騙される？　修繕積立金 – 本当はそんなに必要ない可能性大

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そもそも修繕積立金とはなんだろうか。

マンションを購入するにあたって、物件価格以外で注意しなくてはならないものに、「管理費」と「修繕積立金」というのもがあります。

「管理費」は管理人さんの人件費、共用部分の水道光熱費や電球などの消耗品代、エレベーターや貯水槽の保守点検費用などが該当します。

一方の「修繕積立金」 とは、マンションの将来的な修繕に備えて、一定の金額をあらかじめ積み立てていくものです。外壁の改修やペンキの塗り替え、屋根の防水改修、駐車場の補修などは修繕積立金から支出されます。

このような大がかりな改修は基本的には、10年~15年に一回、「大規模修繕」としてまとめて行うことが多く、修繕積立金はこの大規模修繕を行う為に「長期修繕計画」と言う計画に基づいて徴収されます。

そして、今回はこの長期修繕計画と修繕積立金に関するお話をしたいと思います。

誰の為に積立をしているのかを改めて考えてみると・・・

修繕積立金は、将来マンションが痛んだ時にきちんと補修をする為に、みんなでお金を出し合って貯めておきましょうというコンセプトに基づくお金です。 従って、この積立によってメリットを享受するのは当然 「居住者」 ということになります。

しかし、この回答だと実は50点なのです。
ここで思い出してほしいのは、そもそもどれぐらいの修繕積立金をみんなで出し合うかを決める「長期修緒計画」を作っているのは、マンションを作った不動産会社だということです。

もちろん、マンションの自治会で長期修繕計画を改定することはできますし、極端な話「むこう20年は全く改修などしない」という決定をすることだってできます。

しかし、多くのマンションではそんなことはせず、「不動産の専門家が決めた分だけのお金を貯めておくもの」 と考え、黙々と修結検立金を払い続けることになります。

ところで、私が住むマンションで12年後に計画されている大規模修繕は 8.000 万円かかる計画となっているのですが、我がマンションの頼れる理事会が外部業者から見積もりを取り、計画されている補修を行うのに幾らぐらい必要なのかを調査したところ結果は「1,800 万円」でした。

この事実をもとに不動産会社に問い合わせたところ、「大がかりな補修が必要だった場合に備えて、多めに修繕積立金を貯めるブランにしている」 との回答だったそうです。

しかし・・・「多めにかかった場合」の準備だからと言って「4倍」 近い金額を蓄える必要あるのだろうか。

この疑問を私が知人の不動産会社の人間にぶつけていたところ、その人の回答は下記のようなものでした。

「自分の首を絞めるのであまり言いたくはないのですが、多くの大手不動産会社は長期修繕などを行うときに自社のグループ会社を使います。 つまり、不動産会社が作った長期修繕計画に基づいてマンション自治会に潤沢な資金を蓄えさせる一方で、長期修繕の時に高いコストでグループ会社に作業をさせて、彼らに利益を落としてあげるという構図になっていることが多いのです」 と言っていました。

つまり、長期修繕の積立が誰のメリットになるかという質問に戻ると、残りの 50 点分は「不動産会社とそのグループ会社」 ということになります。

もっとも、確かにマンションを作った業者が補修を行うということは安心であることも事実ですし、外部の業者がきちんとしたクオリティーの補修をしてくれるかどうかわからないので、その意味では安心を買っているという見方もできます。

しかし、外部業者が必要としている金額の4倍の資金を積み立てなくてはならないとなると、是非その必要性を証明してほしいと思います。この件は自治会で引き続き「本当に必要な金額はいくらなんだ」ということを不動産会社と話し合っていくとのことです。

ちなみに、修繕積立金が少なくて済むのであれば、中古で売る時にも有利なので、本当に必要な金額に抑えたいものですね。

付録

今日はコロナの非常事態宣言が撤回されたことを受けて、株式相場が非常に盛り上がりました。先週まで含み損を抱えていた私の日本航空の株式もプラスに転じ、一気に33,200円の利益になりました。

このままゆっくりと3,000円ぐらいまで続伸してほしいものです。