こんにちはケルンです。
昨日は緊急開催された妻に感謝DAY。（月曜日の朝に書いています）
大盤振る舞いで2品プレゼントしました。
いえ、高価なモノではありません。
「いつでもコーヒーがあると豊かな気持ちになるね」と言っていたので、シックなステンレスボトルをプレゼント。
そしてスタイリストcairnによる夏の柄物スカートを強力プッシュでプレゼント。
2つで1万円位ですが喜んでくれました。
ワタシはずっと欲しくて買おうか迷っていた、プリントTシャツを2枚大人買い。
妻へのプレゼントと自分の買い物で2万円程。
普段、経費対象になるもの以外を殆ど買わないので、なんだか思い切った気分です。
ああ、何でも躊躇せずに買えるような日を迎えたい。。
さて、重い腰を上げて、先日の仙台エリアマーケットリサーチ時に思いついた記事をマトメます。
内容は、
地方の大都市とワタシの居住地、どちらが不動産経営に向いているのかというものです。
土地の実勢価格、築10年超のRCマンション１K家賃を比較してみます。
それでは始めます。
まずはワタシの居住地。
千葉県某市の場合。
ワタシが賃貸需要に強いと思っているJR駅周辺の、
土地実勢価格が 55～140万円/坪。
１K家賃が共益費込みで 6.2～9.7万円/戸。
続いて札幌市。
北区、北大東側で創生川までの
土地実勢価格が 45～90万円/坪。
１K家賃が共益費込みで 4.5～7.5万円/戸。
そして仙台。
土地実勢価格が 50～86万円/坪
１K家賃が共益費込みで 5.5～9.9万円/戸。
以上を表にして相関数値にしてみました。
どうでしょう？
なんとなく3都市は比較的地価が近いのではないかと思ったのが本考察のキッカケです。
それに対して札幌は家賃が安いと思っていたのですが、
min値をマークするのは千葉でした。
max値をマークしたのも千葉でした。
さて、実際に4階建て以上のRC、S造を立てると仮定しますと、
1フロア3戸（１K 30ｍ２程度）を建てるのに必要な用地目安が、
商業で45坪ほど。
建ぺい率60％の場所だとすると60坪ほど。 （条例等の考慮を除く）
そう考えると札幌での土地費用目安が、
45万円/坪×60坪＝2700万円 （北34条付近くらいかな）
95万円/坪×45坪＝4275万円 （北13条位かな）
位になると思いますので、効率が良いように思います。
RCの建築費も安いと聞いていますので。
比較までに同じ考え方で千葉の場合、土地費用目安が
55万円/坪×60坪＝3300万円
140万円/坪×45坪＝6300万円
位となります。
土地の取得費として1000万円～2000万円程度差が開くイメージですね。
そして建築費が坪30万円異なるとすれば、施工面積530ｍ２位だとして建築費総額で4800万円程変わってきます。（千葉の方が高い）
これに比例して、設計料や不動産取得税の金額等も変わります。
という事は10年運営するとして、
概ね家賃が2～3万円/戸程度札幌が安くて運営効率は同じ
となります。（cairn式計算法による）
あとは固都税、除雪費、ADの作用ですね。
なんとなく、札幌に分があるように思います。
仙台は話題から外れてしまいました。。
いかがでしょうか？
ぜひぜひ皆様のご意見を、コメントやTwitterでお聞かせください。
面白いと思ったら記事のシェアーをお願いいたします。
おそらくAPだとまた結果が違ってくると思います。
最後に、
よかったら応援のクリックをお願いいたします。
↓
