メガ大家になりたい
メガ大家さんになりたいのですが、どうやれば良いでしょうか？ というご質問がありました。
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普段から、いろいろな不動産経営者の方の決算書を見る機会があります。
まず、メガ大家さんになった方の属性を見ると、やはり、上場企業や外資系企業のサラリーマン、公務員、開業医や税理士・会計士、地主、不動産業関連、の方が多いです。
実際にこの業界で、著名な方を見ると、そういう高属性の経歴を持った方が多いことからも、明らかだと思います。
なぜかといえば、金融機関から見れば、同じ土俵に立って、どちらかを選べ、と言われたら、上記のような方を融資先として選ぼうとするのは当然のことです。
次に可能性があるのは、低属性でも、貯金をしっかり持っていたり、借金のない自宅を持っていたり、親からの不動産を引き継いだり、など、何らかの資産背景がある方です。
もし、上記のような範疇に当てはまらない方がいたとすれば、すでによく知られた、裏ワザを使っている可能性があります。
これらについては、相応のリスクがありますので、自己責任でお願いしたいところです。
続いて、規模を拡大する方法ですが、これはやはり、6〜10年目あたりに所有物件の一部を買った値段か、それ以上で売却して運用益を確定し、資産の組み替えを行うのがよいかと思います。
現預金を確保し、一方で利益を積み上げて、自己資本比率を一気に引き上げられれば、金融機関からの信頼を勝ち得ることにつながるからです。
例えば、法定耐用年数切れの木造の築古物件で、融資期間15年前後、利回り9〜10%以上だと、6〜10年目あたりに買った値段か、それ以上で売却すると、かなりの運用益が確保できますので、低属性の場合には、そういった地道な努力を積み重ねるしかないかと思います。
なお、不動産経営を始めて15〜20年くらい経ちますと、所有物件を持ち続けた場合でも、借入金の返済が進んで、自己資本比率が上がってきます。
自然に、財務内容も健全になってきて、金融機関からの信頼も得られますので、それまで辛抱強く、満室経営を続けて、不動産賃貸業としての実績を積み重ねていければ、メガ大家さんに近づくのではないか、と思います。
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