賃貸中だった物件が2戸空き家になって大変です
賃貸中の戸建物件がたて続けに2戸も退去してしまってから2ヶ月が経過しました。家賃は2戸とも53,000円でしたので合わせて106,000円にもなります。会社員として給料をもらっていたとして、1ヶ月の収入が10万円も減額されたら生活が成り立たなくなります。自営業を営んでいる人なら良く分かると思いますが、収入が良い時期もあれば悪くなる時期もあります。大家さんの家賃収入は安定していると言われますが、あくまでも他の業種に比べてだと思います。
築古大家の賃貸別件は、5月に1戸、6月に1戸が空き家になってしまいました。そのため最近は大工や内装職人のごとく毎日現場に通ってDIYリフォームをしています。まずは1戸を仕上げてから2戸目のリフォームをしようとしています。6月は敷地内の雑草処理や窓や窓枠レールなどの清掃に追われました。3年間の入居でしたが、雑草処理や清掃は全くやっていなかったと思われるほど酷いものでした。
7月に入り清掃はひと段落したので修繕箇所の確認に入りました。玄関廊下の床はもともと踏むと沈むように弱くなっていました。また確認すると洗面所の床も同じように踏むと沈むことが確認できました。そのため当初は床の一部を切り取り、弱い箇所の床板を張替える修繕で済ませようとしました。
床の一部を丸ノコで切り取ってみると、床下にはかなりの湿気、むしろ床下浸水した後がしっかりと確認できました。床下浸水は7月の梅雨で入ってしまったのか、それとも他に原因があるのか分かりませんが、まずは床下清掃をするために、玄関廊下から洗面所までの床板を全て剥がすこととしました。
床板を剥がしてみると湿気というより水がかなりありました。水をとるために新聞紙を丸めて入れてみたり、扇風機を床下に向けて回してみたりしました。またスポンジで水を吸ってバケツに絞ってみると10リットル以上にもなりました。そして玄関框の下部には大量の水を吸った土が大量にありました。土も移植ごてですくい土嚢袋に詰めました。
リフォームをするというよりも、現場作業員の仕事を黙々と一人でこなしているような感じかもしれません。8月になってから毎日天気がよく猛暑日が続いていたので、床下もだいぶ乾き、根太補強や板を仮置きするなど大工作業が出来ています。
床下の湿気対策として防腐、防虫、防カビ、防蟻が配合された防腐剤を床下の木部に塗布しています。念のために補強の根太や床板の裏面にも塗布しています。今後の床下浸水は完全に防ぐことはできないかもしれませんが、床下に調湿材も撒くことである程度の湿気対策にはなるはずです。
床下対策をしたとしてもリフォームは終わりません。床を剥いでいるのでむしろ作業が増えています。これから調湿材を撒き、根太補強をし、床板を張って、さらにクッションフロアを張って床の修繕が完了します。床が終わっても壁紙や水回り、設備の細かな修繕や清掃など様々作業が残っています。外注してしまえば費用はかかりますが、自分での作業はなくなります。
DIYリフォームは大変です。完成をイメージして、外注した場合の費用を比較想定して何とかやっていけるようでなければ、時間ばかり過ぎてしまうので注意が必要です。時間がかかっても出来る限り費用を節約したい、DIYの経験値を上げて今度のリフォームに備えていきたい、という考えがない限り途中で挫折してしまう可能性が大いにあります。
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12年間家賃を払い続けてくれた入居者が退去してしまいました
大家さんを始めて10年以上になる築古大家です。最初の賃貸物件としてオーナーチェンジで購入したのは東京郊外のワンルームマンションでした。その後、オーナーチェンジ物件をいくつか購入していきます。今回退去した物件は、初めて特別競売で落札した戸建です。特別競売と一般競売で誰も入札をせずに残っていた物件です。
一般競売の適正価格から2割引となり、当時は約300万円足らずだったと記憶しています。落札した物件は築15年程度で空き家状態、内装もそれなりに汚れや傷みがありました。元所有者を見つけることは難しく、引き渡し命令の処理をして鍵屋さんを手配して玄関鍵を開錠して入室しました。
