岳の投資ライフ ~米国株投資、そしてその先に~

米国株投資で配当を最大化することで、経済的自由を目指しています。米国の高配当ETF、高配当株式を中心に、たまにJ-REIT、不動産投資にもちょっかいを出しています。そんな投資の日々の記録です。

不動産投資か、株式投資か

前の投資手法に関する記事で、こんなことを書きました。

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ざっくりいうと、毎月約31万円の家賃を不動産会社が受け取る、不動産会社は岳に約27万円を支払う、岳は銀行に約15万円を返済するという感じです。毎月の収支は約12万円のプラスです。ただ、ここから固定資産税、都市計画税所得税、住民税などで約80万円を支払い、諸経費を差し引くと、年間の収支は30万円前後というところです。

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では、実際に不動産投資はどれだけ儲かるのでしょうか。また、株式投資とどちらがおススメなのでしょうか。 

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今日の写真:パプアニューギニアで海を覗く男。この先、進むべきか。

 

不動産投資のメリット

まずは不動産投資のメリットからです。これは何といっても、レバレッジが効くということです。もっと具体的にいうと、銀行からお金を借りてアパートやマンションを購入し、家賃収入でもって返済に充てることができるということです。

 

これは本当に大きなメリットです。

 

例えば、頭金10%の場合、500万円の自己資金を用意して4500万円を銀行から借りれば、5000万円の物件を購入することができます。昨今の低金利政策の下では、属性次第では借入金利は1%前半、場合によっては1%を切ることも可能かと思います(なお、ここでの「属性」とは、要は、勤め先や年収などから借金返済能力が高いと銀行が判断する際の考慮要素を意味します。公務員や大企業のサラリーマンは一般に「属性が高い」とされます。)。すると、家賃収入と銀行返済の差額としての手残りを、月10万円かそれ以上残すことも十分に可能なわけです。

 

このように、他人のお金を使って、大規模な投資ができるのです。したがって、属性が高い方であれば、いきなり1億円を超える一棟マンションに投資して年間家賃収入1000万円、というのもそれほど難しくはありません。

 

しかも現物(不動産)があるので、仮に損失が出ても、その不動産を売って損失の穴埋めができるのです。

 

そして、自己資金分が少なければ、自己資金を早期に回収できます。いったん自己資金を回収できれば、そこから先は儲けが積み上がっていくだけですし、不動産を売却すればさらに利益を上げることができます。

 

不動産投資のデメリット

ここでは、岳が考える2大デメリットのみ記載します。 

①諸経費が意外とかかる

まずデメリットの大きなものは諸経費が意外とかかるということです。岳のアパートの場合、毎年、固定資産税と都市計画税で約22万円、所得税約35万円、住民税約12万円を支払わなければなりません。岳の場合、サラリーマンとしての給与所得の上に不動産所得が乗ってくるので、不動産所得には33%の所得税が課せられます。ここに住民税10%が乗っかってきます。

 

しかも、この所得税と住民税、家賃収入に対してかかるのです。岳の場合、銀行返済後の手残り12万円にかかるのではなく、家賃収入である約31万円に対してかかるのです。これ、不動産投資の前に勉強して頭では理解していましたし、論理的にそうなるのはわかるのですが、でも、実際には結構しんどいなという印象です。

 

さらに、損害保険料で約23000円、退去時のクリーニングや設備修繕で約11万円、共用部分の水道光熱費で約25000円、各部屋に提供しているケーブルテレビ代で3万円、清掃費、交通費などなど。。。

 

結局、手残りは年間20~30万円程度です。で、数年に1回は、屋上防水の工事、ガス湯沸かし器やエアコンの交換などが必要になり、それぞれ数十万円単位のお金が飛んでいくことになりますので、なかなか利益は溜まっていきません。

 

こう考えると、相当うまく運営している方でも利益は数%程度しか出ていないのではないかと思います。 

 

②不動産の価値が下がる

日本はこれから人口減少社会を迎えます。このため、長期的には土地の価値は下がっていきます。また、建物の価値も時間の経過につれて下がっていきます。つまり、担保としての価値も下がっていきますので、何かあった際に売却しようとすると、想定外に低い価格しかつかなかった、ということになりかねません。

 

さらに、新築時は高い家賃が見込めますが、建物が劣化していくにつれて、家賃も少しずつ下げていかざるを得なくなります。岳が所有しているアパートも、家賃が下がってきています。大体、年間1%弱ずつ下がっているという感じです。

 

建物がもっと古くなってくると、新築物件に人が流れてしまって、借り手がいなくなるリスクもあります。

 

岳の考え

レバレッジが効くというメリットは非常に大きいのですが、これからの日本のことを考えると(特に、土地の価格が長期的に下がっていくであろうことを考えると)、不動産投資のリスクはこれから大きくなってくると考えられます。

 

このため、岳としては、不動産投資による家賃収入よりも、株式投資による配当収入の方がメリットが大きいと考えています。ということで、不動産投資についてはこの一棟だけで打ち止めにすることにしました。本当はあと一棟ほど購入した方が税制上のメリットも大きいのですが、それでも株式投資の方が長期的なメリットが大きいと判断したということです。

 

株式投資の魅力は、少なくとも20年単位で積立インデックス投資をしていけば、億り人になることも難しいわけではありませんし、それで税引後3%で回していけば、年間300万円程度の不労所得を得ることはまったく難しくないことです。

 

ちょっと長くなってしまったので、株式投資のメリットの大きさについては簡潔にしか書きませんでしたが、そのうち、改めて書きます。

 

今日は、こんなところです。

 

おまけ

ちなみに、岳が所有している物件については、とある独立系不動産コンサルタントの方に簡易鑑定してもらったところ、これで利益を出すのは難しいだろうと言われてしまいました。

 

で、たまたま不動産会社のススメに従って自己資金を約40%入れていたこと(要は、借入金が少なめに抑えられていること)、さらには、借入金利が低めであることから、銀行返済による赤字が発生する可能性は低いですね、長期に保有して融資を全額返済した後にどれだけ取り戻せるかですね、とのコメントをいただきました。

 

銀行返済が終われば、利益が大きく増えるので、何とかそこまで持っていきたいところです。

 

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