先日たまたま読んだ下の記事（五輪延期で高級マンション「晴海フラッグ」購入者が地獄を見る恐れ）から下、 今回のコロナウイルス禍、オリンピック延期、その他考え得る様々なリスクを軽減し、人生の後半を豊かに、悠々生活の実現を！と考える当ブログの趣旨とは余りにも対極的な、私からすると到底あり得ない選択としか思えない話なので呆れると共に皆様にも御紹介を、と思って下にコピーしてみました（＝下の赤錆色の部分）
私の基本的な考え方としては、
１．人口減が現実化した日本では、居住用マンションは最早投資対象にはなり得ない。特に、中国人を中心としたインバウンド需要が消失した今では高額な都内のタワマン等は「買った＝ババを掴んだ」と言っても良い状態なので「億万長者の現金買い」でもない限り投資にはなり得ない。
２．今、超低金利だからと言って何千万円も何十年の住宅ローンで借り入れるのは、将来金利が少し上がっただけでも致命的なダメージとなる。
五輪延期で高級マンション「晴海フラッグ」購入者が地獄を見る恐れ
（FRIDAY DIGITALの記事から）
完成が迫る「HARUMI>72㎡で5,700万円台からという「お得感」もセールスポイントとなって、第１期のセールスは堅調に推移していた。
不動産関係者も注目するこの巨大プロジェクトが、オリンピックの延期または中止によって、どうなってしまうのか。不動産事業プロデューサーでオラガ総研の牧野知弘氏に話を聞いた。
何らかの補償が得られる可能性は低い
「仮に東京五輪延期なら、すでに販売した分の引き渡しは、１、２年伸びるわけです。子どもの就学などのライフイベントを見据えて購入を決めた人にとってはプランが大きく狂うことになります。しかし延期になったからといって、デベロッパー（以下、デベ）から損害賠償金の支払いなどが行われるかというと、難しいところでしょう」
一般的な売買契約書には、地震など天災を原因とする引き渡し延期について、デベ側は責任を追わないと明記されている。今回のケースも「天災」に該当するなら、引き渡しが１、２年延期されたとしても、デベ側の過失とはいえない。
たとえば7,000万円の部屋なら、購入者が契約時に支払ったであろう手付金は700万円から1,400万円。手付金を放棄して契約解除する選択はさすがにないので、購入者は引き渡しを待つしかない。つまり多額の資金を４、５年もの間預けたままにすることになる。
金利上昇リスクも心配だ。住宅ローンの金利は通常、引き渡しの時点のものが適用される。史上最低水準にある現在の状況を考えると、４、５年後には金利が大幅に上昇する可能性もある。購入者にとって、不安が拭えない数年間となるだろう。
「デベが一社単独で財務に余裕があるなら、ペナルティなしで契約解除してもいいと購入者に提案することもあるでしょう。私が責任者ならそうしますね。でも今回は、難しいかもしれません」
と牧野氏。なぜなら今回は、売り主として10社（三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT都市開発、日鉄興和不動産、大和ハウス工業）が名を連ねているからだ。この全社の同意を取るのは容易ではないだろう。
「中止」になればブランド価値が下がる！
一方、オリンピックが延期ではなく中止になった場合はどうか。この場合は、スケジュール通りに引き渡しとなるので、購入者はむしろホッとするかもしれない。しかし、当初から展開してきた「オリンピックのレガシー」というブランディングがまったく意味をなさなくなるばかりか、物件自体のイメージダウンも懸念される。
それでなくとも、新型コロナを発端に世界的な景気後退が危惧されるような状況だ。現在行われている販売活動に影響が出ることは必至だ。しかし、たとえ販売が不調になったとしても、すでに購入した人のことを配慮すると、値下げして早期に売りさばくという判断はしづらい。
購入者や検討中の人にとってさまざまな不安がつきまとう物件だが、デベ側にとっても「行くも地獄、戻るも地獄」だ。経営陣は頭を抱えているに違いない。
「そもそもこの物件は、眺望の良さや坪単価の低さなどの魅力はあるものの、交通の便に問題があります。最寄り駅は都営大江戸線「勝どき」駅ですが、一番近いSEA VILLAGEのE棟でも徒歩16分、一番遠いSUN VILLAGEのA棟だと徒歩21分です。また供給戸数が多すぎるため将来の価格下落リスクもあります」
と牧野氏は語る。