玄関鍵はピッキングで開けるのではなく、ドリルで玄関の鍵シリンダーを破壊して新しいシリンダーを付けてもらいました。元所有者を見つけて鍵を貰うことができれば、シリンダーの交換はDIYで簡単にできます。競売では所有者が物件に住んでいれば交渉していくことも珍しくありません。実際に競売で落札して、そのまま元所有者と賃貸借契約をして家賃をもらうことが出来れば、リフォームも賃貸募集もすることがないのでかなり楽ができます。
また、元所有者が転居していても見つけることが出来れば玄関鍵を貰うこともできます。築古大家の経験では、鍵の引き渡し料として1万円程度渡しています。鍵屋さんに開けてもらうよりも少し安くできるのと、残置物があった場合でも所有権放棄書にサインを貰うことができるので、後々のトラブルを避けることができます。
今回12年間入居の戸建は、競売で初めて落札をして、空き家からリフォーム、賃貸募集、客付けとなった物件です。空き家で残置物もなかったため、元所有者を探し出すことはありませんでした。リフォームも壁紙張替えなどは外注して、クリーニング作業のみDIYで対応しました。地方の過疎化している地域であったこともあり賃貸募集はかなり大変でした。
まだ会社員として、都心に通っていたため訪問ではなく電話とFAXで募集依頼をしていました。今では訪問して募集依頼をしていますが、当時は休みも少なかったためなかなか訪問できませんでした。電話では何件も断られ、まともに依頼を受けてくれる不動産業者はほとんどいませんでしたが、何とか受けてくれた業者が決めてくれました。この不動産業者が今まで全ての物件を決めてくれています。
入居者はシングルマザーで小学生と中学生の子供がいて、さらに猫2匹飼っていました。しばらくしてから年老いた母親も入居して、4人と2匹で入居していたと思われます。12年で浄化槽のブロアポンプを2度交換し、駐車場のポリカ波板を交換しました。退去時に聞きましたが、給湯器も追い炊きができなくなっていたようです。
ゴルフ場でキャディーの仕事をしていたようで、コロナ自粛で仕事がほとんどなくなって収入が激減していたようです。ペットも母親も亡くなり、入居時に小学生と中学生だった子供たちも出て行って独り暮らしとなり、4LDKの一戸建ては広すぎたようで引越しを決断したようでした。延床面積は80㎡を超えるので確かに広すぎであり、家賃も割高だったのでしょう。
物件は小高い袋小路の住宅団地内にあり、街中から少し離れています。引っ越し先は街の中心に近い2DKアパートだそうです。長期間入居だけでなく、子供とペットも一緒だったため壁紙や襖など内装はかなり傷んでいました。それでも、退去立ち合いでは室内の清掃だけでなく敷地内の雑草や落ち葉の処理もしてくれていました。一戸建てとはいえ賃貸住宅なので清掃もほとんどしない入居者が多く、敷地内の雑草や落ち葉処理などやっていた入居者は見たことがありませんでした。
退去立ち合いの際には内装などはかなり傷みがあり、壁も一部穴が空いていましたので1万円だけ貰うことになりました。今後は他の空き家も含めてリフォームをやり賃貸募集をしていく予定です。最近ではジモティーなど直接募集ができる媒体も発達してきているので試していこうと思います。
指値はどんなタイミングでするのがいいのか
中古の一戸建ては地方では300万円前後で買うことができるといわれます。アットホームやホームズなど不動産のポータルサイトでは300万円台の売り物件はありますが、300万円未満はあまり見当たりません。では、そうすれば安く買うことができるのでしょうか。考えてみます。
まず簡単に簡単なところだとネットに情報が出ている売り物件に問い合わせをしていきます。気になる物件は現地確認と場合によっては営業担当者の立ち合いで内見までしていきます。内見の時に営業担当者とある程度細かい話もすることになるので、物件の売主さんの情報をそれとなく聞き出し、指値が可能かどうかを確認していきます。
ほとんどの物件で指値が可能ですが、中には指値は全て断って欲しいという売主さんもいますので無理に指値をするのはよくありません。まあ指値がどの程度の金額であれば営業担当者が売主さんに持っていってくれるのか確認します。その後に自分の希望金額を伝え、話をしてもうらえるか確認していきます。
営業担当者が無理だというのであれば、止めておくのが無難です。その後に物件の価格が下がるようなことがあれば教えてもらう程度にしておきます。他の物件でネットに情報を出していない物件やこれから出てきる物件があれば連絡をもらうよう話をしておきます。
