ハワイ不動産の管理費と固定資産税
ハワイの物件にも日本の不動産と同様に固定資産税と管理費は必要です。
ただ物件によっては日本の感覚で考えていてはちょっとビックリするからいの額が必要になることがあります。
これは表面利回りと実質いくら残るのかの違いに大きく影響します。
実際に簡単な計算をしてみましょう。
50万ドルで買った物件に月に2000ドルの家賃収入があったとします。
年間の表面利回りは4.8%になります。
ところが毎月の管理費が800ドルで年間の固定資産税が5000ドル(毎月約420ドル) ならどうなるでしょうか。
一気に2%以下になってしまいます。
実はホテルコンドの中には表面利回り以上の経費が必要となる物件もあるのです。
勿論収支はマイナスになります。
日本でも最近チラホラと見るようになってきたホテルコンド物件ですが管理費が10万円近いことはちょっと考えにくいのではないでしょうか。
ただこの中には駐車場がついているところもありますし、逆に電気料金が含まれていない場合もあります。
水道代は含まれています。
特にハワイでは物件がかなり前に建てられていることから管理費や修繕積立金が毎年微増し続けています。
ホテルクオリティを維持するためには不可欠なことです。
またハワイ特有のホテルエリアという考え方があるのですが当該エリアでは固定資産税が住宅エリアの3倍になります。ホテルの部屋として貸し出していない場合は3分の１ですがその場合は毎月の収入がありません。
収入を得ながらクオリティを維持するための支出と固定資産税のバランスをとりながら利益を出すことが大切です。
ある50㎡のホテルコンドの必要経費ですが管理費895ドルがで固定資産税が年間8136ドル(月額678ドル)となっています。ホテルの手数料や修繕積立金を支払った後に物件を維持するために必要な経費です。
ホテルとしてその部屋の売り上げを必ず確認しないとダメですよね。
ハワイの不動産に投資するためには必ず自分で判断できる力をつけることが必要です。
私はハワイが大好きな一不動産投資家です。日本では歯科医師でした。ハワイに行くたび日曜日毎にオープンハウス巡りをして見学した物件は350件以上になります。初めて投資しようとする方がエージェントに言われるままに買うことにならないために、実体験に基づいたノウハウを発信します。