世界経済に暗雲が立ちこめている昨今、購入を検討している人は慎重に考えるべきだろう。
◆牧野知弘（まきの ともひろ）
上の記事で72㎡で5,700万円台からという「お得感」 １９８０年代後半のバブル経済の時代なら兎も角、今の日本の状態を見て、これを「お買得」と考えるのは到底納得出来ません。勿論、購入者達は実際に住まいを必要としていて、相当の期間準備し、熟慮の結果の決断で、今回のコロナウイルス禍やインバウンドの消失、オリンピックの延期等は全く想定外だったはずですが、莫大なローンを背負ってしまったのは事実です。 ひるがえって当ブログで御案内したコンドミニアムなら隣接する２ユニット買っても総額５６０万円（＝「生きたいように生きる」のは貴方の選択次第！という話2020-07-28の記事）
おそらく上の「HARUMI FRAG（晴海フラッグ）」の頭金にも満たない少額のはずです。更に半額だけ払って残金は５年間のローン（＝月々2万円位の支払い）にも出来るので、購入者の負担は比較にならないほど軽いものとなります。しかも毎月5万円位で食事・管理（＝掃除・洗濯等のルームサービス）付きに出来るので、毎月それだけでほぼ生活出来る、という結果となります。おそらくは年間２００～３００万円以上を数十年間、合計で数千万円もの気の遠くなるような住宅ローンを抱え込むよりも、よっぽど気楽で余裕のある生活が出来るはず、と思うのは私だけでしょうか？ 今回のコロナウイルス禍を見るまでも無く、永い人生、一体いつ何があるか分かりません。 何千万円ものローンに一生縛られ、転職や脱サラ・独立のチャンスも諦めざるを得ないかも知れません。 重過ぎる重荷を何も好き好んで背負い込む必要はありません。 貴方はもっと気楽に生きられます。
なお私はゴールデンウイーク明けまでは日本に滞在し、5月中旬頃（今回のコロナウイルス禍が少し落ち着けば）成田からフィリピンに戻る予定でしたが、日本・フィリピン共に一層蔓延拡大の現状で、まだ日本に足止めされています。来年春頃には有効なワクチンの接種も始まるかも？と期待を持って栃木県でステイホームの毎日です。フィリピンでの介護や移住＋不動産投資に御興味を持たれた方はぜひ現地・物件確認にフィリピンにおいで下さい。（＝御同行歓迎です）
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お問い合わせはメールで astonmdb11@yahoo.co.jp （担当 武田まで）
私の基本的な考え方としては、
１．人口減が現実化した日本では、居住用マンションは最早投資対象にはなり得ない。特に、中国人を中心としたインバウンド需要が消失した今では高額な都内のタワマン等は「買った＝ババを掴んだ」と言っても良い状態なので「億万長者の現金買い」でもない限り投資にはなり得ない。
２．今、超低金利だからと言って何千万円も何十年の住宅ローンで借り入れるのは、将来金利が少し上がっただけでも致命的なダメージとなる。
五輪延期で高級マンション「晴海フラッグ」購入者が地獄を見る恐れ
（FRIDAY DIGITALの記事から）
完成が迫る「HARUMI>72㎡で5,700万円台からという「お得感」もセールスポイントとなって、第１期のセールスは堅調に推移していた。
不動産関係者も注目するこの巨大プロジェクトが、オリンピックの延期または中止によって、どうなってしまうのか。不動産事業プロデューサーでオラガ総研の牧野知弘氏に話を聞いた。
何らかの補償が得られる可能性は低い
「仮に東京五輪延期なら、すでに販売した分の引き渡しは、１、２年伸びるわけです。子どもの就学などのライフイベントを見据えて購入を決めた人にとってはプランが大きく狂うことになります。しかし延期になったからといって、デベロッパー（以下、デベ）から損害賠償金の支払いなどが行われるかというと、難しいところでしょう」
一般的な売買契約書には、地震など天災を原因とする引き渡し延期について、デベ側は責任を追わないと明記されている。今回のケースも「天災」に該当するなら、引き渡しが１、２年延期されたとしても、デベ側の過失とはいえない。
たとえば7,000万円の部屋なら、購入者が契約時に支払ったであろう手付金は700万円から1,400万円。手付金を放棄して契約解除する選択はさすがにないので、購入者は引き渡しを待つしかない。つまり多額の資金を４、５年もの間預けたままにすることになる。