また指値が可能であれば、指値をしておきます。書面が必要なのか口頭でもいいのか確認をしておきます。その後に指値をして通れば契約にいくのですが、買付申込は契約ではありませんので拘束力はありません。ただ不動産業者、営業担当者との信用問題となりますので指値が通ってからキャンセルするのは極力避けておきます。万一キャンセルをしてしまうと、その業者とは二度と話ができないと考えましょう。
指値が通らなければ、物件探しからやり直しです。不動産ポータルサイトは短時間でもいいので毎日見ていると新規の物件はいち早く見つけることができます。良い物件であればすぐに問い合わせをするのもありかと思いますが、気になる程度であればお気に入りに入れておいてしばらく様子見をしていきます。
お気に入りを含め、不動産情報をポータルサイトで定期的に見ていると新規物件を見つけることや、価格が変更されているのを見つけることもできます。新規はともかく価格が下がった物件は、売主さんが早く売却したいと考えるようになっているはずです。この場合、さらなる指値を受け入れてくれる可能性があります。
築古大家自身も過去の経験ですが、480万円から380万円に値下げされていた物件で230万円の指値が通ったことがあります。売主さんが弱気になっていたようで、不動産業者が話を通してくれました。指値が通らないことがほとんどですが、不動産業者によっては両手となれば頑張ってくれます。大幅な指値は不動産業者に確認しないと売主さんまで届かないことも多いため、必ず確認することが必要です。
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不動産投資はどの分野が儲かるか考えてみた その⑤
一戸建ての投資がここ数年流行っています。一戸建てなら儲かるのか、大きく儲けることは難しいのですが、儲けることはできます。ただし、相場よりも高く買い、大手の業者にリフォームを丸投げしてしまうと儲けることはできないでしょう。業者は儲かりますが、依頼すると高くつきます。住友不動産の新築そっくりさんでは、一戸建てのリフォーム工事の見積りで1,000万円以上の提示がありました。
安く買って、安くリフォームをして、適正な家賃で賃貸することができれば、不動産投資は儲けることは難しいものではありません。なかには安い家賃で賃貸しても儲けることはできます。まず入り口の安く買うことが前提となりますが、不動産を買うことを目的としてはいけません。不動産をできる限り相場よりも安く買いたいと誰もが考えますが、簡単に安くかうことは出来ません。
不動産を安く買うことが出来ないのは、売主が安く売る必要がないからです。特に満室で回っているアパートやマンション、賃貸中の一戸建てなどは家賃が入り続けているため売れなくてもいいのです。そのため高値で売りにだしており、指値が入ると断ることがほとんどです。ただ、賃貸中の不動産であっても早急に現金化する必要がある場合は値下げすることもあります。
空き室が多い一棟アパートやマンション、空き家の一戸建ては安く売っていることがあります。それでも満室想定利回り10％など、空き室であっても賃貸した場合で売りにでています。特に健美家などの投資不動産のポータルサイトでは、空き室であっても利回りは必ず記載されています。
区分マンションは管理費と修繕積立金を必ず負担することになります。ワンルームマンションで月に1万円を超えてくると地方で区分マンションはかなり厳しくなります。都内でも23区を除けば家賃は5万円以下がほとんどです。地方では3万円あればいい方で、中には2万円以下の家賃もあります。
一戸建ては地方でも5万円以下の家賃はほとんどありません。なかには4万円前後まで家賃が下がることはありますが、区分マンションと違い管理費と修繕積立金もなく、一棟アパートやマンションのように共有部や敷地内の清掃など維持管理も必要ありません。一戸建ては賃貸であっても入居者が敷地内の草刈りなどの維持管理をしてくれます。修繕なども小規模なものであれば、自分でやってくれます。また家族で入居することも多く、ワンルームマンションなど単身で入居するのに比べると10年以上など長期入居する場合もあります。一度入居すればすぐに退去することはあまりありません。
