嘘をつきだらけのキャッシュフロー＆利回り計算
昨日の記事で、投資専門の不動産会社がよく勧誘の際に説明する、嘘をついてキャッシュフローや利回りを計算し営業トークする例を紹介しました。
都内ワンルームマンション！
物件価格２，４００万円
頭金なしローン返済３５年
家賃１０万円
管理費修繕積立金２万円
毎月返済７万円
利回り５％
キャッシュフロー１万円／月
毎月の家賃からローン返済と管理費修繕積立金を引いて毎月１万円のキャッシュフローが出ます。しかも利回り５％と大変お得です。銀行にお金を預けても利回り０．０１％の時代ですよ。
何もしなくても毎月１万円のお金があなたのお財布に入ってくるのでお小遣いに最適ですし、ローン返済後は物件があなたの物になります。
絶対お得なので今すぐ買うべきですよ！
たしかに計算すれば、
キャッシュフロー = 毎月家賃 - 管理費修繕積立金 - ローン返済
1万円/月 = 10万円/月 - 2万円/月 - 7万円/月
利回り =（年間家賃÷物件価格）ｘ 100
5% =（120万円/年 ÷ 2,400万円/年）ｘ 100
と、もっともらしい数字が算出されます。
この計算やトークのどこに嘘が潜んでいるのか、本当の正しい計算はどうすれば良いのかを解説したいと思います。
正しい計算方法
上記の計算は、税金などの計算が含まれていないので不正確な計算結果となります。
税金とは所得税と住民税のことを指します。これらは個人の所得によって納税する額が変わってきますが、普通の平均的なサラリーマンでしたら所得税は５～２０％くらいです。住民税は一律１０％です。
ざっくりですが、仮に所得税２０％住民税１０％で合計３０％が課税されるとしたら、課税の計算は売上から経費を引いた利益分に課税されます。
仮にローンを組んで購入していて毎月の返済７万円の内訳が、元本返済５万円、金利返済分２万円だったとしたら、金利返済分のみ売上から経費扱いとして引くことができますので、家賃１０万円／月から管理費修繕積立金２万円／月とローン金利２万円／月を引いた６万円／月が利益となります。
ですので、課税金額は
6万円/月ｘ30% = 1.8万円/月
となります。
この段階でキャッシュフローは、
キャッシュフロー = 毎月家賃 - 管理費修繕積立金 - ローン金利 - 税金
4.2万円/月 = 10万円/月 - 2万円/月 - ２万円/月 - 1.8万円/月
となります。そして税金を計算した後の利益に対して、ローン返済分の元本５万円を引くと０．８万円／月の赤字のキャッシュフローとなってしまいます。
ざっくりで計算しましたが、業者の話を信じて物件を購入してしまうと実際のキャッシュフローは毎月赤字となってしまうので、物件を所有する限りあなたのお財布からお金が逃げてしまう状態が３５年間も続くのです。
しかも利回り５％というのもこれは表面利回りの計算であって、実際は実質利回りで計算すべきです。
実質利回り =
((年間家賃 + 諸経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用)) ｘ 100
※諸経費：管理費修繕積立金、固定資産税、都市計画税等
購入時諸経費：仲介手数料、印紙税、登録免許税、司法書士手数料、
不動産所得税等
一般的に言って、分子のほうの諸経費は家賃に対して２割くらい余計にかかりますし、分母の購入時諸費用は物件価格に対して１割くらい余計にかかります。
一般的に実質利回りに対して実質利回りは２～４％くらいかかります。
そうすると表面利回り５％の物件というのは、実質利回りは１～３％くらいになってしまいます。
その動産投資において実質利回り１～３％というのは、正直負債でしかありません。
あなたにお金をもたらしてくれる資産となりうる物件を探すのであれば、実質利回り８～１０％以上は欲しいところです。
もちろんそのような資産となる投資物件はその中の不動産の数％くらいしかないでしょう。
成功する不動産投資家は、そういった物件を買い集めているから成功しているのです。
不動産業者に言われるがままに騙されて購入していては、お金持ちにはなれないので、自分で良い物件を見抜く勉強と努力が必要なのです。
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