金利上昇リスクも心配だ。住宅ローンの金利は通常、引き渡しの時点のものが適用される。史上最低水準にある現在の状況を考えると、４、５年後には金利が大幅に上昇する可能性もある。購入者にとって、不安が拭えない数年間となるだろう。
「デベが一社単独で財務に余裕があるなら、ペナルティなしで契約解除してもいいと購入者に提案することもあるでしょう。私が責任者ならそうしますね。でも今回は、難しいかもしれません」
と牧野氏。なぜなら今回は、売り主として10社（三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT都市開発、日鉄興和不動産、大和ハウス工業）が名を連ねているからだ。この全社の同意を取るのは容易ではないだろう。
「中止」になればブランド価値が下がる！
一方、オリンピックが延期ではなく中止になった場合はどうか。この場合は、スケジュール通りに引き渡しとなるので、購入者はむしろホッとするかもしれない。しかし、当初から展開してきた「オリンピックのレガシー」というブランディングがまったく意味をなさなくなるばかりか、物件自体のイメージダウンも懸念される。
それでなくとも、新型コロナを発端に世界的な景気後退が危惧されるような状況だ。現在行われている販売活動に影響が出ることは必至だ。しかし、たとえ販売が不調になったとしても、すでに購入した人のことを配慮すると、値下げして早期に売りさばくという判断はしづらい。
購入者や検討中の人にとってさまざまな不安がつきまとう物件だが、デベ側にとっても「行くも地獄、戻るも地獄」だ。経営陣は頭を抱えているに違いない。
「そもそもこの物件は、眺望の良さや坪単価の低さなどの魅力はあるものの、交通の便に問題があります。最寄り駅は都営大江戸線「勝どき」駅ですが、一番近いSEA VILLAGEのE棟でも徒歩16分、一番遠いSUN VILLAGEのA棟だと徒歩21分です。また供給戸数が多すぎるため将来の価格下落リスクもあります」
と牧野氏は語る。
世界経済に暗雲が立ちこめている昨今、購入を検討している人は慎重に考えるべきだろう。
◆牧野知弘（まきの ともひろ）
上の記事で72㎡で5,700万円台からという「お得感」 １９８０年代後半のバブル経済の時代なら兎も角、今の日本の状態を見て、これを「お買得」と考えるのは到底納得出来ません。勿論、購入者達は実際に住まいを必要としていて、相当の期間準備し、熟慮の結果の決断で、今回のコロナウイルス禍やインバウンドの消失、オリンピックの延期等は全く想定外だったはずですが、莫大なローンを背負ってしまったのは事実です。 ひるがえって当ブログで御案内したコンドミニアムなら隣接する２ユニット買っても総額５６０万円（＝「生きたいように生きる」のは貴方の選択次第！という話2020-07-28の記事）
おそらく上の「HARUMI FRAG（晴海フラッグ）」の頭金にも満たない少額のはずです。更に半額だけ払って残金は５年間のローン（＝月々2万円位の支払い）にも出来るので、購入者の負担は比較にならないほど軽いものとなります。しかも毎月5万円位で食事・管理（＝掃除・洗濯等のルームサービス）付きに出来るので、毎月それだけでほぼ生活出来る、という結果となります。おそらくは年間２００～３００万円以上を数十年間、合計で数千万円もの気の遠くなるような住宅ローンを抱え込むよりも、よっぽど気楽で余裕のある生活が出来るはず、と思うのは私だけでしょうか？ 今回のコロナウイルス禍を見るまでも無く、永い人生、一体いつ何があるか分かりません。 何千万円ものローンに一生縛られ、転職や脱サラ・独立のチャンスも諦めざるを得ないかも知れません。 重過ぎる重荷を何も好き好んで背負い込む必要はありません。 貴方はもっと気楽に生きられます。
なお私はゴールデンウイーク明けまでは日本に滞在し、5月中旬頃（今回のコロナウイルス禍が少し落ち着けば）成田からフィリピンに戻る予定でしたが、日本・フィリピン共に一層蔓延拡大の現状で、まだ日本に足止めされています。来年春頃には有効なワクチンの接種も始まるかも？と期待を持って栃木県でステイホームの毎日です。フィリピンでの介護や移住＋不動産投資に御興味を持たれた方はぜひ現地・物件確認にフィリピンにおいで下さい。（＝御同行歓迎です）
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