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不動産投資はどの分野が儲かるか考えてみた その④
中古物件を買えば儲かるのか、新築に比べれば利回りも高くオーナーチェンジであればすぐに家賃が入るので儲かりそうです。新築では利回り5％もあればいい方ですが、地方の中古1棟アパートでは利回り10％を超える物件は珍しくありません。むしろ地方で利回り10％未満の中古物件は割高だといえます。
一時期、地方で中古の一棟マンションを買って一気に家賃収入を伸ばす手法がありました。鉄筋コンクリートマンションは耐用年数が長く、木造22年に比べ47年もあります。銀行などの金融機関は耐用年数の残存期間で融資することが一般的で、築年数22年未満の鉄筋コンクリートマンションでは30年の借入が可能です。
返済期間が長くなるほど毎月の返済金額が減り、家賃収入が残ることになります。税金の支払いを除けば、キャッシュフローはプラスでやっていくことはできます。ただ、そこには空き室想定と修繕費用はほとんど考慮していません。空き室がでれば家賃は入りませんし、原状回復リフォームもしなければなりません。空き室がでると収入が減るだけでなく支出も発生します。
また大型物件では大規模修繕の費用も高くなります。一戸建ての外壁塗装では高くとも100万円ていどですが、3階建て以上の鉄筋コンクリートマンションでは外壁修繕で1,000万円以上の費用がかかります。中古で買った時に、大規模修繕がやってあればすぐに必要となることはありませんが、そうでなければ数年の間にやらなければならないでしょう。
手元資金があれば問題とはなりませんが、毎月のキャッシュフローで何とかやりくりしているようでは厳しくなります。大規模修繕は必ずやる必要はありませんただ、やらなければ経年劣化が進み雨漏りなど不具合が発生する可能性があります。雨漏りが発生してから、その部分だけ修繕すればいいとする考えもあります。外壁や屋根の修繕は足場を組んでやることになりため、一度にまとめてやることになります。
建物の修繕があれば費用がかかります。家賃の1年分の資金など簡単にとんでいきます。一棟マンションで毎月100万円の家賃があり返済が80万円あれば手残りは月20万円、年間240万円です。修繕費用が必要となるのは手残りの240万円ではなく年間家賃の1,200万円です。手残り家賃を全て貯めておいても5年かかります。
税金の支払いと空き室による家賃の減少、原状回復リフォーム費用を除いているので、実際は5年で貯まることはありません。こうなると一棟鉄筋コンクリートマンションは儲かりません。それでも一棟鉄筋コンクリートマンションが一番儲かる可能性があります。一棟アパートや一戸建てに比べて居室が多いことで、一棟での家賃収入が一番多いからです。建物を安く買い、修繕費用も安く抑えることができれば儲かる可能性があります。
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不動産投資はどの分野が儲かるか考えてみた その③
レオパレス21のアパートで界壁がないという問題は、家賃保証の金額の減額交渉が大家さんに入ったことがきっかけで発覚しています。相場の3割以上高い建築費用がかかっていたレオパレスシリーズの共同住宅は欠陥住宅だったのです。界壁などというものは、レオパレス21で報道されるまで知らなかった人も多かったはずです。各室の戸境壁は部屋の壁です。界壁は屋根裏空間の壁です。
一戸建てでは屋根裏が物置やロフトとして有効利用することもあります。また天井を塞いでも壁を作ることはありません。共同住宅は戸建とは違うようです。アパートなど共同住宅では、建築基準法に則ると火災が広がることを防止するため屋根裏には防火壁としての界壁を設置しなければなりません。簡単なものであれば石膏ボードを2枚重ねて設置すればいいようです。
石膏ボード1枚の価格は厚み12.5mmでも1,000円以下です。界壁1つで20枚以下、部材で20,000円となります。新築時であれば簡単な設置作業で済みます。一般的な10室2階建てのアパートでは、界壁が4つ手間賃を1軒あたり20万円とすると、高く見積もっても28万円となります。
1軒あたり約30万円を節約するためにレオパレス21では界壁を設置せずにドンドン建築していきます。設計段階では界壁が入っていたようですが、実際の建築現場では界壁を設置しないように指示がでていたようです。それも建築されてから10年以上経過した建物で界壁問題が発覚してからのことです。
