Sun Pacino(サンパチーノ)のブログへようこそ。
築古狭小物件を自主管理している兼業大家です！
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こんにちは！サンパチです！
一昨日、娘を成人式に送り出した後、残り福をもらいに地元のえべっさんへ行ってきました！
２年前に長女を、今年は次女を送り出し、親として一区切りついた感じです。
まぁ、子育ては嫁さんがしてくれたわけですが
成人式を迎えましたが次女の大学卒業までは、まだ2年チョイありますのでまだまだお金はかかりますし、自営業＆不動産賃貸業をコツコツ頑張らなければです。
あっ、振り袖姿の写真を勝手にブログにアップしたら娘に怒られそうなのでえべっさんの写真だけアップします
コロナの影響なのか、境内はガラガラでした～
まぁ、私としては空いていて密にならずで良かったです
皆様、コロナに負けず、商売繁盛願って頑張りましょう！
で、えべっさんから帰った後は犬を連れて近所の緑地へ散歩に行きました
お兄ちゃん犬は写真撮影は慣れっこですが、弟犬は非協力的であります
最後に不動産の話を少し・・・
昨年の12月に自宅近所に建つ、築50年を超えた10坪ほどの築古狭小オーナチェンジテラスハウスに買い付けを入れていました。
物件を見つけてすぐに問い合わせをしたのですが、すでに買い付けが1件入っていましたので2番手でした。
オーナチェンジ物件ですので室内は見れませんので外観を見に行ったところ、4戸1テラスハウスの真ん中で、見た目は少しボロく、玄関前には風で飛んできたであろう枯葉やゴミ屑が散乱していました。
間取図もありませんでしたので、間取図作成の為、後日、不動産会社の担当者さんが入居者さんに話を聞きに行ったところ、大雨が降った際には2階の部屋で雨漏りが発生するとの事です
シロアリが発生している可能性もあるとの事です
あっ、入居者さんは高齢の男性の一人で暮らしで、保証会社は通していません
しかも、退去の際は30万円の返金義務があります
条件が悪いので、激安価格であれば買われる方もいるかもしれませんが、今回出ていた売り出し価格で買う方はあまりいないと思います。
私の感覚では、退去された後は300～400万円のリフォーム費用が掛かりそうな感じです
ただ、立地が良いので、両隣りのどちらかの物件を手に入れる事ができれば美味しくなりそうな感じです
机上の理論ですが
で、物件を見に行った翌週に不動産会社の担当者さんから連絡があり、1番手の方の指値が通らずに話が流れたとの事で私に順番が回ってきました。
1番手の方は、売り出し価格から80万円ほどの指値を入れて買い付けられ、多少買い上がられたようですが断念されたようです。
ですので、私は素直に、『いくらであれば買い付けが通りそうなのか教えてください！』と担当者さんに聞きました。
担当者さんは『いくらであれば買い付けが通るかはわかりませんが、売主さんは●00万円以下では売る気はありませんとおしゃっています。』との事でした。
●00万円が最低入札価格だとすれば最大30万円しか指値が効かないわけで・・・。
が、しかし、昨年11月に四号物件と七号物件を売却した現金を銀行に預けたままにしていても仕方ないので●00万円で買い付けを入れちゃいました
物件のスペック＆入居者のスペックを考えるとハイリスク？
立地を考慮したとしてもミドルリスク？
ってな感じですが、買い付けを入れちゃいました！
あっ、ただ単に表面利回りだけで見れば高利回りではありませんがメチャメチャ悪いわけではありません。
あくまでも、表面利回りだけの話ですが
で、スイマセン、話が長くなっちゃいましたが、数日前に不動産会社の担当者さんから、『売主様に●00万円での売却のご了承を頂きました。』と連絡がありました
売主様は現在、大阪から離れた緊急事態宣言の出されている地域にお住まいですので【持ち回り契約】となります。
ですので、決済を終えるのに少し時間がかかりそうです。
おそらく、2月末までには終わると思うのですが・・・。
ってなわけで、高利回りな良物件は洗練された成功大家さんのブログで勉強できますが、今回、私が買い付けを入れたような、不安要素満載のオーナーチェンジ築古狭小テラスハウスをそこそこの価格(高値)で買って大丈夫なのか？知りたい人はあまりいないと思いますが、宜しければ、今後記事にしていく予定ですので見てもらえればと思うサンパチです
Sun Pacino
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