロ視点で見て、
東京（一都三県）・大阪・名古屋・札仙広福は大丈夫だと思います。
しかし、東京で通用していた常識は、大阪→名古屋→その他と順を追って、通じなくなります。
（仲介料・礼金等の慣習も、地方に行けば行くほど、廃れると思います）

ミクロ視点で見ると、
各大都市の駅を中心とした集積化となると思います。
或いは、市役所等の周りは優遇されると思います。

必然的に、我々が狙うのは、上記都市群の中古の割安物件となります。


↑↑参考文献です。


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都市集積の話（その3）

もう飽きたと、思われている皆さん、すいません、もう少し続きます。

空間経済の話って、なんか胡散臭くない？だって、経済において学問となっているくらいだったら、なんで今頃そんな話しているの？遅くない？少なくとも東京などは関東大震災以降は大きな戦火や地殻変動はなかったはずだし、何でいまだに都市集積が現在進行形なの？

って、疑問が出てきそうですよね。そうです私もそれは思います。

お隣の国、韓国に目を向けてみましょう。韓国の都市集積度合いは、日本（東京）の上を行きます。それは全国民の約6割がソウルとその近郊の都市に集積して住んでいます。東京（関東）の場合は約3割程度ですから、韓国は都市集積で先を行っていますね。さて何故でしょう。文献をひっくり返してもその明確な答えは見当たりません。まるおなりの考察としては、韓国のそのほとんどはマンション（鉄筋コンクリート）に住んでいるから、、です。

日本はもともと、木造の建築技術が進んでいて、都会においても個人が家を建てるならば木造が主流でした。一方、その結果限られた土地の有効活用は限られ、都市集積はなかなか進みません。今となってようやくマンションが一般的になってはきましたが、まだまだですよね。あとは資産構造（構成）が違う、個人に分散されているため、大きな事業がしづらかったと言う事もあるでしょう。

そう言うことです。3匹の子豚が、狼からの襲撃により、藁→木→石と建物を強化していきますが、日本はまだまだ木なんですよね。耐震性などでは木の家も筋交などを入れることにより、十分な耐久性があるのですが、価値ある・限りある土地に十分な床面積と50年をゆうに超える資産価値をもたらすにはまだまだなんですよね。

必然的に、我々投資家・事業家が選ぶ工法は限られます。

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都市集積の話（その2）

なかなか、都市集積の話につながりませんね。でも、あともう少しです。さて、ビジネスが距離の経済によって効率化される事は理解できましたかね。では、それがなぜ、住む人に応用できるのか。

都市に住む利点は何ですか。そう、利便性です。駅近に住む理由は何ですか、そう、利便性です。その利便性、、ってビジネスの世界の言葉に言い換えると何でしょうか。効率性です。つまりプライベートな人間活動も、言葉を変えると効率を追求して生きる事なんです。幸福度＝経済自由度では、決して無いですが、大きな部分を占めているのは確かです。

我々日本人は、少なくとも今後50年程度は、その利便性を追求して生きていくでしょう。
（少なくとも、人口減少問題と赤字財政問題に見通しがつくまでは。。）

よって、寄せ集まって生活しましょう。という事なんです。コンパクトシティ 構想というのを聞いたことがありますか。まさに、距離の経済効率を都市の財政に活かしましょうと言うことです。行政サービスも経済効率です。例えばごみ収集、広い地域で100のゴミを集めるのと、狭い地域で100のゴミを集めるのはどちらが効率的ですか。

ご興味があれば、立川と八王子の都市政策の違いとどちらが成功しそうか、ご自身で調べてみられると良いです。上記の経済効率をすごく理解できると思います。

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都市集積の話（その1）

都市集積、都市集約、空間経済、距離の経済。まるおが調べただけでも、複数の表現があります。きっと経済学においても（当たり前すぎて？）ちゃんとした言葉をあてがわれて居ないのだと思います。

すごーく、簡単に表現すると「問屋街」。あれです。似通った業種の問屋が一地域に集中する現象です。秋葉原や御徒町、上野や浅草などに、電気街や宝石商、雑貨や調理器具の問屋やお店が集中していますね、あれは、空間経済（効果）を利用したものだと説明ができます。

例えば、あなたが個人経営者でカフェを経営しているとしましょう。新規店舗の出店のために、調理器具を揃えなければなりません。それもドリップや焙煎のための専門的な器具から、顧客に提供する食器類まで。しかしあなたは既に数店のお店を経営しており、時間がありません。

わずかな時間を利用して効率的にお店を「見て」回りたかったらどうしますか。

そうですよね、浅草河童橋に行けば一発です。調理器具だけでなく、食品サンプルや宣伝のためののぼり（旗）を手に入れることも可能です。それも短時間に。複数の専門店をわずかな距離を移動するだけでハシゴできるでしょう。アマゾンや楽天で一か八かの勝負ではなく、実物を見て触って、アドバイスを受け購入に踏み切れます。

経営的な観点からすれば、なんて効率的なんでしょう。あなたが日商10万円の人であれば、1日の時間を効率化しただけで10万円が浮きます。

これを空間経済と言います。

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