建築基準法を理解して、建築士のような知識が必要になるのかといえば、そこまでは必要ないと思われます。ただ、大手のハウスメーカーに依頼しているのだから問題なく建築しているはずだ、という妄信することは非常に危険なことになります。小さな金額であれば、あまり考える必要はありませんが、大きな金額では慎重にならないといけません。
新築の木造アパートが儲からないというわけではありません。大手ハウスメーカーで営業担当者の言いなりでやってしまうことが儲からないのです。儲かるのは大手ハウスメーカーであり、その一部は営業担当者の歩合給になります。大手ハウスメーカーに依頼をしても、実際に建築現場で施工するのは下請けであり、さらに作業するのは経験が浅い作業員です。
地元の工務店に依頼すれば大手ほど利益を取ることはなく、地元の評判を気にするため丁寧な仕事をするはずです。そうはいっても妄信することはなく、定期的な見回りをして差し入れをしながら作業員の仕事を確認することも必要です。全てに対して疑うことまではやりすぎになりますが、仕事をしっかりやっているのか確認はしていくことが無難です。
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不動産投資はどの分野が儲かるか考えてみた その②
シェエハウス投資は一棟の建物の中で、浴室、トイレ、洗面台、キッチンなど各室に設置する必要がないため、建築費用を抑えることができます。またリビングやキッチンが共有となり、居室を狭くすることができ、居室にはテレビやベッドなどの家具家電を設置しておくことで、同じ面積のアパートに比べても家賃を高く設定できます。
新築アパートでは利回り5％以下のところ、新築シェエハウスでは利回り8％以上となります。融資もつくので自己資金はほとんど必要なく、家賃保証もつくので返済に困ることはありません。銀行に返済しても手残りがあるので、どんどん自己資金が増えていきます。
いいことばかりのシェアハウス投資です。やらない理由が見つかりません。営業担当者は言います。
「私もシェエハウス投資をしたいと考えていますが、銀行融資が出ません。○○様のように一部上場会社に何年も勤務していて年収が高く、しっかりとした立場でないと銀行が融資をしてくれないのです。○○様は選ばれた方であり、特別なのです。」
自分が特別な存在だと勘違いしてしまい、新築シェエハウス投資を始めてしまいます。最初の数ヶ月、なかには1年以上は家賃保証があった人もいます。家賃保証があり自己資金もほとんど必要ないことで、シェアハウス2棟目を買った人もいたようです。
自分は特別な存在であることから、儲かるのであって、誰でも儲けることは出来ない、そう考えていたのでしょう。実際は特別な存在として、販売業者からカモにされているのが分かりません。自分で考えることを止め、他人が自分のために儲け話を持ってくることはありまえん。他人が持ってくる「ここだけの特別な儲かる話」は、持ってきた人が儲かる話であり、投資やローンの話がでた瞬間に警戒しなければなりません。
シェアハウス投資をやって儲かっている人もいます。ただし、儲かっている人のなかで、かぼちゃの馬車など、大手の業者から買ってシェエハウス投資をしている人はいません。その多くは中古物件を割安で買い、建物の内外装を自分の手配で安くリフォームして、賃貸管理や入居者募集も自分でやっています。
新築シェエハウスでも儲けることはできます。自分で土地を仕入れ、建物を建て、賃貸募集をすることを自分でやります。業者がやることを自分でやるため、手間はかかります。お金をかければ手間をかける必要はありません。
レオパレス21や大東建託などの賃貸住宅のハウスメーカーで新築する場合も同様です。土地を所有していることで、特別な存在だと営業されることもあります。ハウスメーカーの建築費用は相場の3割増ともいわれています。家賃保証をしっかりしてくれていれば、3割増でも問題ないと思い契約してしまった地主さんもいます。家賃保証が契約通りに続いていれば全く問題ありません。ただ、最近では家賃保証の減額交渉が入り、そこから界壁がないことが発覚しています。
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