不動産のスペック容積率をわかりやすく解説！割安な不動産【お宝物件】獲得して大家さんになりましょう
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
１０月２３日（金）記事で不動産のスペックである【建ぺい率】についてみなさまと勉強しました。
１０月２３日（金）記事
日当たりや風通し、防災などの環境を保つために、敷地にオープンスペースを保つことを建蔽率は定めています。
しかしオープンスペースの確保の制限はあるが、建物のサイズをすべて制限しているわけではありません。
「家の前に大きなホテルや事務所が建つことがあるのか」、「家の近所に大きなショッピングモールができるのかな」、「ショッピングモールができると、交通量が多くなり子供達の交通事故が心配」、「交通量が多くなると環境はどうなの」などの不安になりますよね。
そのため建物を建築するには建築基準関連法令で一定の制限がかけられています。
道路等の公共施設と建物のバランスを確保し、市街地環境の確保するため【容積率】というスペックが決められ、建物の敷地に占める延べ面積割合（２階建ての建物であれば１階と２階の面積を合計した割合）を制限しています。
このブログでは不動産のスペックである【容積率】について、みなさまといっしょに勉強したいと思います。
１ この記事をかいている人
宅地建物取引士：よしきさん
２ おすすめする方
・土地から購入してマイホームを検討している方
・土地から購入して新築共同住宅を検討している方
・戸建投資・共同住宅等の不動産投資をしている方が、土地値以下で投資物件を購入したいと考えている方
３ 容積率とは？
建蔽率と容積率で敷地に対して「このサイズまでは建築することができます」ということを決めています。
建蔽率で建物の敷地に対する建物面積を制限して、容積率は敷地に対する建物として利用できるサイズを制限しています。
容積率の目的は、道路等の公共施設と建物のバランスを確保し、市街地環境の確保するために用途地域ごとに決められています。
容積率によって同じ敷地の大きさであっても、敷地に対する建物の建てられる延床面積（建物の各階の面積合計）が変わってきます。
容積率の制限が緩いパーセントが大きいエリアは、アパート・マンションなどの敷地の活用を重視する方に最適なエリアとなります。
一方で容積率の制限が厳しいパーセントが小さいエリアは、住環境を重視したい方には最適なエリアとなります。
・敷地面積１５０ｍ２で容積率が２００％の場合
＊建物の高さや形状は、斜線制限や採光計算等の制限がありますが、ここでは説明を省略します
200%＝300m2÷150×100（％）
１階を１００m2とした場合は、２階は100m2と３階は100ｍ２まで建築できます。
・敷地面積１５０ｍ２で容積率が１００％の場合
100%＝150m2÷150×100（％）
１階を１００m2とした場合は、２階は５０m2まで建築できます。
４ 指定容積率とは？
容積率は国や地方自治体によって指定されているため、地域によって異なります。
容積率のパーセントが大きくなるほど敷地の活用ができますので、住居系は厳しく制限され商業系は制限が緩くなっています。
５ 容積率の前面道路制限
敷地に面している道路が１２ｍ未満の場合は、原則として全面道路の幅×６０％（住居系の用途地域では×４０％）と指定容積率と比較して、厳しいほうの数値となります。
・指定容積率が200%に指定されている住宅系の用途地域で前面道路が４ｍの敷地
4m×40%＝160%
指定容積率は200%であるが容積率は160%に制限されます。
６ 容積率が異なる区域にまたがる場合は？
建物が２つ以上の区域にまたがる場合は、各区域ごとに何㎡の建物までなら建築可能かを計算してそれぞれを合計します。
・１５０㎡の敷地で90㎡が容積率100％と60㎡が容積率200％の場合は
90m2×100％=90m2
60m2×200％=120m2
90m2+120m2=210m2
140%＝210m2÷150m2×100（％）
容積率は１４０％となります
７ 容積率の緩和について
容積率は建築基準関連法令により制限が緩和されますが、建物用途によって違いがありますので代表例を記載しておきます。
・共同住宅の共用廊下や階段
・建物内に地下室がある場合
・建物内に車庫がある場合
・エレベーターがある場合
・備蓄倉庫がある場合
・蓄電池がある場合
・自家発電設備がある場合
・宅配ボックスがある場合
８ まとめ
建物を建築するには建築基準関連法令で一定の制限がかけられています。
土地のスペックである【容積率】は、敷地に対する建物として利用できるサイズを定めていますので、同じ面積の敷地であっても、容積率が異なれば建物の延床面積は異なります。
アパート・マンションなどの敷地を最大限活用したい方は、容積率の制限が緩くパーセントが大きいエリアをおすすめします。
一方でマイホームなどの住環境を重視する方は、容積率の制限が厳しくパーセントが小さいエリアをおすすめします。
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